物件探しをしていると広告などでたまにセットバックという単語を目にすることはありませんか？
この用語は不動産の購入に深く関係します。
今回はこのセットバックの目的や定義、メリットや注意点などについてご紹介していきます。
物件の購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
関連記事
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちらセットバックとは？物件の目的や定義、メリットを解説！
まず建築業界や不動産業界においてセットバックというのは、建物を道路や隣地などの境界線から後退させることを言います。
その目的は道幅の確保であったり斜線制限の緩和や、土地の価値の確保などがあげられます。
その分セットバック付きの物件は、見通しもよく車の出し入れがしやすく緊急時などにも移動がしやすくなります。
セットバックとは？幅の決め方の定義について
建物を後退させることによって道幅を確保する行為が何故必要かといえば、建築基準法において接道義務というものがあるからです。
接道義務というのは、建物を建てる土地は道路に2m以上接していなければならないというものです。
それに加えて、道路と認められるには幅員が4m以上ないといけない（地域によっては6m以上）という規定がありました。
しかし自動車が一般的でなかった時代に整備された道路については、その幅が1.8m、または3.6mと、4mに満たないものもあります。
その幅員が4mに満たない1.8m以上の道路を「みなし道路」とし、既存の建物に関しては容認されています。
ですので、建て替えの際には土地を後退させて4m以上の幅員を確保する必要があります。
セットバックは向かい合う土地の状況によって方法が異なります。
道路の幅が3mのものであれば、道路を挟んで向かい合わせに敷地が存在している場合、お互いに0.5mセットバックする必要があります。
両端が0.5mずつ下がれば、足りない1mを確保することができるようになります。
向かい側に建物がない場合であれば、その敷地は1m分一人で土地を道路にする必要が出てくるということになります。
セットバックの目的
こうして道路を広げる目的としては、当然道幅の確保がありますが、その他にも斜線制限の緩和なども目的としてあります。
道路の斜線制限は、道路の境界線から伸ばした斜線が基準となります。
セットバックをおこなうことで道路の斜線制限にもかからずにすみ、建築可能な空間が広がります。
他にも道路の幅の確保をおこなうことで見通しが良くなり、景観の確保や防災、防犯になるため、地域の治安向上にも繋がります。
結果として地価の上昇も見込まれます。
セットバックがもたらすメリット
セットバックを実施することで、さまざまなメリットが得られます。
道路の幅は広くなるので、当然見通しが良くなります。
それにより、車の出し入れがしやすかったり、火災があった場合などに緊急車両が入りやすいといった利点があります。
家屋と家屋の間が適度に離れていることで延焼も回避しやすいといったメリットもあります。
また、見通しが良いことで防犯にも繋がります。
要セットバック物件の注意点やデメリットなど
要セットバック物件の建て替えについて
要セットバック物件については建物の建て替え自体ができないかと言われると決してそうではありません。
ただし建て替える際には道路分を差し引いた敷地に合わせて家を設計する必要があります。
セットバック後の敷地面積で、自身が望んだ間取りや希望の住宅が建築できるかどうかを見越したうえでの検討が必要になってきます。
セットバックを拒否することはできない
セットバックを拒否して新しく建物を建築することはできません。
もともと使っていた土地面積を道路にしてしまうことや、敷地面積が狭くなることに対して抵抗がある方も多いと思います。
しかしながら、接道義務を無視して建築を強行しようとしても、そもそも建築の許可が下りません。
土地を購入する際や物件を購入する際には、土地が狭くなってからどのような建築ができるのかということも、しっかりと視野に入れておきましょう。
セットバックをした場所は自由に使えない
敷地を削って道路にした土地については、道路として使われます。
そのため元の所有者が何か設置したり、花壇を置いたりということもできません。
また、すでにセットバック済みという物件でも、注意すべき点があります。
「セットバック済み」の物件の確認事項
セットバックが既に済んでいる住宅は、再建築不可物件になっている可能性があるので注意が必要です。
また、所有の土地を削っているので、物件が建築できる敷地が狭くなります。
そのため、再建築不可ではないにしろ、場合によって非常に使い勝手が悪くなってしまったり、価値が下がってしまうという可能性も高いです。
こうした物件を購入する際は、土地の広さや再建築の能否についても事前に確認しましょう。
要セットバック物件購入時の費用や関係費用について
要セットバック物件の価格というのは、今後道路になる敷地も価格に含まれています。
そのうえ、建て替えの時期が来て、いざ道路工事が必要になったときに、その建設費用は土地の所有者が負担することになります。
購入の際に広告やホームページにはこうした記載がない場合もあるので、物件の詳細情報は入念に確認しましょう。
対策として、地方自治体が道路工事分の金額を負担する補助金制度も設けられている場合があります。
自身の住む地域で補助金制度があるかどうか、しっかりとチェックしておきましょう。
購入の際にこうした広告やホームページにはこうした記載がない場合もあるので、物件の詳細情報は入念に確認しましょう。
とはいえ、道路になった敷地については、公衆用道路に面しているなら固定資産税や都市計画税は非課税になるといった減免措置がとられていることが多いです。
減免を受けるには申請をおこなったり立会いでの確認が必要になったりする場合があるので必ず自治体のホームページまたは窓口で確認をすることをおすすめします。
セットバック費用は基本的に所有者が負担する
いざ建物を解体して再建築をするとなった際、道幅を確保した道路工事の費用は、基本的には土地の所有者が負担することになります。
自治体によっては道路工事にかかる費用の補助金があったり、費用を負担してくれたりといった措置がとられている場合もあります。
補助金などは申請が必要なので、申請漏れがないように気をつけましょう。
すべての地域で共通ではないので、購入前に一度確認は必須です。
セットバックした土地の権利について
道路工事を実施した土地については何かを設置したり建築物を造ることはできないのですが、実のところ、その土地の権利自体は明確になっていないのです。
所有権は無くならないとされていることが多いので、多くは私道として使われている可能性があります。
または自治体に買い取ってもらったり、寄付という扱いになったりということもあるそうです。
まとめ
セットバックの目的とは、最終的に地域の質を上げるといったものになります。
物件自体は小さくなってしまいますが、実施することで道路が広くなり、地域の価値は上昇する可能性があります。
しかし購入の際は、道路工事費用が自己負担になるケースも存在するので、セットバックが必要な物件を取り扱う際はしっかりと確認しましょう。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
