マンションを購入するとき、ついつい忘れがちなのが、毎月支払いが必要な「管理費」と「修繕積立金」です。
毎月支払う管理費などの費用は、住宅ローンと同じように月々の固定支出となります。
そのため、マンションの購入を考えるタイミングで、しっかり理解しておくべきでしょう。
今回の記事では、マンションの管理費と修繕積立金の目的や使い道、相場について解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちらマンションの管理費とは？その使い道は？
まずは、「管理費」とはなにか見ていきましょう。
管理費とは、日常的な維持・管理・修繕のために使用するお金です。
快適な暮らしと物件の資産価値を保つために、エントランスや共用廊下の掃除、エレベーターの保守維持、給排水設備のメンテナンスなどに使われています。
管理組合の人件費や運営費用も管理費から支払われ、共用部分の光熱費、地震保険料や火災保険料を含むマンションも存在します。
分譲マンションだけでなく、賃貸マンションでも管理費を毎月支払うことがほとんど。
住宅ローンの返済とは別で支払う必要があるため、マンションを購入する場合は、事前に金額などを把握しておくことが大事でしょう。
管理費の主な使い道
●管理組合の人件費
●管理組合の運営費用
●共用設備の運転費および保守維持費（共用部分の水道光熱費含む）
●消耗品などの軽微な修繕費
●共用部分などの地震保険料・火災保険料、ほか損害保険料
管理費の決め方
管理費は法律によって上限が決められているわけではありません。
よって、マンションにより金額が違います。
管理費は建物を維持・管理するための費用とされていますが、実際にかかる費用を詳細に計算して金額が設定されているわけではなく、管理会社によって決定されることが多いです。
分譲マンションの場合は、入居戸数や階層、共用設備などによって管理費が決められています。
マンションの修繕積立金とは？その目的は？
つづいて「修繕積立金」について見ていきましょう。
修繕積立金とは、マンションの大規模な修繕のために積み立てられるお金です。
共用部分のリフォームなどの大規模なリフォーム、耐震機能向上のための工事など、長期修繕計画に基づく大規模修繕やメンテナンスといった、特別な維持・管理・修繕に使われます。
大規模修繕は数百万円単位の規模になることもあるので、入居者から毎月決まった金額を集め、10～15年と長期的に修繕積立金を積み立てていきます。
管理費と同様、マンションの住環境の確保・向上のために使用される費用で、ときには自然災害や事故などでの建物・設備の破損や、入居者同士のトラブル対応にも利用されます。
修繕積立金を集める主な目的
●一定年数の経過ごとの計画的・定期的な修繕（外壁・屋根・屋上の改修など）
●自然災害や不測の事故、特別な事由により必要となる修繕
●建物の建て替えなどに必要な調査のための費用
●敷地および共用部分などの変更（共用部分のリフォームなど）
●区分所有者全体の利益のために特別に必要となる費用
修繕積立金の決め方
修繕積立金は、管理組合が作成する長期修繕計画によって決められるのが一般的です。
快適な暮らしとマンションの資産価値、性能を維持するために必要な工事を長期的な視点で検討し、そのための費用を入居者から毎月集めて積み立てていきます。
マンションの規模や築年数、共用設備のグレードによっても修繕積立金の金額は異なり、ずっと変わらないというわけではありません。
管理組合で話し合うなかで、修繕内容に合わせて見直しが入ります。
マンションの管理費・修繕積立金の相場とは？
ここまで、マンションの管理費・修繕積立金の使い道や目的についてご紹介しました。
では、実際に相場はいくらくらいなのでしょうか。
管理費・修繕積立金は固定支出となりますので、住宅ローンとは別の支出として、しっかり把握しておきましょう。
管理費の相場
管理費は、マンションの規模や築年数、共用設備のグレード、サービス内容によって、その物件ごとに設定額が異なります。
一般的は、持分の割合（専有部分の広さ）や、専用使用部分の有無に応じた金額を算出して設定されます。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、管理費の全体平均は「1㎡あたり約217円」と公表されました。
専有部分70㎡換算の毎月管理費の全体平均は「約1万5,190円」です。
また、マンションの管理会社が変わったときや、管理・サービス内容が変更となり、改定が必要になった場合には、将来的に管理費が値上がりすることもあります。
管理費などの改定については、原則として総会の普通決議により決められます。
修繕積立金の相場
修繕積立金は、管理組合が作成する「長期修繕計画」に基づいて設定されます。
長期修繕計画では、外壁補修や屋上防水、給排水設備のメンテナンス、窓・玄関扉の改善など、マンションの性能を維持する目的で、新築マンションは30年以上、既存マンションは25年以上の長期計画がされています。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の全体平均は「1㎡あたり約201円」と公表されました。
専有部分70㎡換算の毎月修繕積立金は「約1万4,070円」です。
また、2回目・3回目の大規模修繕工事を迎えるころに、工事費用が不足することもあります。
その場合は、修繕積立金の値上げをしたり、不足分を一時金として徴収することも。
大規模修繕工事は、マンションの資産価値をより長く保つうえで大切な工事なので、管理組合で定期的な見直しをおこなうことも必要です。
マンションの管理費・修繕積立金は安いほど良いのか？
マンションには、管理の手間が少ない、セキュリティがしっかりしているなどのメリットがあります。
そうしたメリットを支えているのが管理費と修繕積立金です。
毎月の支出が少ないというのは嬉しいことですが、マンションの管理費・修繕積立金は提供されるサービスに比例するもの。
安いほど良いという考え方ではなく、ご自身が求めるサービス内容と管理費・修繕積立金のバランスが取れているか、チェックするのが良いでしょう。
将来的にマンションの管理費・修繕積立金は値上げされるのか？
マンションを購入するうえで、管理費や修繕積立金が将来的に値上げされるのかは気になるところです。
管理費・修繕積立金の金額改定については、「重要事項調査報告書」に記載されています。
重要事項調査報告書とは、マンションの修繕の履歴・状態・予定、修繕積立金の総額、管理組合の借入金の有無など、詳細な情報が記載されている書類です。
管理費・修繕積立金に改定の予定がある場合は、重要事項調査報告書に記載がありますので、必ずチェックしておきましょう。
管理費・修繕積立金の状況は、順調なマンション管理・経営がおこなわれているかを判断する材料のひとつです。
将来的に値上げされるか気になる方は、過去1〜2年分の総会議事録を用意してもらい、確認しておけば間違いがありません。
まとめ
定期的なメンテナンスによって、マンションは資産価値が保たれます。
管理費は日常的な管理・修繕、管理運営などに使用され、修繕積立金は大規模修繕工事やリフォームに使用されています。
マンションの購入を考えるときには、適正な費用はかかるものと認識し、管理費・修繕積立金の目的や使い道、相場を把握し、継続的に支払い可能な金額か考えてみましょう。
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