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任意売却とは?住宅ローンを滞納する前に知りたいメリットや注意点

カテゴリ:不動産の基礎知識

任意売却とは?住宅ローンを滞納する前に知りたいメリットや注意点

慎重に計画した住宅ローンでも、やむを得ない理由で返済に行き詰まることがあるかもしれません。
そういったときには、まず金融機関へ返済プランの見直しを相談することが大事ですが、それでも返済が難しいときには、自宅が競売にかけられる前に「任意売却」を検討しましょう。
任意売却にはメリットはもちろん、注意点もあります。
今回の記事では、そんな任意売却の特徴、メリットや注意点についてご紹介いたします。


任意売却の特徴とは?

任意売却の特徴とは?

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の同意を得て不動産の売却ができる方法です。
住宅ローンを3か月〜6か月程度滞納すると、住宅ローンの契約解除になり、残債の一括返済を求められます。
住宅ローンで購入した不動産には、抵当権が担保となっており、支払いを滞納したときなどに、強制的に競売にかけることができます。
競売は、通常の売却や任意売却と比較して低価格で売却される傾向にあるので、売却価格が残債を下回ることも。
そういったときには、返済の不足分を手持ちから出す必要がありますが、多額の残債がある場合は、現実的に難しいことも。
そこで、残債があるまま差し押さえや抵当権を解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。
金融機関としても、自己破産されるより、売却したお金を少しでも住宅ローン返済に充ててもらおうという意図があります。

任意売却ができるケース

任意売却は一般的な売却とは異なり、住宅ローンの滞納がないと選択できない手段です。
任意売却ができるケースをご紹介します。

①住宅ローンの支払いが出来なくなった方

②住宅ローンの支払いだけは続けていたが、ほかの借金の返済が困難になり、自宅を差し押さえられたり、自己破産の手続きをおこなった方
債権回収会社や保証会社に権利が移ると、いままでのように住宅ローンを月々返済することはできなくなり、一括返済か任意売却を選択することになります。
一括返済も任意売却も拒否すると、強制的に競売にかけられるので注意しましょう。
競売はデメリットが多いため、住宅ローンを滞納した方の90%以上は、任意売却を選ぶと言われています。

任意売却と競売の違い

競売とは、住宅ローンを支払えずに滞納してしまったときに、金融機関がとる最終手段です。
住宅ローンの担保を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまいます。
競売はオークションの要領で取引され、市場相場の65%前後で落札されることが特徴です。
また、保証会社や債権回収会社が裁判所に納付する平均80万円前後の競売費用が住宅ローンに加算されたりと、経済的な負担が大きくなります。
それだけでなく、インターネット上に競売物件として掲載されることもあり、近隣住人に知られてしまう可能性も。
一方で任意売却は強制処分ではないため、債権者が合意をすれば、売却価格や引渡し時期なども相談できます。
そのため、競売にかけられる前に任意売却を進めるほうが、希望が反映されやすく自由度が高いといえます。
以上のことから、やむを得ない理由で住宅ローンを滞納してしまった場合は、競売前に任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却のメリットとは?

任意売却のメリットとは?

任意売却は、一般的な不動産売却に近い形でおこなわれるという特徴がありますが、そのほかのメリットもみていきましょう。

一般的な不動産売却に近い形で売却できる

一般的な不動産売却と任意売却には、さほど差はありません。
市場相場で販売できるので、売却できれば、そのぶん住宅ローンの返済額も減らせます。
もちろん、競売のように、近隣住民や勤め先など周囲に知られる心配もありません。
契約条件や引渡し日など、債権者が認める条件の範囲内であれば、一般的な不動産売却と同様に相談できます。
たとえば、仕事などのスケジュールを考慮して、引渡し日を決められるのです。

売却金額から売却に必要な費用を出せる

不動産を売却するときには、仲介手数料や税金などの費用が発生します。
競売にかけられると、手数料は自己資金で支払うことになりますが、任意売却なら売却金額から売却に必要な費用を差し引くことが可能です。
つまり、自己資金で支払う必要がなく、預貯金が少なくても安心して不動産会社を頼れます。
また、債権者との交渉次第では、売却金額のなかから引っ越し代など一部費用を認めてもらえることもあります。

残債を分割返済できる

売却したお金だけで住宅ローンを完済できない場合、ローンの残り残債が生じます。
通常、残債は自己資金で補填するなどして、金融機関に一括返済をしなくてはなりません。
しかし、任意売却なら残債が生じても、売却後に分割返済が可能です。
毎月の返済額は5千円~3万円程度に設定されることのが一般的で、無理なく返済ができます。

任意売却の注意点とは?

任意売却の注意点とは?

任意売却はメリットだけではありません。
注意点を知らずに任意売却を選ぶと、任意売却そのものが完了できなかったり、売却後に住宅ローンの返済で生活に支障をきたしたりすることも。
そのようなことにならないよう、注意点も確認していきます。

住宅ローンの滞納から3か月~12か月以内に任意売却する

任意売却が可能な期間は、住宅ローンの契約解除から、競売で落札される前日までの期間です。
一般的に滞納6か月程度で「競売開始決定通知書」が届き、現地調査などがおこなわれたあと、10か月~12か月で入札開始となります。
そのため、住宅ローンの滞納から3か月~12か月以内に任意売却するようにしましょう。
任意売却で売却活動をしている間にも、競売の準備は進んでいますので、売却できなければ競売になります。

売却活動はできる限り早く始める

任意売却をおこなうことに決めたら、できる限り早く売却活動を始めましょう。
任意売却をすれば、住宅ローンの残債が必ずゼロになるわけではありません。
残債よりも売却金額が少なければ、残った住宅ローンの差額分は原則引き続き返済することになります。
そこで、任意売却を早くおこなうことで、可能な限り希望している条件で売却できるよう、売却活動の時間を取れます。
また、滞納している間は遅延損害金も増えていくため、少しでも早く売却することで、負担を減らすことにもつながります。

売却したお金は手元に残らない

一般的な不動産売却であれば、売却したお金をどのように使うかは自由です。
しかし、任意売却して得たお金は、基本的にすべて住宅ローンの返済に充てられます。
売主が自由にできるのは、ローンを返済して余りが出たときだけで、手元にお金が残ることはありません。

信用情報に登録される可能性がある

住宅ローンを滞納すると、信用情報機関の個人信用情報に滞納履歴が事故情報として登録される可能性があります。
この信用情報機関へ事故情報として登録されるのは、返済などを3回以上滞納した時点だといわれています。
事故情報が登録されると、通常5年間は金融機関からの借り入れできなくなり、クレジットカードなどの審査に通らず、融資やカード発行ができなくなることもあります。
俗に「ブラックリスト」といわれる、なにかしらかのリストがあるわけではありません。

任意売却ができない場合もある

任意売却は、金融機関の同意がなければおこなうことができません。
問題なく返済ができる方や、競売までの猶予期間が短いときは、許可されないケースがほとんどです。
また、税金の滞納などで差し押さえされている場合には、任意売却できません。

まとめ

せっかく手に入れたマイホームでも、やむを得ない理由で住宅ローンの支払いができなくなってしまったら、売却してしまうことになります。
同じように売却するのであれば、競売よりもメリットが多い任意売却のほうがよほど良いでしょう。
正しく任意売却を進められば、売却後の再スタートも安心です。

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