アメリカ不動産に投資する際の災害リスク

アメリカの不動産に投資する際に念頭に置くべき「自然災害」

自然災害はアメリカの不動産事情に大きな影響をもたらします。
ハリケーンや洪水などアメリカでは大規模な自然災害がほぼ毎年発生しており、予期できない自然災害にどう備えるかが生活の鍵になってきます。
2017年アメリカで発生した自然災害による被害総額が、過去最高の3060億ドル（約34兆6000億円）を記録しました。
異常気象による自然災害はリスクが高く、市民の生活と経済に甚大な損失を与えます。

地震

アメリカ西部のカリフォルニア州は、大きな断層の上に位置しているため、地震が頻繁に起きています。
東部はプレートの境界から離れているため、地震が起こることはそこまで多くありません。
2011年に、東部バージニア州でマグニチュード5.8と、日本では幾度か起こっている規模の地震が発生した際に、現地の人々がかなりの衝撃を受けた程です。
東部にそれほど大きな地震が発生したのは数十年振りだったことから、人々は不安にかられました。
そこまで地震の多くない地域では、地震に対する対策にそれほど注力しておりません。
そのため、地震への対応力が弱く、突然大きな地震が起こってしまうと甚大な被害をもたらす危険性があります。

洪水

2017年アメリカ南部で、ハリケーン・イルマが上陸した際には、大勢の犠牲者が出ました。
特に被害の大きかったフロリダ州では、現在洪水に備えて高床式の家や、ポンプ機能を備えた建物が増加し対策中です。
マイアミの都市圏では、ハリケーンに加え「キングタイド」と呼ばれる特大の大潮によって水が地下からあふれる現象が深刻化しています。
対策として30～40年後の期間で、嵐に強い高床式のタワーマンションを主流にする動きがでています。

ハリケーン

日本の台風同様、アメリカでもハリケーンは深刻な災害の1つです。
2017年のテキサス州に上陸したハリケーン・ハービーはかなりの量の豪雨をもたらし、およそ1800億ドルもの甚大な経済的被害をもたらしました。
2017年にアメリカで発生したハリケーンでは合計で犠牲者が251人でており、また、アメリカ有数の石油産業の集積地がハリケーンの被害にあったことから、ビジネスにおける影響が大きくなりました。
アメリカでは地震や、ハリケーンが発生しやすい地域の建物が急増中です。
ハリケーンの被害が発生するリスクの高いエリアに都市部や郊外で開発されたビルや住居建物が建設されているので、自然災害の被害は強く表れる傾向になっています。

竜巻

日本ではあまり発生しないですが、アメリカでは代表的な自然災害の1つです。
2011年4月は、アメリカ観測史上最大の竜巻が発生した月と言われており、オクラホマ州からノース･カロライナ州にかけて600を超える竜巻が発生しました。
4月最終週には、2日間で合計100以上の竜巻が発生し、死者は数百人にも及んでいます。

山火事

ここ数年で、件数が増加し活発中な山火事です。
カリフォルニア州では、近年深刻な山火事の被害が出ており、2021年9月上旬の時点で8万ヘクタール以上が消失しており、700棟以上の建物が火災の被害にあっています。
地球温暖化による気候変動が起き、火災の原因である落雷が生じやすくなっており、また気候変動の影響で干ばつが悪化し、さらに強風が吹きやすいこの地域では、もっとも火が燃え広がりやすい条件がそろってしまっています。

アメリカで不動産投資をする前に災害地域の把握

アメリカの自然災害リスクは、年々高まっており、自然災害のホットスポットは米国本土の31%、住居、学校、病院などの建造物のおよそ57%がホットスポットに含まれております。
気候変動が自然災害によるリスクを高めており、発生の頻度が増し、その激しさも増加しています。
激しさが増したことで規模も大きくなり、毎年多くの建物や社会インフラに災害が及んでいますが、アメリカ本土全体では都市開発や地域開発が活発にすすめられているのも事実です。
災害リスクは地域によって異なっていますので、アメリカの不動産を購入する際は、どこで自然災害が多いのか把握し、リスク軽減に繋げましょう。
以下は自然災害が起こるリスクの高い地域です。アメリカの不動産を購入する際の参考に是非参考にしてください。

ロサンゼルス郡

地震、山火事、泥流、洪水での自然災害がアメリカ内で最も多い地域です。
そのほか、竜巻、火山爆発、津波の可能性もある場所です。
人口密度が高く、被害が大きくなる原因が多いため、保険は高くなっています。

ニューヨーク州ブロンクス郡

2、3年に一度豪雪に見舞われるほか、洪水、竜巻がよく発生します。
2010年の竜巻では、4700人のブロンクス市民が停電で悩まされました。
豪雪に対して対策が不足しており、豪雪の際にその被害は大きく現れてしまいます。
豪雪の頻度は少なくても、しっかり準備態勢が整った物件を選ぶことが重要です。

ニューヨーク州ニューヨーク郡（マンハッタン）

ブロンクス郡と同じく、豪雪に対して対策不足であり、頻度が少ないので大丈夫だと、安易に考えている人が多い状況です。
歴史的な建造物が多い地域ですが、歴史的建造物は、災害に弱いので要注意となります。

その他　ハワイの自然災害

ハワイ島は、火山噴火や地震が多いため、やや危険度の高い地域に指定されています。
60年前には、大きな津波被害もあり、大型の台風はそれほど多く上陸はしないのですが、1992年にハリケーン・イニキがカウアイ島とオアフ島に上陸した際は、かなりの被害がでました。

アメリカでの不動産投資の際は災害へのリスクヘッジとして保険加入は重要

異常気象により、今まで起こったことがない自然災害や、予測不能な規模の災害が発生しております。
データを参照してリスクの少ない物件を選んだ場合でも、安心はできません。
備えとして、保険の加入は重要になってきます。
アメリカの一般的な不動産保険では、洪水、ハリケーン、地震などの自然災害を全体的にカバーしていません。
保険会社によっては、山火事を含めた火災は対象、ハリケーンによる雷や風の影響の災害も対象になるものもあります。
ですが、同じハリケーンによる災害でも、洪水、浸水は対象にならない場合があります。
自然災害リスクヘッジとして、一般的な不動産保険と火災保険の両方の加入は必須となり、その他の保険をプラスするか、洪水保険、ハリケーン保険、地震保険など個別で加入が必要です。
一般的な不動産保険も、保険会社によっては、適用範囲が異なりますので、どの災害はカバーされているかなど、事前チェックは必須となります。
アメリカの不動産では火災保険がリスクを避けるためにもっとも重要です。
築古や木造が多く、火災のリスクは日本よりも高くなっております。
万が一、火災が起きてしまうと、自分の不動産だけではなく、近隣の物件に飛び火することが考えられます。
その火災が原因で、人が亡くなった場合、賠償金請求される可能性がありますので、火災保険加入は必須です。

リスクとリターンのバランスを考える

自然災害によるリスクを考えながら、物件選びは簡単にできません。
投資をおこなう際に、リスクとリターンのバランスを考えないといけません。
リスクの高い物件の場合、元の投資価値が低ければ意味がなくなります。

住民数、不動産需要が高まっている地域であれば、災害リスクが高くても投資の価値はあるので、各種保険に入るのが望ましいでしょう。
低価格な物件に、高額な保険をかけるのは、コスト的にあわないので注意してください。

まとめ

アメリカでは近年、地球温暖化などの影響により、自然災害が頻繁に起こるようになってきています。

自然災害が多い地域では、さまざまな災害に備え、物件自体を改良するなどの工夫がされています。
しかしそれでもなお、自然災害の被害に遭う危険性を拭い去ることは難しい状況です。
投資をおこなう前にまず、アメリカ国内のさまざまな情報を仕入れて、自然災害への対策を考える必要があります。