土地における用途地域とは？目的や地域別の特徴などを紹介！

土地における用途地域の目的とは？

そもそも用途地域とは、どのようなことを意味するのでしょうか。
用途地域とは、用途に応じて使うために指定された地域のことです。
大きく分けて、住宅・商業・工業に適した地域に分類され、そのなかでも細かく13の地域にわかれています。
地域によって、建築物の種類や容積などの制限があるのが特徴です。
というのも、地域ごとの制限にそって建物を建てることにより、効果的な土地活用をおこなうことが目的だからです。
住環境の保護、企業や工場の利便性をはかるためには、用途地域を指定することが有効と考えられ制定されました。
用途地域は、地域の名称ではなく土地を有効活用するためのルールです。
ルールがなければ、戸建ての横に大きな工場が建つなど、人も企業も住みづらい環境になってしまうでしょう。
また、戸建て住宅の横に高いマンションが建つと、日当たりや風通しが悪くなり住みづらくなってしまいますよね。
このように、住みやすさを損なわないことが用途地域の目的としてあるほか、自然環境を維持するなど、都市の健全な発展を目的としております。
購入を検討している土地が具体的に決まっている場合は、物件の詳細欄にどの用途地域なのか記入されているのでチェックしておきましょう。
また具体的な土地は決まっていないが、住みたい地域の用途地域を知りたい場合は、自治体の窓口で調べることができます。
ホームページにのせている自治体もありますのでチェックしてみましょう。
しかし、用途地域はすべての地域に適用される、というわけではありません。
用途地域が適用される地域は、都市計画法により、以下の3つの地域が対象となります。

市街化区域
すでに市街地を形成している区域と、10年以内に優先的かつ計画的に市街化を計るべき区域

非線引き区域
市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域

準都市計画区域
都道府県が指定する区域で、都市計画区域外の区域のうち市街地が進行されると見込まれる区域に、土地利用を制限した区域

購入を検討している土地がどの区域になっているか調べ、目的に合致しているか事前に把握しましょう。

土地における住居系の用途地域とは？

次に住居系の用途地域について、詳しくみていきましょう。
住居系の用途地域は以下の8種類に分かれます。

第一種低層住居専用地域

閑静な住宅街を想像していただくとわかりやすく、低層の建物が建つ地域です。
8種類ある住居系の用途地域のなかでも、1番厳しい制限があります。
建物の高さが12mまでと制限されているため、3階建ての住宅を建てられない場合があります。
店舗や事務所を兼ねた住宅も可能ですが、店舗の床面積が50㎡以下と制限されています。
アパート、低層マンション、小中学校、診療所、児童厚生施設、老人福祉センターなども建築可能です。

第二種低層住居専用地域

第一種とほぼ同じですが、第二種の方は店舗の床面積が150㎡まで建てられる地域です。
コンビニや飲食店なども含まれます。

第一種中高層住居専用地域

戸建てや、マンションが建つ地域です。
高さ制限がなくなりますので、3階以上の住宅を建てることが可能になります。
住宅以外では、小中学校に加え、幼稚園や大学、専門学校などの教育施設を建てることが可能です。
床面積が500㎡以下という制限がありますが、病院や飲食店、スーパーマーケットなどを建てることもできます。
なお、商業施設は2階以下という制限もプラスされます。

第二種中高層住居専用地域

第一種とほぼ同じです。
しかし、床面積が1,500㎡までの店舗や事務所が建てられるようになりますので、大きめのスーパーなどが建築可能になります。

第一種住居地域

高さ制限がなく、床面積が3,000㎡までであれば、店舗や事務所、オフィスビル、ホテル、病院なども認められます。
作業場の床面積が50㎡以下であれば工場を建てることもできます。
しかし、パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設や風俗店などを建てることはできません。
小中規模の駅周辺に指定されることが多い用途地域です。

第二種住居地域

第一種とほぼ同じです。
しかし、床面積が10,000㎡までの商業施設を建てることができるようになります。
第一種と違い、パチンコ店やカラオケボックスを建てることも可能です。

準住居地域

戸建てより、マンションが多い地域となります。
3階以上の大きな倉庫や駐車場、客席部分が200㎡未満の劇場や映画館などを建てることができます。
ショッピングモールや事業所も建てることが可能です。
国道や幹線道路沿いの住宅地で指定されることが多いです。

田園住居地域

2018年から新設された用途地域で、農業をしやすい環境と住みやすい住宅環境の保護といった、農業と住宅地の調和を目的としています。
農業レストランや1日体験農業などの、新たな取り組みを試みるという目的も。
もちろん農作物や農業の生産資材の倉庫等も建てることができます。
農業レストランや、倉庫などは、500㎡以内という制限があります。
住宅は、低層住居専用地域の制限にそって建てることが可能です。
田園住居地域に指定された場合は、土地利用に制限がかかり、売買の際に十分な説明をする必要があります。
住宅と農地のほか、幼稚園、小中学校、高校、図書館、病院、神社などを建てることも可能です。

土地における商業系・工業系の用途地域とは？

最後に、商業系・工業系の用途地域について詳しく解説していきます。
商業系の用途地域は2種類、工業系の用途地域は3種類に分かれます。
それぞれ詳しくみていきましょう。

近隣商業地域

準住居地域で制限されていた床面積の制限がなくなり、店舗や事務所、映画館などのさまざまな商業施設の建築が可能です。
床面積が150㎡以下の工場、300㎡以下の自動車修理工場なども認められますが、危険性や環境悪化のリスクがないことが条件となります。
住宅は、マンションがメインで、利便性を重視する単身者や共働き夫婦などに好まれる地域です。

商業地域

近隣商業地域より制限が少なく、都心の大きな駅などの周辺に指定されることが多い用途地域です。
住むことを目的とした地域ではありませんが、住居は高層マンションなどがメインとなります。
家賃は高めになりますが、利便性を追求する方にとっては最適な地域といえます。
企業にとっても、制限があまりないのがメリットです。

準工業地域

工場が建てられる地域ですが、住宅も混在しますので、人体の健康や環境に影響を及ぼすリスクがある工場は認められません。
工場のほかに多くの商業施設や、学校・ホテルも建てることができます。

工業地域

工業の利便性を重視した用途地域です。
病院や学校などの教育施設、ホテル、映画館は認められていません。
住宅は高層マンションや大規模なマンションが中心です。

工業専用地域

さまざまな工場が建つ工業地域です。
住宅や商業施設を建てることはできません。
ただし、工場に付随する事務所や診療所などの建築は可能となっています。

まとめ

今回は、土地における用途地域について、目的や地域別の特徴を解説しました。
用途地域は、住宅、商業、工場をメインとした3種類あり、そのなかでも細かく13種類にも分類されます。
用途地域によって、建物の用途によってさまざまな制限があることがわかりました。
用途地域によって住環境が変わるため、住宅用の土地を探す際は、必ず用途地域を確認するようにしましょう。