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アメリカの不動産を購入する方法とは?オファーや送金方法について解説!

カテゴリ:海外不動産

アメリカの不動産を購入する方法とは?オファーや送金方法について解説!

アメリカの不動産を購入する際、物件の探し方や契約の仕方などが良くわからなくて悩んでいる、という方はいませんか?
今回は、アメリカの不動産の購入方法について、詳しく解説していきます。
アメリカの不動産に興味がある方はぜひ参考にしてください。


アメリカの不動産を購入する際の不動産会社への問い合わせ方法について

アメリカの不動産を購入する際の不動産会社への問い合わせ方法について

アメリカの不動産に興味があっても、日本で情報が少ないのが現状です。
では、どのように進めていけば良いのか、具体的な流れを解説していきましょう。

アメリカの口座を作る

必ずしもアメリカの口座を開設する必要はありませんが、事前に作っておいたほうがスムーズです。
家賃収入を送金してもらう際に、為替のリスクを考える必要がなく、スムーズに手続きすることができます。
とくに、地方の物件を購入した際、海外送金を受け付けてくれるエスクローが少なく、結局あとからアメリカで口座を開設しなければいけなくなる、というケースも少なくはありません。
三菱UFJの口座を持っている場合は、傘下となる「ユニオン・バンク」で、ネットから口座を開設することができます。
また、アメリカで口座を開設するためには、SSN(ソーシャルセキュリティーナンバー)という、社会保障番号が必要です。
アメリカに国籍がある、アメリカで労働許可を得ている、アメリカ永住権を持っている場合に取得することができます。
しかし、日本にいながらアメリカの不動産を購入したい場合、アメリカ国籍や永住権を取得している方は多くはないでしょう。
そこで、ITIN(インディビジュアル・タックス・アイデンティファイ・ナンバー)という、個人納税者番号を取得することが必要になります。
ITINの取得には、パスポート、確定申告書などが必要です。
取得までに、1か月程度かかりますので、事前に準備しておくと良いでしょう。

不動産会社に問い合わせる

アメリカの不動産を購入する際、まずは信頼できる不動産会社を探す必要があります。
土地勘のない場所で物件を探す際は、現地情報に詳しいエージェントが必要なのです。
ちなみに、アメリカの不動産では売主と買主の両方から手数料をもらう取引が禁止となっているため、仲介手数料は売主の負担となります。
不動産エージェントを探す場合は、不動産会社に問い合わせるか、実際にアメリカの不動産を購入した知り合いがいれば、紹介してもらうと良いでしょう。

ローンの事前承認をしておく

物件を探す前に、ローンの事前承認をしておくと、物件が見つかったあとの手続きがスムーズになります。
ローンの事前承認とは、金融機関の借入上限額を記載したものです。
不動産エージェントは、ローン事前承認の発行もサポートしてくれますので、物件探しの前に相談してみてください。

物件探し

アメリカで不動産を探す場合は、日本のレインズのような、MLSという不動産情報システムを使うのが一般的です。
しかし、日本でMLSを閲覧することはできません。
不動産エージェントが必要なのは、このような理由からです。
また、アメリカの不動産は、日本の不動産の資産価値とは逆の傾向があります。
たとえば、日本の不動産は駅から近いほど資産価値が高くなりますが、アメリカでは駅の近さは資産価値に影響しません。
アメリカでは、主に所得の低い方たちが公共交通機関を使用するため、日本に比べて駅が近いという条件は人気ではありません。
また、日本の不動産は、建物の経年劣化とともに資産価値が下がりますが、アメリカではメンテナンスをしっかりしていれば、建物の価値が下がることは少ないです。
アメリカの不動産市場において、中古物件メインということがポイントとなります。
このように、日本の不動産とアメリカの不動産とでは、資産価値が異なりますので、注意が必要です。

アメリカの不動産を購入する際のオファー方法について

アメリカの不動産を購入する際のオファー方法について

物件が決まったら、売主にオファーを入れます。
オファーとは、日本の不動産でいうと、申し込みのことです。
アメリカの不動産は取引の回転が早いので、早めの決断がポイントです。
購入希望金額や、引き渡し希望日、住宅ローンを利用するのかどうかなどの条件を細かく記載してオファーします。
その条件に基づいて、売主側のエージェントと交渉することになるのですが、オファーがたくさんある場合は、交渉に持ちこめない可能性もあります。
ですから、交渉にもっていきやすいオファーを出せるような、経験のある不動産エージェントに依頼することが重要なのです。
また、交渉に持ちこめたとして、売主側のエージェントから足元をみられた条件交渉をされる場合があります。
そのため、現地情報に詳しい不動産エージェントに依頼するのがベストです。
上記のような交渉を、カウンターオファーといい、条件が合うまで何回もやり取りが続くことがあります。
条件がまとまったら、エスクローという売買における第三者機関がオープンし、取引が始まります。
売買契約書を作成するのも、エスクローの仕事です。
契約書に、売主、買主、それぞれのエージェントがサインして、契約の締結となります。
エスクローオープンから3営業日以内に、売買価格3%の手付金の送金が必要です。
また、ホームインスペクターに依頼して、購入する物件の調査をおこないます。
安全性、土地の所有者、土地を担保としている債権はないか、売主からも詳しい情報の収集が必要です。
物件調査のレポートをもとに、修理箇所があれば売主に交渉します。
この際に、お互いに納得がいかず同意できなければ、売買契約のキャンセルも可能です。
物件調査の結果、重大な問題がある場合については、手付金についても全額返金されます。
しかし、買主の一方的な理由での契約解除は、手付金が戻らないことがありますので注意が必要です。
お互いの同意があれば、契約を進めていきます。

アメリカの不動産を購入する際の送金方法について

アメリカの不動産を購入する際の送金方法について

ローンの事前承認を発行してもらった金融機関に、契約書を提出してローンの審査をおこないます。
ローンの審査を受ける際に、以下の書類が必要です。(銀行によって多少ことなります)

●パスポート
●給料明細
●確定申告書
●銀行取引明細
●ITIN


問題がなければ、すぐに融資がおりますが、審査がおりない場合もあるので注意が必要です。
クレジットカードの支払いを滞納していたり、ほかに大きな金額のローンがあったりすると、審査がとおらない可能性があります。
そのようなことを避けるためにも、ローンの審査前に、ほかのローンの整理をしっかりしておきましょう。
審査がおりて融資が決まったら送金してもらいます。(エスクロー口座)
なお決済を日本で行う場合だと、アメリカ大使館や領事館の指定があれば、公証担当官の前でサインをしなければならないので注意が必要です。

物件を購入したあとは、賃借人を見つける必要があります。
賃借人の募集や建物の管理をおこなってくれる会社は、不動産エージェントに紹介してもらいましょう。

まとめ

今回は、アメリカの不動産の購入方法の流れについて解説しました。
アメリカの不動産業界は中古物件がメインで、建物の価値が下がりにくいため、安定した家賃収入を得ることができます。
しかし、日本にはないシステムが多いので、まずは購入方法の流れをしっかり理解しておきましょう。
そして、アメリカの不動産を購入する際は、不動産エージェントの存在が必要不可欠です。
アメリカの不動産を購入したい場合、まずは優秀な不動産エージェントを探すことからはじめましょう。

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