アメリカの不動産が高騰し続けているのはご存知でしょうか？
新型コロナウイルスの影響で経済に大きな打撃をうけ、GDPが一時的に下がったアメリカですが、2021年に入り経済が回復に向かっています。
しかし、アメリカの不動産は、コロナ禍の中でさほど打撃をうけることなく順調に高騰しているのです。
そのため、不動産投資先として、さらに注目されています。
しかし、アメリカの不動産を購入したものの、失敗に終わったというケースも少なくありません。
今回は、アメリカの不動産の購入で失敗するパターンや、購入後の管理、売却について解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちらアメリカの不動産の購入で失敗するパターンとは？
最初に、そもそも購入の段階で失敗してしまうパターンを、いくつかご紹介します。
学区を意識しなかった
アメリカの不動産を購入する上で、学区について意識して物件を選ぶことが重要となります。
なぜなら、アメリカの不動産の資産価値は、周辺の学校のランクに左右されるからです。
アメリカでは、学区選びは子どもの人生を左右する、もっとも大事なこととされており、 学校ランクの高いエリアは、富裕層が集まる傾向があります。
このようなエリアの不動産を購入することによって、家賃の回収率が高くなるのです。
しかし、学区をまったく意識しないで購入するとどうなるでしょうか。
日本での不動産における資産価値と、アメリカの不動産の資産価値はそもそも違うということがポイントとなります。
日本では、駅から近い物件は資産価値が高いとされますが、アメリカでは違います。
公共交通機関を使うのはむしろ低所得者層という認識がありますので、駅に近い物件の資産価値は高いとはいえません。
日本の不動産を購入する感覚でアメリカの不動産を購入してしまうと、家賃が回収できなかったり、空室リスクが生まれたりと、失敗に終わってしまう可能性があるでしょう。
築年数で物件を選んでしまった
築年数に関しても、日本の不動産とは価値観が異なります。
日本は新築が良いとされ、築年数が落ちるほど資産価値が下がっていきます。
しかし、アメリカの不動産市場は中古住宅がメインとなり、30年、40年たっても新築当時の資産価値が維持されている物件が多いです。
先ほどもお伝えしましたが、学校ランクの高いエリアは、築年数によって資産価値が下がるということがほぼありませんので、安定した運用ができると考えられます。
エスクローをとおさずに取引してしまった
エスクローとは、州政府が認可している第三者機関です。
売買契約をする際、エスクローをとおせば、安全な取引をおこなうことができます。
もし、エスクローをとおさなかった場合、所有権の移転登記がされない場合があるのです。
その場合は、前オーナーのローンを背負わされるという恐れもあります。
また、物件に瑕疵があった場合、エスクローをとおして取引をキャンセルすることが可能です。
エスクローをとおした場合、手付金詐欺に合う心配もありません。
エスクローがない州は、未登記物件の購入、詐欺被害にあったりなどということも多発しているようです。
アメリカの不動産を購入する際は、エスクローがいる州の物件を選ぶことが重要だといえます。
インスペクションを怠ってしまった
日本でもそうですが、安心して不動産を購入するためには、インスペクションが欠かせません。
インスペクションとは住宅診断のことで、建築士をもつ専門の調査員が第三者的な立場で、「欠陥がないか」「補修箇所はないか」などの調査をおこないます。
アメリカの不動産市場は中古住宅がメインなので、ホームインスペクションが重要です。
ホームインスペクションで重大な瑕疵が見つかった場合、手付金を戻して契約解除をおこなうことが可能となっています。
もし、ホームインスペクションを怠った結果、莫大な補修費用がかかる物件を購入してしまうこともあり得るため、注意が必要です。
アメリカの不動産の購入後の管理などで失敗するパターンとは？
次に、購入後の管理などで失敗してしまうパターンについて、みていきましょう。
エリアの失敗による空室リスク
購入時の失敗パターンでもお伝えしましたが、アメリカの不動産の購入は学区が大事です。
学校レベルの高いエリアは、富裕層が集まる傾向があり、人口も増えていく可能性があります。
つまり、学区で選ぶ基準の背景には、人口の増加があるということです。
人口が増加するということは、住宅の需要が増えます。
逆に人口が減っているエリアはどうでしょうか。
住宅需要が少なくなり、空室のリスクが生まれてしまいます。
管理会社が思ったように管理してくれない
アメリカの不動産を購入した際、現地の管理会社に管理を任せることがほとんどですが、思ったように管理してくれないということもあります。
そもそも、日本とアメリカは時差が大きく、コミュニケーションが取りづらい環境にあります。
外国人オーナーを後回しにする管理会社もいるので要注意です。
とくに重要なのが入居者の募集になります。
入居の募集を積極的にやってくれない管理会社に依頼してしまうと、何ヶ月も空室のまま、ということにもなりかねません。
物件探しの段階で、良いエージェントをみつけることが重要であり、そのエージェントに良い管理会社を紹介してもらうことがポイントとなります。
自然災害のリスク
アメリカは日本ほど地震によるリスクはありません。
しかし、竜巻などのハリケーンによる被害が多発するエリアには注意が必要です。
できるだけ、自然災害のリスクがないエリアの不動産を購入することが大事ですが、自然災害は未然に防ぐことができません。
自然災害がおこった時のために、火災保険の内容をしっかり把握しておくと良いでしょう。
アメリカの不動産の売却時に失敗してしまうパターンとは？
最後に、アメリカの不動産を売却する際に失敗するパターンについて、みていきましょう。
為替リスクを考慮しなかった
アメリカの不動産投資では、価格の変動に注意を払う必要があります。
アメリカの不動産にかぎらず、物件を売却した際、譲渡所得税の納付が必要です。
もちろん、アメリカの不動産を売却した場合にも納付しなくてはいけません。
為替に注意しないと想定外の税金が発生してしまうことがあります。
アメリカの不動産を売却する際は、為替リスクを充分に考慮しましょう。
売却のタイミングで失敗
アメリカは、学校の夏休みが始まる6月から不動産の動きが活発になります。
逆に10月を過ぎると引っ越しが落ち着きますので、動きが弱まってしまうのです。
つまり、タイミングを間違えると買い手がつかないことが多く、売却のタイミングを逃してしまいます。
管理を怠った状態で売りに出してしまった
日本の不動産を売却する際も同じことがいえますが、物件をキレイにしないまま売却してしまうと、物件価値も下がり、なかなか買い手がつきません。
家のなかはもちろん、外壁や庭などもしっかり補修や整備をしてから売却しましょう。
まとめ
今回は、アメリカの不動産について、購入時、購入後の管理など、売却時のそれぞれの失敗パターンについて解説しました。
アメリカの不動産と日本の不動産は基本的に資産価値に対する考え方が異なります。
失敗を未然に防ぐためには、日本の不動産との違いを理解することが重要でしょう。
また、良いエージェント、良い管理会社を見つけることがもっとも重要なことといえます。
今回紹介した失敗パターンをふまえて、失敗のないようなアメリカの不動産の投資に挑戦してください。
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