不動産投資用のアパートやマンションを購入するとき、「オーナーチェンジ物件」という選択肢があります。
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者のいる不動産を購入するため、賃貸経営をはじめる手間が少なく、すぐに家賃収入を得られるのがメリットです。
しかし、一般的な不動産契約とは異なる点もあるため、よく理解できていないという方も多いかもしれません。
そこで今回の記事では、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、引き継ぐ権利と義務、またメリット・デメリットについて解説します。
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オーナーチェンジ物件とは、分譲マンションやアパートなど、賃貸物件の種類にかかわらず、入居者がいる状態で売買される不動産のことです。
つまり、不動産のオーナーだけが変わります。
一棟物件など複数の部屋がある場合、一部屋でも入居者がいれば、それはオーナーチェンジ物件と呼ばれます。
このオーナーチェンジ物件は、不動産の購入と同時に、旧オーナーと入居者の賃貸契約が引き継がれるため、さまざまなメリット・デメリットが生じます。
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ「権利」と「義務」
オーナーチェンジについて「借地借家法第31条」で具体的に定められています。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
つまり、建物のオーナーが変わっても、旧オーナーと借主が結んだ賃貸契約は新オーナーにそのまま引き継がれます。
オーナーチェンジ物件を購入した後、家賃などを受け取る権利だけではなく、契約終了時の敷金返還義務などの義務も、売主から買主へ引き継がれるということです。
ただし、売買前に入居者が家賃を滞納していた場合、売買前の滞納賃料債権は旧オーナーのままで、引き継がれません。
＜引き継がれる権利＞
●入居者に家賃を支払ってもらう権利
●契約終了時の建物を返してもらう権利
●契約終了時に入居者に原状回復してもらう権利
オーナーチェンジ物件であっても、建物の所有権を得ることは、ほかの不動産売買と変わりません。
しかし、「入居者と賃貸契約を結んだ状態で不動産を購入する」という点が異なります。
これはオーナーチェンジ後も、有効な契約として継続されます。
そのため、建物に関する貸主としての権利を引き継ぐことが可能です。
＜引き継がれる義務＞
●建物を入居者に使用させる義務
●建物の修繕をする義務
●入居者の退去時に敷金を返還する義務
旧オーナーと入居者の賃貸契約が引き継がれることで、旧オーナーが結んだ契約内容に則った義務を負います。
この契約は「オーナーチェンジ」を理由に変更・解約にはできず、正当な理由を提示しなくてはなりません。
もちろん、入居者から預かっている敷金も、入居者退去時には経費を引いた残りを返却しなくてはなりません。
オーナーチェンジ物件を売却する目的
どうして売主は、オーナーチェンジ物件を売却するのでしょうか。
理由はさまざまですが、賃貸運営を面倒に感じたり、不動産購入・借金返済など一時的に現金が必要になったりした場合に、売却するケースがよく見られます。
また、サブリース契約の更新時に、投資資産としての条件が悪くなったなどの理由で、売却するケースもあります。
不動産投資「オーナーチェンジ物件」のメリット
オーナーチェンジ物件は、不動産投資の初心者でも購入しやすいため、投資用物件として人気が高いです。
ここからは、なぜ初心者に人気の理由があるのか、オーナーチェンジ物件を購入するメリットをご紹介します。
購入後すぐに家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、すで入居者がいるため、すぐに家賃収入を得られる点です。
新たに入居者を探す手間がいらず、入居者募集をかける広告の作成・依頼、適切な家賃設定や契約書作成、入居審査などの作業が必要ありません。
さらに、旧オーナーの賃貸経営をそのまま引き継げば良いので、比較的時間や手間がかからず、初心者でも不動産投資を始めやすい方法だといえるでしょう。
金融機関の融資審査がとおりやすい
金融機関の融資審査がとおりやすい点も、大きなメリットだといえるでしょう。
すでに賃貸経営している不動産は、収益化の実績があるため、金融機関から評価されやすいです。
そのため、購入時のローンの審査を有利に進められ、審査がとおりやすくなります。
相場より安い価格で購入できることがある
一般的にオーナーチェンジ物件は、さまざまな制限を受けるため、購入者自身が居住する不動産よりも安い相場で購入できます。
また空室物件を購入して賃貸するときには、購入直後に修繕するケースが多いですが、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、急いで修繕する必要がありません。
そのため、修繕にかかる手間や初期費用も抑えられます。
運用計画を立てやすい
オーナーチェンジ物件は、投資計画が立てやすいこともメリットです。
購入時点でさまざまな過去資料を参照できるので、収益が見通しやすくなります。
入居者が何年程度住んでいるのか、入居者の退去後つぎが決まるまでどれくらいの期間が開いているのか、などの実績を参考にできます。
不動産投資「オーナーチェンジ物件」のデメリット
メリットを把握したうえで、デメリットもしっかりと確認していきましょう。
オーナーチェンジ物件には、すでに入居者が生活しているからこそのデメリットもあります。
室内状況を把握しにくい
空室物件を購入するのであれば、事前に建物や設備に問題がないか、直接目で見て確認できます。
しかし、オーナーチェンジ物件は入居者が生活しているので、外観や書類上でしか状況を検証できないことがほとんどです。
そのため、思っていたより内装が傷んでいたり、水回り設備が古くなっていたりなど、トラブルが発生する可能性があります。
入居者が退去することになってから、相当な修繕が必要だと発覚するケースも。
室内を把握できない場合は、事前にインスペクション（住宅診断）を依頼し、大きな問題がないか調査をしてもらうのもおすすめです。
契約内容を引き継がなければならない
オーナーチェンジ物件の場合、賃貸契約の内容はそのまま引き継がれることになります。
現在設定されている家賃が相場より低くても、値上げなど条件変更することは難しいでしょう。
また、たとえオーナー側に不利な契約内容があったとしても、正当な理由がなくては変更できません。
これが原因で、新オーナーと入居者の間でトラブルとなることもありますので、家賃設定や契約内容をよく確認する必要があります。
入居者情報を事前把握することが難しい
入居者がどんな方であるかは、オーナーにとって気になる事項のひとつです。
これから入居者を募集するのであれば、オーナー自身で入居審査をおこなえますが、オーナーチェンジ物件は入居者を選べません。
旧オーナーの入居審査の基準が寛容な場合、家賃を滞納していたり、トラブルメーカーが入居していたりなど、さまざまなリスクがあります。
賃貸借契約の状況（レントロール）などを見ても、滞納やトラブルの状況は分からないので、事前に可能な限り確認しておくと良いでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる実績のある不動産です。
スムーズに賃貸経営を始められるので、初心者でも取り組みやすい不動産投資だといえるでしょう。
しかし、状態を細かく確認できないことや、契約内容を引き継がなければならないことなど、オーナーチェンジ物件だけのリスクもあります。
すぐに家賃収入が得られることだけに安心せず、契約内容や賃貸需要などをしっかり確認して、慎重に不動産投資すべきか判断しましょう。
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