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区分マンションの不動産投資の特徴とは?メリットやリスクなどを解説!

カテゴリ:不動産投資

区分マンションの不動産投資の特徴とは?メリットやリスクなどを解説!

「不動産投資を始めるなら、まずは区分マンションへの投資から」
そんな意見を耳にしたことはないでしょうか?
なぜ区分マンションがおすすめなのか?その真相が気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、区分マンションへの不動産投資の特徴、メリットやリスクについて解説していきます。
区分マンションの不動産投資に興味を持たれている方は、ぜひ参考にしてください。


区分マンションに不動産投資するメリットとは?

区分マンションに不動産投資するメリットとは?

区分マンションの不動産投資とは、マンションを丸ごと1棟購入するのではなく、部屋単位で購入し、運用していくことを意味します。
当然、マンション1棟を購入するより購入金額も低いので、気軽に始めることができると考える方も少なくはないはずです。
ここからは、区分マンションに不動産投資するメリットをいくつかご紹介していきます。

建物全体と共用部を管理する必要がない

マンションを1棟買いした場合、当然共用部を管理する必要があります。
しかし、区分マンションの場合、建物全体と共用部を管理する必要がないことがメリットといえます。

修繕費用を分散することができる

マンションの修繕費は、オーナーが負担することになります。
マンションを1棟買いした場合、修繕費はすべてオーナーが負担しなくてはいけません。
しかし区分マンションは、他のオーナーと修繕費を分担することになりますので、1棟買いした場合と比べると負担が少なくてすみます。

リスクを分散することができる

10世帯が入る賃貸マンションを1棟買いした場合と、エリアを分散して区分マンションを10世帯分購入した場合、どちらがリスクを分散できると思いますか?
たとえば、自然災害がおこったとき、エリアを分散しておけばリスクも分散することができますよね。
マンション自体になにかしらの要因があり、多数の空室が発生することもあります。
空室対策として効果的なのは家賃の値下げですが、空室が多くなると全部屋の値下げをしなければいけない可能性もあり、リスクが大きくなります。
区分マンションでエリアを分散しておけば、ひとつのエリアで問題が起きても、他のエリアの物件でカバーすることができる点がメリットといえるでしょう。

投資価格が安い

マンションを1棟購入するより、価格が安いという点がメリットです。
不動産投資はハードルが高いと思って躊躇していた方も、区分マンションであれば1部屋から購入可能なので、グッとハードルが下がりますよね。

金利上昇などのリスクに対応しやすい

区分マンションは投資する金額が少ないので、金利が上昇した際に比較的対応しやすいのがメリットです。
たとえば、エリアをいくつか分散して投資していた場合、半分売却してしまえばリスクを減らすことも可能です。
また、1棟マンションより、区分マンションのほうが買い手も付きやすいというのもメリットでしょう。

区分マンションに不動産投資するリスクやデメリットとは?

区分マンションに不動産投資するリスクやデメリットとは?

上記のようにメリットが大きい区分マンションの投資ですが、もちろんリスクも発生するということを理解しておきましょう。
ここからは、区分マンションに不動産投資する際、考えられるリスクをいくつかご紹介していきます。

収益が低い

区分マンションへの不動産投資は、マンション1棟に投資した場合と比較した場合、収益が低くなります。
たとえば、9,000万円で1棟買いした場合と、2,000万円の区分マンションに投資した場合の収益をシミュレーションしてみましょう。
どちらも利回りは10%という条件です。

●1棟マンション:9,000万円×10%=年間900万円の収益
●区分マンション:2,000万円×10%=年間200万円の収益


上記でもわかるとおり、単純に計算した場合、1棟マンションのほうが投資金額も大きいですが、収益も大きいことがわかります。

建物の管理に対する権限がない

先ほど、建物全体や共用部に関する管理をしなくてもいいのがメリットとお伝えしましたが、逆をかえせば管理に対する権限がない、ということになります。
たとえば、外壁の塗装をしたい場合も、自分の意見が通るとは限りません。
また、空室対策としてペット可能にしたい場合なども、自分だけの意見で決めることはむずかしいでしょう。
管理の手間がかからない分、思い通りに管理できないのがデメリットとなってしまうのです。

融資がおりない場合がある

不動産投資の融資では、個人の信用情報のほか、物件の収益性についても審査対象となります。
収益性についての評価方法が、積算評価(担保評価)を重視する場合ですと、区分マンションの投資では、審査がとおりにくい傾向があります。
なぜ評価が低くなるかというと、マンション1棟買いの場合は土地ごと購入するため、土地の価値もプラスされるのです。
しかし、区分マンションは部屋の価値だけの審査となります。
そのため、担保としての価値が少なくなる、ということが理由です。
収益性についての評価方法が、収益還元評価を重視する場合は、周辺相場の利回りなどを元に判断するため、不利になるということは少ないでしょう。

区分マンションの不動産投資に向いている人の特徴とは?

区分マンションの不動産投資に向いている人の特徴とは?

ここまで、区分マンションに不動産投資するメリットとリスクを説明してきました。
メリットやリスクをふまえた上で、実際どのような人が区分マンションの投資に向いているのかをみていきましょう。

サラリーマンの副業

以前は副業NGの会社が多かったものの、現在は副業が認められている会社も多くなっています。
しかし、いざ副業をしたくても、本業が忙しくて副業についやす時間がないという人も少なくはありません。
不動産投資であれば、自動的に家賃収入が入りますので、サラリーマンの副業として最適です。
1棟丸ごと管理するより区分マンションのほうが労力が少ないので向いているといえます。

老後の資金をためたい

区分マンションは1棟買いと違って収益が少ないのが特徴ですので、短期で資産形成をしたいという人には向いていません。
しかし、区分マンションの不動産投資はリスクも少ないことも特徴のひとつです。
1棟丸ごと投資するほどの資金はないけど、ある程度の資金を長期的に運用して、老後の資金をためていきたいという人には最適な投資といえます。

少ない自己資金で不動産投資を始めたい人

区分マンションは、1部屋からの投資が可能です。
1ルームマンションですと、物件によっては100万円程度の投資から始めることが可能です。
また、サラリーマンの方などは社会的信用性がありますので、審査が通りやすいのも特徴です。
融資を受けて、区分マンションに投資するのもアリでしょう。
実際、区分マンションの不動産投資をおこなっている方は、年収500万前後の一般のサラリーマンが多いです。

生命保険の見直しをしたい

内容をほとんど理解しないまま、いくつもの生命保険に入っているという方も少なくはありません。
ひと昔前であれば、生命保険は貯蓄代わりになっていた時代もありますが、現在は貯蓄部分がかなり少ないのが特徴。
生命保険本来の、死亡時の家族への保障を重視に考えたほうが得策です。
不動産投資で融資をうける際、団体信用生命保険の加入を義務付けている銀行が多く、本人が亡くなった場合にローンを完済した状態で家族に資産を残すことができます。
今入っている保険を見直すきっかけにもなりますよね。

まとめ

今回は、区分マンションに不動産投資をする際のメリットやリスクについて解説しました。
マンションの1棟買いと比べると、少ない資金で不動産投資を始めることができます。
そのため、これから不動産投資を始めたいという、初心者にも向いているでしょう。
しかし、リスクもともないますので、しっかり理解をしてから不動産投資を始めてください。

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