投資のなかでも、比較的リスクとリターンのバランスが良いとされている不動産投資。
不動産投資は、FXのように一夜にして億万長者になれる可能性はほとんどありませんが、一瞬で全財産を失う危険性は極めて低いものです。
なにより、毎月一定額の家賃収入が得られる手堅さから、サラリーマン投資家などからも支持されています。
不動産投資を始めるにあたって知っておきたいことのひとつに、「利回り」があります。
今回の記事では、利回りの種類や計算方法、相場について解説していきます。
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利回りとは、投資した金額に対して、どのくらい利益が出るのか、もしくは出た割合（％）のことを指します。
主に表面利回りと実質利回りがありますので、それぞれの違いをご紹介します。
表面利回り（グロス利回り）
不動産投資における利回りのうち、とくに目にするのが表面利回りです。
一般的に、不動産会社が提示している利回りは、この表面利回りとなります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもの。
不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておらず、満室を想定した数字となっています。
必ずこのくらいの利益が出ることを示す数字ではないので、表面的な利回りを把握するものだと考えましょう。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りとは、物件の購入価格と年間の家賃収入に加え、経費を考慮して算出したものです。
物件購入のための経費には、印紙税、登記費用、ローン事務手数料など。
不動産経営のための経費には、各種税金や管理費、保険料や修繕積立金などが含まれます。
ただし、実質利回りは流動的なもので、空室になった場合にはその分の家賃収入がなくなります。
もちろん、どんな建物も年月が経てば劣化しますので、年々維持費が上がっていきます。
それ以外にも、不動産経営するための経費は毎年異なるため、表面利回りと比較して正確な算出が難しいのが特徴です。
その他の利回り
不動産投資においてよく使用される利回りといえば、表面利回りと実質利回りです。
しかし、それ以外にも借入金返済後利回り、自己資金投資利回りなどの利回りもあります。
借入金返済後利回りとは、実質利回りの際に考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額なども含めたものです。
この利回りがマイナスにならなければ、ローンを組んで物件を購入しても、黒字ということになります。
一方で自己資金投資利回りとは、自己資金に対して、どれくらいに利益が得られるのかを表すものです。
利回りは基本的に物件の購入価格をもとに考えますが、この自己資金投資利回りは投資した自己資金の額に対する収益の割合を示すものという違いがあります。
ただし、不動産投資においては表面利回りと実質利回りが代表的ですので、ここからはこの2種類の利回りの計算方法について説明します。
不動産投資における「利回り」の計算方法
表面利回りは、基本的に年間の家賃収入を物件の購入価格で割って算出します。
一方で実質利回りは、管理費や税金などを考慮して計算します。
表面利回りは良かったものの、実際には管理費が思ったよりかかってしまい、実質利回りが想定より悪かったということも。
そうならないためにも、2種類の計算方法をしっかり理解したうえで、不動産投資をおこないましょう。
表面利回り（グロス利回り）の計算方法
表面利回りは以下の計算式で計算します。
表面利回り ＝ （年間家賃収入 ÷ 物件購入価格） ✕ 100
表面利回りは、1年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出でき、非常にシンプルな計算方法です。
実質利回り（ネット利回り）の計算方法
実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税、各種管理修繕費、火災保険料、空室損失費用、その他手数料などを引いた額をベースに計算します。
実質利回りのほうが、より正確な収益力を判断することが可能です。
実質利回りは以下の計算式で計算します。
実質利回り ＝ ｛（年間家賃収入 － 年間経費） ÷ 物件購入価格｝ ✕ 100
実質利回りの計算方法では、物件同士を比べるときに、より現実的な数字で比較することができます。
しかし、年間経費を厳密に予想することは難しく、とくに空室損失費用などは正確に予測できません。
そのような場合には、空室損失費用など予測しにくい経費を考えずに、代表的な経費のみを考慮するのもひとつの手段です。
たとえば、区分所有マンションの主な経費は、管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料となります。
物件を選ぶときの目安には、この2つの経費だけを考慮した実質利回りを考えると、比較的簡単に計算することが可能です。
不動産投資における「利回り」の相場
利回りの相場は、物件の種類や地域によって異なります。
適切な利回りを判断するためには、ご自身が投資する地域や物件の種別ごとの相場を知っておくことが大切です。
東京都内の利回り相場
2021年4月におこなわれた「不動産投資家調査」から、東京都内の想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについてみていきます。
東京都内の利回り相場は、ワンルーム・ファミリー向けともに4％前後です。
＜単身向けワンルーム＞
●城南地区（目黒区・世田谷区）：期待利回り4.2%、取引利回り3.8%
●城東地区（墨田区・江東区）：期待利回り4.4%、取引利回り4.0%
■条件
交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
築年数：5年未満
平均専用面積：25～30㎡
総戸数：50戸程度
＜ファミリー向けマンション＞
●城南地区（目黒区・世田谷区）：期待利回り4.3%、取引利回り4.0%
●城東地区（墨田区・江東区）：期待利回り4.5%、取引利回り4.1%
■条件
交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
築年数：5年未満平均
平均専用面積：50～80㎡
総戸数：50戸程度
＜外国人向け高級賃貸住宅＞
●低層型（港区の麻布・赤坂・青山）：期待利回り4.5%、取引利回り4.0%
●超高層型・タワー型（港区の麻布・赤坂・青山）：期待利回り4.5%、取引利回り4.0%
■条件
築年数or大規模改修後経過年数：5年未満
(低層型)
一戸あたりの平均専用面積：100㎡以上
総戸数：20戸程度
（超高層型・タワー型）
一戸あたりの平均専用面積：100㎡程度
総戸数：20階以上
地方都市の利回り相場
続いて、2021年4月におこなわれた「不動産投資家調査」から、東京都内以外の地方都市における同等条件の賃貸住宅一棟の期待利回りについてみていきます。
地方都市は、東京都内と比較すると、利回りが高くなっています。
大阪市や横浜市を除くと5％以上の利回りとなり、都内より1％程度高い傾向です。
理由としては、物件の購入価格が東京都内と比べて安いことが挙げられます。
利回りだけを考えると地方都市のほうが良さそうですが、もちろん地方には地方ならではのリスクもあります。
●札幌市：ワンルーム5.5％、ファミリー向け5.5％
●仙台市：ワンルーム5.5％、ファミリー向け5.5％
●さいたま市：ワンルーム5.1％、ファミリー向け5.2％
●千葉市：ワンルーム5.1％、ファミリー向け5.2％
●横浜市：ワンルーム4.8％、ファミリー向け4.9％
●名古屋市：ワンルーム5.0％、ファミリー向け5.0％
●京都市：ワンルーム5.2％、ファミリー向け5.2％
●大阪市：ワンルーム4.8％、ファミリー向け4.9％
●神戸市：ワンルーム5.1％、ファミリー向け5.2％
●広島市：ワンルーム5.7％、ファミリー向け5.8％
●福岡市：ワンルーム5.0％、ファミリー向け5.1％
まとめ
利回りの種類や計算方法、相場について解説しました。
不動産投資において、利回りは重要な指標ではありますが、空室リスクの考慮が難しいなど、不安定な面もあります。
そのため、利回りだけに頼るのではなく、設定している家賃で入居者が継続して入るかどうかを判断するようにしましょう。
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