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不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!

カテゴリ:不動産の基礎知識

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!

不動産の物件情報に「建ぺい率〇〇%、容積率〇〇%」という記載があるのを見たことはありませんか?
建ぺい率・容積率は土地に建てられる建物の床面積を計算するにあたって、欠かせないポイントです。
とくに不動産の賃貸や売却を想定している場合、建物の床面積は不動産の収益性に大きな影響を与えます。
意味を十分に理解しないまま不動産を購入してしまうと「思っていたよりも小さい建物しか建てられなかった」という事態になりかねません。
今回の記事では不動産の建ぺい率・容積率にスポットをあてて、計算方法と緩和規定などをわかりやすく解説します。


不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~建ぺい率・容積率の計算方法~

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~建ぺい率・容積率の計算方法~

不動産の建ぺい率・容積率がわかれば、その土地に建てられる建物の規模を導き出せます。
建ぺい率・容積率の制限はエリアごとに異なり、特定行政庁(建築主事がいる市町村区域は当該市町村の長、その他の市町村区域は都道府県知事)が定めています。
自分の土地がどのくらいの値なのかは、自治体のホームページや都市計画課窓口などで確認することができるでしょう。
次の項目からは不動産の建ぺい率・容積率の計算方法をご紹介します。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は次の計算式で求められます。

建ぺい率=建築面積÷土地面積×70%
建築面積は建物を真上から見たときの面積を指しており、これを水平投影面積といいます。
ただし1m以下の庇やバルコニーの面積は計算に含みません。
実際に数字をあてはめて計算してみましょう。
たとえば100㎡の土地を取得したとして、建ぺい率の指定が80%の地域だったとします。
建築面積は次のように計算されます。
建築面積=100㎡×80%=80㎡
取得した土地に建てられる建物の建築面積は、80㎡以下です。
イメージとしては、建ぺい率が低いと建物同士の隙間にゆとりがある状態で、高いと建物が密集しているような状態です。
建ぺい率に制限を設けることで日照や風通しが確保され、住みやすい環境が維持されています。

容積率の計算方法

容積率は次の計算式で求められます。

容積率=延べ床面積÷土地面積×100%
建物のすべての階の床面積を合計したのが延べ床面積です。
バルコニー・ベランダなどは延べ床面積に含まれません。
実際に数字をあてはめて計算してみましょう。
たとえば100㎡の土地を取得したとして、容積率の指定が400%の地域だったとします。
延べ床面積は次のように計算されます。
延べ床面積=100㎡×400%=400㎡
取得した土地に建てられる建物の延べ床面積は400㎡以下です。
イメージとしては、容積率が低いほど建物は小さく低層になり、容積率が高いほど建物は大きく高層になります。
しかし高層マンションなど容積率が高い建物ばかり建ててしまうと、人口過密でインフラがパンクしてしまいますよね。
居住人口をコントロールして、快適な住環境を保つ目的でつくられたのが容積率です。
容積率は、行政によって定められた上限がそのまま適用されるとは限りませんので注意が必要です。
詳しくは用途地域の章でご説明します。

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~用途地域との関係性~

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~用途地域との関係性~

行政が定める制限として用途地域も忘れてはいけません。
住宅や商業、工業が同じエリアにごった返していると、においや騒音など多くのトラブルが生じますよね。
用途地域は土地を用途に応じて13エリアに分け、用途の混在を防いでいます。
行政は用途地域別に建ぺい率・容積率の範囲を指定しているので、両者には深い関係性があります。
次の項目からは建ぺい率・容積率と用途地域の関係性についてご説明します。

用途地域別の建ぺい率・容積率

住居系の用途地域では、建ぺい率・容積率は次のように定められています。
覚えておくと、用途地域を聞いただけでどのくらいのボリュームが建てられるか推測することができるでしょう。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域  
建ぺい率30・40・50・60/容積率50・60・80・100・150・200

第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
建ぺい率30・40・50・60/容積率100・150・200・300

第一種住居地域・第二種住居地域
建ぺい率60/容積率200・300・400

田園住居地域
建ぺい率30・40・50・60/容積率50・60・80・100・150・200
不動産を探すときには、建ぺい率・容積率だけでなく用途地域もあわせてチェックしましょう。
用途地域がわかれば、近隣建物もどのくらいの規模になるか把握することができます。
たとえば第一種住居地域・容積率400%であれば、第一種低層住居地域と比べて大きな建物を建てることができます。
しかし近隣の建物も同等の容積率となるはずなので、日照や眺望を阻害される可能性も少なくありません。
また容積率の計算で注意が必要なのが、前面道路の幅が12m以下の場合です。
次の計算式の結果と指定容積率、どちらか小さいほうの値が採用されます。

容積率=前面道路の幅員×用途地域に応じた乗数×100%
用途地域に応じた乗数は、住居系の場合0.4、非住居系の場合0.6となります。
たとえば第一種低層住居地域の土地で、前面道路が4mの場合
4m×0.4×100%=160%となります。
指定容積率が200%だとすると、160%<200%となり、小さいほうの160%の容積率が採用されます。

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~緩和規定~

不動産の建ぺい率・容積率を徹底解説!~緩和規定~

建ぺい率・容積率には緩和規定が設けられており、一定の条件を満たせば建物をより広く建てることが可能になります。
ここでは、建ぺい率・容積率の主な緩和規定についてまとめました。

建ぺい率の緩和

建ぺい率は建物の密集を防ぐために設けられた制限です。
そのため、しっかりと延焼防止対策をしている建物や、他の建物との接する面が少ない角地に関しては、建ぺい率の緩和を受けられます。
建ぺい率が緩和されると、指定建ぺい率に10~20%割り増すことが可能です。
緩和される対象は、次の3つのケースです。

①建ぺい率80%の地域以外で防火地域内にある耐火建築物
②耐火建築物・準耐火建築物、準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
③特定行政庁が指定する角地


3つのケースのうち、どれか1つにあてはまる場合は建ぺい率が10%加算、①③もしくは②③の組み合わせで2つ満たす場合は20%加算されます。
その他、建ぺい率80%の地域であれば、防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率100%となり、制限を受けません。

容積率の緩和

容積率には、地下室やビルトインガレージなど特定部分を延べ床面積から除外する措置が設けられています。
除外された面積を他の部分で有効活用することが可能で、広くなった分不動産の収益性も向上します。
ここでご紹介している他にも、バルコニー・ベランダ、出窓、ポーチなども一定の条件を満たせば緩和対象になります。
是非チェックしてみてください。

地下室
地下室は次の条件を満たせば、住宅として使用する床面積の1/3を限度に除外されます。

●地下室の天井が地盤面から1m以下の高さ
●地下室は住宅の用途で使用
●地下室の床面から地盤面までの高さが天井高の1/3以上


ロフト
ロフトにも緩和規定があります。
次の条件を満たせば、延べ床面積から除外されます。

●ロフトの天井高が1.4m以下
●ロフトの面積が直下階の床面積の1/2以下
●階段は可動式


車庫
建物に付属する車庫も、車庫を含む全体床面積の1/5を上限に緩和を受けることができます。
先ほど解説した地下室の緩和と併用することも可能です。

まとめ

ここまで不動産の建ぺい率・容積率について、計算方法と緩和規定を中心に解説してきました。
どちらも都市計画上、快適な住環境を維持するための重要な制限です。
さらに、値によって建物の規模が大きく変わるため不動産の収支を計算する上でも欠かせません。
用途地域とセットで数値を覚えておくと、よりスピーディーに計算できます。
また緩和規定もあるので、有効に利用することで建物を広く建てられます。
不動産を賃貸・売買する場合も、事業性も高まるメリットが期待できるでしょう。

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