インターネットで土地などの不動産を探している際に、「再建築不可物件」という物件を目にすることはありませんか？
なぜ再建築できないのか、気になりますよね。
今回は、「再建築不可物件」の特徴や、購入する際のメリット・デメリットを解説していきます。
関連記事
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら再建築不可物件を購入する前に特徴を知っておこう！
ここでは再建築不可物件の特徴と、なぜ再建築不可なのか、その理由を解説していきます。
再建築不可物件の特徴
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、解体して更地にしたあと建物を建てることができない土地のことを意味します。
つまり「建て替えのできない土地」ということ。
解体したあとに建物を建てることができない土地など、需要があるのだろうか？
と疑問に思われるかも知れませんが、意外と購入を検討している方は多いのです。
再建築できない理由とは？
なぜ、建て替えできないのかというと、接道義務が関係しているからです。
接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる際の規定で、幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければいけないというもの。
なお、特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は、6m以上としています。
たとえば、ひとつの土地を分割して売り出す場合は、道路から離れた土地の一部を延長させて、2m分道路に接して販売する必要があります。
つまり、最低でも間口が2mない土地には、建物を建てることはできないということです。
しかし、道路に2m接していても、塀が共有である場合は再建築できない場合がありますので注意が必要です。
なぜこのような義務があるのかというと、消防車や救急車などの緊急車両を入れるようにして、消火活動や救助活動をスムーズにおこなうためです。
つまり、緊急車両が入れない土地に家を建てないようにするための法律、ということになります。
しかし、接道義務が法律で定められているにも関わらず、なぜ再建築不可物件が存在するのでしょう。
その理由は、建築基準法が制定されたのが昭和25年、都市計画法が昭和43年に制定されていることが背景にあります。
つまり、昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域に指定される以前に建てられた家のなかには、接道義務をはたしていない再建築不可物件が存在するというわけなのです。
リフォームは可能？
再建築物件は一度解体してしまうと、再び家を建てることはできませんが、リフォームをして住み続けることは可能です。
しかし、建築申請が不要なリフォームに限定されます。
以下の条件を満たした木造建築物のリフォームであれば、建築申請が不要です。
●2階建て以下
●延床面積500㎡以下
●高さ13m以下
●軒の高さ9m以下
再建築不可物件を購入するメリットとは？
次に、再建築不可物件を購入するメリットをいくつかご紹介します。
価格が安い
再建築不可物件の最大のメリットは、価格が安いということです。
建て替えができず、車も入れないような土地は、利用価値や資産価値が下がります。
相場より1割～5割ほど安く購入することが可能です。
税金が安い
再建築不可物件は、不動産としての資産価値が下がりますので、固定資産税や都市計画税が安くなるのもメリットです。
相続税対策になる
再建築不可物件の購入は、相続税対策としてのメリットがあります。
たとえば、現金を1,500万円所有している場合と、1,500万円で購入した不動産を所得している場合を比較すると、相続税が低いのは1,500万円で購入した不動産のほうです。
現金で所有している場合は、そのまま1,500万円で相続税が算出されます。
しかし、再建築不可能物件は、固定資産税評価額をもとに相続税が算出されますので、通常の土地よりさらに相続税が安くなると考えられるでしょう。
古い建物が好きなら好条件
再建築不可物件は、都市計画法が制定された昭和43年以前に建てられた物件が建っています。
築50年、もしくはもっと築年数が古い建物ということです。
古民家やレトロな家に住みたいという方からすると、安く購入できるので願ったり叶ったりですよね。
また、再建築不可物件の周辺は同じ条件の物件が多いので、周辺に大きな建物が建って日当たりや景観が悪くなる、という心配が少ないのもメリットでしょう。
周辺の土地が売り出される可能性がある
周辺の再建築不可物件が売り出された場合、購入してひとつの敷地にすることで再建築可能な土地にできる可能性が高いです。
しかし、周辺の土地が売り出されるかどうか確定はできません。
再建築不可物件を購入する際は、周りの土地の状況などを確認しておくことが重要となります。
賃貸にした場合の利回りが良い
再建築不可物件を購入して賃貸住宅として貸す場合にもメリットがあります。
再建築不可物件は、取得費が安いため、利回りが良いといえるでしょう。
また、レトロな家に住みたいという方は意外と多く、賃貸で募集しても需要があります。
条件満たしていれば、リフォームすることも可能なので、見た目を整えればさらに入居者を募集しやすくなるでしょう。
資材置き場や駐車場として活用できる
建物を解体して、資材置き場や駐車場として貸し出すこともできます。
周辺に、工場や商業施設がある場合は資材置き場、周辺に賃貸住宅が多い場合は、駐車場として貸し出せるというメリットがあります。
民泊として利用できる
再建築不可物件は、条件を満たしていれば、民泊として利用することもできます。
民泊は旅館業法の許可を得る必要がないので、ハードルが低いです。
アフターコロナでインバウンドが増えれば、民泊の需要も高まるでしょう。
再建築不可物件を購入するデメリットとは？
最後に再建築物件を購入するデメリットをご紹介します。
再建築できない
購入した建物にそのまま住む場合や、リフォームをして住んでいるうちは、建て替えする必要がないので問題はありません。
しかし、災害によって家が倒壊してしまった場合は、再び建てることができません。
災害時のリスクがあることはデメリットです。
家までの道路が狭く使い勝手が悪い
家に続く道路の間口が2m以下と狭いため、自家用車すら通れないこともあるでしょう。
また、他人の土地を通らなければ家にたどり着くことができない、というケースもあるため、使い勝手が悪く、なにかしらの問題を抱えた土地が多いのはデメリットです。
融資を受けにくい
建築不可物件は資産価値が低いため、担保としての価値も低いです。
そのため、銀行から融資を受けにくく、住宅ローンが組みにくいというデメリットがあります。
リフォームローンなどが組みにくかったり、金利が高かったりと、なにかと条件が悪くなってしまいます。
売却が難しい
再建築物件を購入しても、売却が難しいのがデメリットです。
売却の際は、リフォームして見た目をキレイにするか、有効活用してもらえる方へのアピールが必要となります。
周辺の土地が売り出されたタイミングで安く購入して、ひとつの土地として高く売れることもありますので、売却はタイミングが重要でしょう。
まとめ
今回は、再建築不可物件の特徴や購入する際のメリット・デメリットをご紹介しました。
再建築不可物件は、建て替えができませんので利用価値がないように思えますが、活用の仕方によっては、購入するメリットがたくさんあります。
メリット・デメリットの両方をふまえた上で、購入したあとに有効活用してください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
