不動産投資のアパートローンの特徴とは？審査対策も解説！

▼ 不動産投資のアパートローンの特徴とは？
▼ 不動産投資におけるアパートローンの審査基準と特徴について
▼ 不動産投資におけるアパートローンの審査を通りやすくする対策や特徴は？
▼ まとめ

不動産投資をはじめる際、ローンの審査が通るのか心配になりますよね。
そもそも、一般の住宅ローンと比べてどのような違いがあるのでしょうか。
今回は不動産投資における、アパートローンの特徴について解説していきます。
審査を通りやすくする対策もお伝えしますので、これから不動産投資をはじめたいという方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産投資のアパートローンの特徴とは？

アパートなどの賃貸住宅を購入する際に組むローンを、アパートローンといいます。
自分が住むための住宅ローンとの違いはどこにあるのでしょうか。
ここでは、不動産投資のアパートローンの特徴や目的、一般的な住宅ローンとの違いについて、詳しく解説していきます。

不動産投資のためのアパートローンの特徴や目的とは？

不動産投資をするためのアパートローンは、目的を明確にする必要があります。
アパートローンを借りる目的は、「相続対策」と「資産形成」に分けられ、不動産投資の場合は「資産形成」が目的です。
ちなみに、相続対策でアパートローンを利用する目的は相続税の節税となります。
アパートローンの負債は相続資産の評価が低くなるので、借りること自体が節税対策となるのです。
不動産投資の目的である資産形成についてですが、なぜローンを組んで借金することが資産形成になるのかと疑問に思うかもしれません。
しかし、不動産投資におけるアパートローンとは、いずれお金を生み出すアパートへの投資です。
結果的に投資した金額より収益を生む仕組みが、資産形成という目的につながります。

通常の住宅ローンとの違いは？

アパートローンと通常の住宅ローンの大きな違いは、使用目的と返済手段にあります。
まず、使用目的についてですが、アパートローンの場合は家賃収入などを得て不動産を運営していくためのローンです。
一方の住宅ローンの使用目的は、自分が住むための住宅を購入することが目的。
次に、返済手段についてですが、アパートローンの返済手段は家賃収入などですが、住宅ローンの返済手段は本人の給与から返済する、というのが大きな違いです。
また、住宅ローンは、健康状態が良好かどうかも審査項目となります。
返済手段が、本人の給与ということは、返済満了まで健康に働いて返済してもらわなければならないからです。
団体信用生命保険に加入できない場合、審査が通らない可能性があるのはそのためもあります。
また、住宅ローンはマイホーム購入のための「住宅ローン減税」がありますが、アパートローンには減税がないのも大きな違いでしょう。

不動産投資におけるアパートローンの審査基準と特徴について

次に、アパートローンの審査基準についてご説明します。
アパートローンの審査基準の大前提は、物件に資産性があること。
物件から発生する家賃収入などから、ローンを返済していくわけですから重要な審査基準です。
しかし、物件の資産性以外に借りる本人の属性も審査対象となります。
どのような項目が審査対象となるのか、具体的にみていきましょう。

年収

アパートローンの借入額は、本人年収の8～10倍が目安といわれています。
たとえば、年収が500万の場合は4,000～5,000万円が融資の目安です。

返済負担や返済状況

通常の住宅ローンと同様に、ほかに借り入れがあるかどうかも審査対象となります。
ほかに借り入れがある場合は、年収から引いた総収入が審査対象となり、返済比率は空室リスクや金利上昇リスクなどを総合的に判断した40～50％が目安です。

自己資金

自己資金も審査項目のひとつです。
空室リスクや金利上昇などにより返済ができなくなった場合、どれくらい元本を回収できるかというのが重要です。
自己資金については、本人はもちろん、同世帯の家族の金融資産も加算されることがあります。

勤務先の情報

勤務先の情報も重要な審査対象となります。
勤務先企業の規模、勤続年数、雇用形態などが重要な項目です。
公務員や上場企業などは失業リスクが低いので、金融機関からの評価が高くなります。
また、勤続年数は長ければ長いほど有利になります。
これは、ローン完済までしっかりと回収の見込みがある方は優遇され、逆に回収できなくなる恐れがある方には審査が厳しくなるということです。

年齢

一般の住宅ローンも完済年齢が重要になりますが、アパートローンも同様です。
年齢については、先ほどもお伝えした通り、定年になると給与収入がなくなり回収できなくなる恐れがあるからです。
以上のことから、アパートローンは家賃収入を含めた返済計画と、本人属性の2つが重要となることがわかります。

不動産投資におけるアパートローンの審査を通りやすくする対策や特徴は？

最後に、アパートローンの審査を通りやすくする対策についてお伝えします。

収益性と資産価値のある物件を選ぶ

通常のマイホームを購入するための住宅ローンと比べて、アパートローンは借入額が大きいです。
これだけ見ても、単純にハードルが高いのがわかりますよね。
アパートローンは返済計画が重要であり、収入性が高い物件ほど金融機関からの評価が上がります。
そのため、空室の目立つ物件や立地の悪い物件は収益性が低く、アパートローンの審査をクリアするのが難しい場合があるでしょう。

頭金を多くいれる

少し前までは、頭金を1割程度入れることで融資が通ることが多かったのですが、最近は3割り程度の頭金がなければ厳しい時代。
金融機関の融資リスク回避と地価の高騰などが理由です。
また、頭金ゼロ円の場合、ほとんど融資が通らないと思ってよいでしょう。

専門家の力を借りる

アパートローンでは、収益性を明確にして書類を提出する必要があります。
提出する書類は、「事業収支計画表」と呼ばれ、物件の収益性とローンの返済計画をまとめた書類です。
そのなかでも、収益性がどのぐらいあるのか表すための、収益シミュレーションが重要となります。
収益シミュレーションは慣れていない方には難しいので、結果的に専門家の力を借りることが近道でしょう。
収益シミュレーションは、家賃設定や空室想定、修繕費や広告費など様々な要素から考える必要があります。
家賃を高く設定すると、単純に家賃収入が増えて収益性が上がりますが、そもそも家賃が高いと空室リスクが発生してしまいます。
また、空室リスクについて見極めることが重要です。
ローンの借入期間が30年だとして、30年間ずっと満室ということは、現実的ではありませんよね。
退去した後の修繕期間や募集期間を考慮して計算する必要があります。
また、次の入居者がなかなか決まらない場合は家賃の値下げも必要です。
退去後の修繕費用はもちろん、外壁塗装や防水工事、設備の交換などの大規模な修繕も必要となります。
このようなことを、すべて想定してシミュレーションすることが大事であり、不動産投資の肝となる部分なのです。

金融機関の特徴をリサーチする

アパートローンは金融機関によって、審査内容が異なるのが特徴。
金融機関は大きく分けて、都市銀行、地方銀行、信用金庫の3つがあり、それ特徴がありますが、給料の振り込みなどで利用している金融機関は優遇される傾向があります。
また、信用金庫は地元の有力者などと繋がりが強く、地域密着型の金融機関です。
勤務先と付き合いがある場合は優遇される可能性が高いといえます。