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中古マンションを購入するメリット・デメリットとは?

カテゴリ:不動産の基礎知識

中古マンションを購入するメリット・デメリットとは?

新築マンションのモデルルームに行くと、華やかなインテリアに心が躍ります。
しかし、同じエリアであれば中古マンションのほうが割安で、価格の面では魅力的なことも。
中古マンションにはどのような特徴があるのでしょうか。
今回は、中古マンションを購入するメリット・デメリットや、中古マンションの購入が向いている人について解説します。


中古マンションを購入するメリット

中古マンションを購入するメリット

新築マンションと比べて、中古マンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

新築より価格が安い

中古マンションを購入するメリットは、なんと言っても価格の安さです。
同じエリアで同等のスペックのマンションであれば、築2~3年の物件でも1割以上の価格差があることがあります。
逆に、同じ予算であれば、より立地条件やスペックの良い物件を検討できます。

資産価値が維持しやすい

不動産の価格は土地と建物の値段で構成されていますが、新築マンションの場合はそこに売主の広告宣伝費などがプラスされます。
そのため、一般的には新築から10年くらいは建物価格の下落率が高く、築10年以上経つと下落率は緩やかになると言われています。
建物価格の下落率が落ち着いたところで購入すれば、その後の下落率を緩やかに抑えることができるため、資産価値が維持しやすくなります。

消費税がかからない

中古マンションでは一般個人が売主となることが多いため、消費税がかかりません。
ただし、不動産業者が売主の物件(リノベーション済物件など)の場合は消費税がかかることがあります。

リフォームで自由にカスタマイズできる

内装をリフォームをする場合、壁紙や建具などを自分の好みにカスタマイズできます。
壁の一面にアクセントクロスを貼ったり、漆喰や珪藻土、無垢材など自然素材を活用したリフォームも人気です。

室内の状況や眺望、日当たりなどが確認できる

新築マンションの場合、日当たりや眺望は現地や地図を参考に、内装のスペックはモデルルームでイメージすることになります。
中古マンションであれば実際に住む部屋の室内状況や眺望、日当たりなどを確認できます。

すでに一定額の修繕積立金がある

中古マンションの場合、すでに一定期間積み立てられた修繕積立金があるため、万が一災害が起こっても積立金から修繕などの対応が可能です。
新築マンションの場合、購入する際に「修繕積立金一時金」を支払いますが、大きな災害では修繕費が足りなくなることがあります。

管理状態をあらかじめ確認できる

「マンションは管理を買え」と言いますが、新築マンションでは未来の管理状態を確認することはできません。
なかには、修繕積立金の段階増額の話し合いで住民の合意形成がうまくいかず、将来的な修繕に対応できなくなるリスクを抱えたマンションもあります。
中古マンションの場合、修繕積立金の総額や大規模修繕の履歴など、管理組合の財政や建物の維持管理といった運営状況などあらかじめチェックすることができます。

隣接住戸や上下階の住民情報を事前に得ることができる

新築マンションは居住者が同時に新生活をスタートするため人間関係が構築しやすいという側面はありますが、住み始めるまで隣人の家族構成すらわからないというデメリットがあります。
マンションの近隣トラブルでもっとも多いのは騒音問題ですが、隣接住戸や上下階の住民の家族構成や生活時間が違えば騒音問題も起こりやすくなります。
あらかじめ近隣にどのような人が住んでいるのかを知ることができるという点は、中古マンションの大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンションを購入するデメリット

中古マンションを購入するデメリット

メリットと合わせてデメリットも整理しておきましょう。

仲介手数料がかかる

新築マンションの場合は売主が直接販売しているため手数料はかかりませんが、中古マンションは市場で流通しているため、仲介業者に支払う仲介手数料が必要になります。

修繕積立金が高い

マンションの修繕積立金は、長期修繕計画に応じて5年おきなど段階増額方式になっているケースが一般的です。
そもそも分譲時の修繕積立金の設定は適正値と比べて安すぎるため、ほどんどのマンションでは新築後数年で増額されており、一般的な新築マンションの修繕積立金よりも高くなっているのです。
しかし、これはマンションの資産価値を維持していくための大切なお金です。
必要な修繕が実施できなければ、建物はどんどん老朽化してしまいます。
きちんと増額しているマンションこそ、管理組合の意識が高いマンションであると言えるでしょう。
最近では、数年おきに合意形成が必要な段階増額方式から、国土交通省が推奨する均等積立方式(長期的な修繕をふまえて増額した後は一定額に固定)に移行しているマンションもあります。

税制優遇が新築ほど充実していない

新築マンションの場合は住宅ローン控除や不動産取得税、固定資産税など税制上の優遇措置がありますが、中古の場合はそうした減税制度が新築に比べて充実していないのが現状です。
築25年以上のマンションの場合、住宅ローン控除を受けるのに一定の制限があります。

好みの間取りが選べるとは限らない

新築マンションの場合は同じマンションのなかでも間取りや価格のバリエーションが豊富にあるため、予算や希望に合わせて選ぶことができます。
中古マンションの場合は、同じマンションのなかで複数の物件が売りに出ていることが稀なので、間取りの選択肢が限られてしまいます。

耐震性が低い場合がある

1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は、「旧耐震基準」の建物として不動産市場では明確に区別されています。
耐震診断を受け、必要な補強工事を行っていない場合は、現行の建築基準法の耐震基準を満たしていない可能性があります。

住宅設備が古い場合がある

築年数の古いマンションの場合、断熱効果の低いシングルサッシの窓であったり、給湯設備が電気温水器であったりすることがあります。
たいていの住宅設備はリフォームで新しくすることができますが、給湯設備や窓ガラスは変更できないことが多くなります。

中古マンションの購入に向いている人

中古マンションの購入に向いている人

どんな物件にもメリットとデメリットがありますが、中古マンションに向いているのはどんな人なのでしょうか。

情報収集が好きな人

新築マンションのホームページや案内資料にはたくさんの情報が掲載されています。
しかし、中古マンションの案内資料には最寄駅からの距離、価格、間取り、建物のスペックや毎月の経費などが掲載されているのみで、情報が限られているのが現状です。
近隣の買い物施設や教育環境、地盤の強さや災害リスク、周辺の相場などの情報収集が苦にならない人は中古マンションを賢く選ぶことができるでしょう。

近隣のコミュニティをあらかじめ把握したい人

新築マンションの場合、住み始めるまで隣にどんな人が住むことになるのか、マンション内にどんな人が住んでいるのかもわかりません。
中古マンションの場合は売主からそうした情報を聞くことができるため、近隣トラブルをできるだけ避けたい、あらかじめ近所にどんな人がいるのか知りたいという人に向いています。

シニア層

鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は60年となっています。
築40年を超えるマンションでは、将来的な建て替えの相談をしているマンションもありますが、建て替えには費用の負担が発生することもあります。
シニア層は若年層と比べて必要な耐用年数が比較的少ないため、中古マンションを買っても住んでいるうちに建て替えになるリスクは低いと言えます。

まとめ

新築マンションと中古マンションにはそれぞれメリットとデメリットがあり、一概にどちらが優れているとは言えません。
今すぐの快適な暮らしだけでなく、資産価値の維持やコストについては長期的な視点も必要です。
それぞれの特徴を踏まえて、自分に合った選択をしましょう。

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