マイホームを購入時に住宅ローンを組む方は多く、ローン商品はいくつもあります。
そのひとつにである「フラット35」は、固定金利で安心、と利用を検討する方も多いでしょう。
しかし、メリットだけではなくデメリットもあるので、利用の際には注意しなければなりません。
この記事では、フラット35ならではの特徴や利用条件、メリット・デメリットをご紹介しますので、ご自身に合うかを考えて利用を検討してください。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローン「フラット35」の特徴とは？
まずは、フラット35がどのような住宅ローンなのか、理解を深めておきましょう。
どのようなものか知ることで、ほかの住宅ローンとの比較検討が可能です。
フラット35とは
フラット35とは、長期間固定金利で借りられる住宅ローンのことです。
独立行政法人住宅金融支援機構と、全国の民間金融機関が提携して取り扱っており、最長35年同じ金利で借り続けられます。
フラット35は、大きく2種類に分けられ、買取型と保証型があります。
●買取型：民間金融機関が資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を買取る仕組み
●保証型：民間金融機関が資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を保証する仕組み
300以上もの金融機関がフラット35を取り扱っていますが、買取型が一般的で、保証型を取り扱う金融機関はごくわずかです。
また、フラット35は収入基準と物件基準が満たされれば、審査を通過できます。
そのため、フラット35の利用に向いている人は、転職したばかりの方や自営業の方などローンの審査に不安を抱える方でも申し込みやすいといえるでしょう。
ほかにも、金利上昇が不安に思う方や、団体信用生命保険への加入が難しい方などは、利用を検討しても良いかもしれません。
フラット35Sとは
フラット35Sとは、フラット35を申し込んだ方が、省エネルギー性や耐震性などが高い物件を購入した場合に、一定期間金利が下げられる制度です。
その期間が終了すると、金利が元にもどり、支払額も上がります。
フラット35Sを利用されるなら、いずれ金利が上がることを見越した返済計画を立てましょう。
フラット35の利用条件
●年齢
申込時に満70歳未満であること、完済時年齢が80歳未満であること。
ただし、子どもが返済の後継者となる親子リレー返済の場合は、満70歳以上でも申し込み可能。
●年収
フラット35とその他のローン（自動車ローン・教育ローンなど）の年間合計返済額の割合が、年収400万円以下の場合は30％未満、年収400万以上の場合は35％となること。
●国籍
日本国籍、または外国籍であっても永住許可のある方、特別永住者の方が対象。
●借入額・借入期間
フラット35の代表的な買取型の場合の借入額は、100万～8,000万円以下。
借入期間は15年以上となり、最長期間は35年。
●使用用途
フラット35の使用用途は、本人またはその親族が住む物件の建設・購入資金。
ただし、投資目的の物件購入は不可。
●物件の条件
フラット35が利用できるのは、住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす物件のみ。
一戸建て：70㎡以上、マンション：30㎡以上
●団体信用生命保険
フラット35の場合、団体信用生命保険の加入は任意で、加入しなくても申し込みが可能。
しかし、団信に加入しない場合、債務者が死亡したときでも住宅ローンの債務が残るため注意が必要。
住宅ローン「フラット35」のメリット
フラット35をより理解していくために、メリットを把握しましょう。
返済計画が立てやすい
フラット35は、借入時点の金利が固定され、返済金額が確定します。
何年借りても契約時の金利で返済していけるので、返済計画が立てやすいのがメリットです。
また、フラット35Sの基準を満たす物件を購入する場合は、借入当初5年または10年の借入金利が引き下げられます。
保証人や保険料がいらない
申し込みのときに保証人や保証料がいらないことも、フラット35のメリットです。
保証料が不要なので申し込みの際の費用を抑えることができ、初期費用の負担が少なくローンを利用できます。
ほかのローン商品は、繰り上げ返済や返済方法の変更などで手数料が発生することも多いですが、フラット35なら不要です。
団体信用生命保険の加入が任意
民間ローンの場合、団体信用生命保険の加入は通常必須とされていますが、フラット35は任意です。
健康状態などの理由で団体信用生命保険に加入できないときも、フラット35を利用できます。
また加入しないことで、適用金利を0.2%低く抑えられます。
住宅ローン契約者に万が一のことがあり、死亡した場合でも、住宅ローンの債務は残るので注意が必要です。
リスクは増えますが、選択の幅広い点はメリットだといえるでしょう。
自営業や個人事業主でも審査が通りやすい
フラット35は、収入が不安定な自営業や個人事業主でも、利用しやすいのもメリットのひとつです。
前年の所得に対して、借入額の審査がされるため、申し込み時の経済状況はそれほど考慮されません。
前年の所得が高いなら、転職したばかりの方や自営業、個人事業主でも審査に通りやすいのです。
住宅ローン「フラット35」のデメリット
次にデメリットをみていきましょう。
頭金が少ないと金利が高くなる
借入時には、フルローンと一部を頭金として支払う方法を選択でき、頭金は自由に設定できます。
頭金が「住宅の建設費または住宅の購入価額」の10％未満だと、金利が高く設定されてしまいます。
頭金をいくら入れるかによって返済額も変動するため、頭金が少ないと利息分の支払いが多くなり、返済額は増えてしまいます。
市場金利が下がっても借入金利は変わらない
長期間固定金利はメリットである一方で、デメリットにもなりえます。
借入後に市場金利が大きく下がったとしても、返済途中で金利が下がることはありません。
この場合、借り換えなどを検討することもできますが、借り換えには手数料がかかるので、総返済額の軽減効果があるとは限らないので、注意しましょう。
購入する物件に関して独自の基準がある
フラット35には、購入する物件に関して独自の技術基準が設けられています。
その技術水準を満たしていることを証明するため「適合証明書」の提出をしなくてはならず、そのための検査費用が必要です。
検査費用は物件によって10～20万円ほどかかり、想定以上に審査期間がかかるケースもあります。
繰り上げ金額の最低金額が高めに設定されている
住宅ローンは余裕があるときに繰り上げ返済をして、返済期間を短くすることが可能です。
ローンによって最低金額はちがいますが、フラット35は最低金額は100万円以上と、ほかと比較して高めに設定されています。
まとまったお金があるなら繰り上げ返済を利用できますが、数十万円程度の余裕では利用できません。
まとめ
今回は、住宅ローンのひとつである「フラット35」をご紹介しました。
長期間固定金利という特徴があるため、金利が変動せず返済計画が立てやすいといったメリットがありますが、市場金利が下がっても借入金利は変わらないなどのデメリットもあります。
すべての方に適した住宅ローンではないので、まずはご自身に合っているかを見極めることが重要です。
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