東京の不動産に投資する際のメリット・デメリットをご紹介

▼ 東京で不動産投資をするメリット
▼ 東京で不動産投資をするデメリット
▼ 東京で不動産投資をする際のポイント
▼ まとめ

不動産投資をするなら東京で、ということがよく言われていますが、これは本当でしょうか。
変化の激しい情勢で、今、東京で不動産投資をすることのメリットとデメリットをこの記事ではわかりやすくご紹介します。
また、不動産投資を実際に東京でおこなうにあたって押さえておきたいポイントもあわせてご説明します。

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東京で不動産投資をするメリット

日本全体の人口は減少を続けるなか、東京は人口増加の一途をたどっており、不動産投資にも適したエリアだと言われています。
まずは東京の特徴を踏まえて、不動産投資をするメリットをお伝えします。

賃貸の需要が高い

東京都内の人口が増え続けており、東京23区の人口は2030年まで上昇を続けるという予測もあります。
さまざまな企業の事業所が東京に集まっているため、従業員数も多く、可能であれば職場の近くに住みたいと考える方が多いことから、賃貸物件の需要は常に高い状況にあります。
そのため、賃貸物件は空室になりにくく、入居者もすぐ見つかりやすいでしょう。

地価下落リスクが低い

地方と比べ、東京は相対的に地価下落のリスクが低いと考えられます。
地方でも人口が多く高い地価の場所もありますが、その場合は大企業の支店や支社が周辺に存在することが理由になることもあります。
もし大企業がその地方の支店や支社を移転、もしくは東京に一元化するなどの決断をした場合、その土地の地価は急落することが予測されます。
東京は人口増加を続けており、さまざまな企業の本社も集まる地域なので、急激な地価下落リスクは低いとみて良いでしょう。

安定した利益が期待できる

不動産投資により賃貸物件を購入すると、気になるのは家賃の下落です。
家賃が下落する要因としては、賃貸需要の低下と建物の老朽化があげられますが、東京の場合はそのどちらによるリスクも低いと考えられます。
先ほど東京の賃貸需要の高さについてはご説明したとおりですし、東京はワンルームマンションの建築規制のため、古い賃貸マンション・アパートでも家賃が下がりにくい状況となっています。
ワンルーム建築規制では、新しくワンルームマンションを建てるのに厳しい規制がありますので、新しい賃貸物件が次々に建って新築物件に入居者を取られてしまう、という状況にはなりにくいのです。

不動産を売却しやすい

東京の不動産は土地に対する評価が高く、不動産投資も活況なことから新しい買い手も見つかりやすい傾向にあります。
地方では人口減少や地価下落によって手持ちの不動産を売却したいと思っても買い手が見つからず苦労することもありますが、東京ではその心配はいりません。

東京で不動産投資をするデメリット

このようにメリットの多い東京での不動産投資ですが、投資にはデメリットも付きものですので、後悔しないためにも一つずつご説明します。

自然災害のリスクが高い

「首都直下型地震」が遠くない将来に起きると言われているなか、自然災害のリスクは切り離せない問題です。
地盤沈下や液状化、津波の危険性の高い地域はそれだけリスクも高くなり、一度そのような被害を受けると地価は大きく下落します。
地震保険もありますが、全額の補償を受けることは難しいのが現状です。

利回りが低い

東京での不動産価格は上昇を続けており、地方に比べるとはるかに高い価格の投資が必要となります。
家賃収入に対しての不動産価格が上がっているため、想定される表面利回りだけで見ると地方の不動産のほうが高くなる場合もあります。
東京では空室リスクや地価下落リスクが低く安定した収益を見込める分、地方に比べると大きな利回りは期待しにくいと言えるでしょう。

入居者の入れ替わりが激しい

東京では賃貸物件の入退去のスパンが短く、入れ替わりが激しい傾向にあります。
東京のワンルームマンションでは学生や単身赴任者など、一人暮らしの方が多く、仕事や学校、ライフスタイルの変化で転居することが多いです。
入居者が退去したあとにおこなうクリーニングや修繕が必要になってくるため、次の入居者が入るまでにも期間が空くことから、投資の観点からすると入居者の入れ替わりが多いことはデメリットになります。

固定資産税などが高い

東京では固定資産税や都市計画税などの税金も地方と比べると高くなっております。
固定資産税は土地や建物の評価額に基づいて算出されるため、地価の高いエリアだと税金も高くなるということです。
初期投資のほかに毎年かかる費用ですので、この金額が高いと利益率も下がってしまいます。

東京で不動産投資をする際のポイント

東京では不動産投資においてのメリットとデメリットが混在しています。
そんななか、不動産投資を成功させるためのポイントをお伝えします。

自分の足で現地調査する

不動産投資をするうえで、ご自身でその物件の周辺に足を運んで、魅力的な場所かどうかを判断することは重要です。
駅から近く、近隣にスーパーマーケットやコンビニなどの買い物施設のある物件は人気です。
実際に歩くことによってその街の治安や雰囲気を感じることができますし、物件の設備や管理状況などもしっかり確認することができます。

家賃は10万円以下が無難

一般的なサラリーマンや学生をターゲットにしたワンルームマンションでは、家賃が10万円以上となると住める方が極端に少なくなり、空室になりやすい特徴があります。
ご購入予定の不動産の周りの平均家賃を参考にし、それ以下の価格を基本としましょう。
もし富裕層をターゲットとしており、平均家賃も10万円を超えるような地域であれば、10万円以上の家賃を設定しても良いでしょう。

部屋の広さと形に注意する

部屋は広いほうが入居者にとっては良いのですが、不動産投資の観点からすると、広すぎる部屋はあまりおすすめできません。
部屋が広いと物件購入も高くついてしまい、それに見合うほどの家賃アップは見込めません。
その後の部屋の維持費の負担も大きくなり、広い部屋では収益性が悪くなってしまいます。
そのため、ワンルームの部屋は25㎡より小さい部屋がおすすめです。
また、四角ではない変わった形の部屋も家具が置きにくく入居者から敬遠されがちですので、避けたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産投資を東京でおこなうことの特徴から、そのメリットとデメリット、投資を成功させるポイントをお伝えしてきました。
リモートワークが広がるなか、東京での不動産投資の事情も日々変化を続けていますが、東京が魅力的な投資先であることは変わりありません。
メリット・デメリットを踏まえたうえで、ターゲットとエリアを選定し、収益が見込める不動産を分析することが、不動産投資で成功するためのポイントです。

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