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店舗や事務所への不動産投資の特徴は?メリットとリスクを解説

カテゴリ:不動産投資

店舗や事務所への不動産投資の特徴は?メリットとリスクを解説

不動産投資と言えば、アパートやマンションなどの居住用物件が主流ですが、店舗や事務所物件への投資にも興味はありませんか?
店舗や事務所物件は、居住用物件と異なり、家賃を高く設定できるところが魅力的ですが、景気に左右されやすい側面もあります。
では「店舗や事務所物件とは具体的にどのような物件なのか?」「店舗や事務所物件に投資するうえでのメリットやリスクは?」と気になるところですよね。
この記事では、不動産投資を検討中の方に向けて、店舗や事務所物件の特徴とメリット、リスクを解説します。
ぜひ、ご参考までにご覧ください。


店舗や事務所への不動産投資:特徴や種類は?

店舗や事務所への不動産投資:特徴や種類は?

不動産投資で収益物件の購入を考えたときに「居住用不動産」か「事業用不動産」のどちらが良いのか迷いますよね。
店舗や事務所物件は「事業用不動産」にあたり、借主は事業者になります。
そのため、個人に貸す住宅の家賃と比べて、床面積当たりの賃料単価が高いのが特徴です。
店舗や事務所物件は主に下記の2つに分類されます。

オフィス物件

オフィス物件は、企業の事務所が入る物件のことを言います。
比較的に都心に多く、借り手の需要も高いです。
オフィスビルを一棟購入するとなると、高額な投資資金が必要となりますが、区分化されたオフィスに投資することも可能ですよ。

テナント物件

テナント物件は、飲食店や店舗などに使用する物件のことを言います。
一般的に、賃料相場が高く収益性も高い点が魅力と言われていますが、立地や物件によっては借り手が見つかりにくいというデメリットもあります。
それは、借り手がどのような商売をするかによって、物件に求める条件が異なってくるため、空き室になったときに募集がむずかしいからです。
また、景気にも左右されやすく、借り手の経営状況によってはすぐに退去される可能性も高いです。
ハイリスク・ハイリターンのため、安定的に投資したい方には向かない物件と言えるでしょう。

店舗や事務所物件への不動産投資:メリットとは?

店舗や事務所物件への不動産投資:メリットとは?

店舗や事務所物件の種類と特徴がわかったところで、続いて気になるのは「投資するメリット」ですよね。
店舗や事務所物件に投資するメリットは主に3つです。

●保証金が多く取れる
●経費率が低い
●原状回復の手間がかからない


それぞれについて詳しくご説明します。

メリット①保証金が多く取れる

賃貸物件を貸し出すときには、滞納や損害賠償など、万が一の担保として借主に「保証金」を支払ってもらいますよね。
店舗や事務所物件は、居住用物件と比べてこの保証金が多く取れる点が一つ目のメリットです。
たとえば、アパートなどの居住用物件の場合は、家賃1か月分を「敷金」として借主に支払ってもらうことが多いです。
この「敷金」にあたるものが、店舗や事務所物件の場合は「保証金」になり、家賃3か月~1年分支払ってもらえるのです。
受け取った保証金は、一部「償却」として借主の退去時に返還しなくて良いケースもあるため、その分を運用に回すこともできます。
貸主の立場としては、保証金を多く受け取れる点は運用面での安心につながり、メリットと言えますね。

メリット②経費率が低い

賃貸物件を経営するときに、収益性を上げるためにも経費率が気になりますよね。
店舗や事務所物件の場合、アパートなどの居住用物件に比べて設備などの修繕費用がかからないため、経費率を低くすることができます。
たとえば、キッチンやトイレ、バスルームなどの水回りの設備は、居住用物件だと使用頻度が高く、経年劣化などで不具合が出た場合は貸主が修繕しなければなりません。
その点、オフィスなどの物件の場合は、水回りを使用する頻度は居住用の賃貸物件に比べて少なく、基本的に設備メンテナンスの費用はさほどかからないでしょう。
また、ビル一棟貸しの場合は、共用部分の維持費や光熱費が借主の負担になる点も経費を抑えることができてメリットですよ。

メリット③原状回復の手間がかからない

通常、居住用物件だと、借主の退去時に物件の経年劣化や自然消耗があった場合は、貸主が「原状回復」のための修繕をする必要があり、費用がかかります。
これに対し、店舗や事務所物件の場合は、借主のほうに「原状回復義務」があるため、貸主の負担が少なくすみます。
借主のほうに「原状回復義務」がある理由は「スケルトン渡し」にあります。
一般的に、店舗や事務所物件を貸し出すときは、借主に内装などがなにもされていない「スケルトン」の状態で受け渡します。
そのため、入居時や退去時の改装費は借主が負担することになり、貸主が「原状回復」をする手間や費用が省ける点がメリットと言えるでしょう。

店舗や事務所物件への不動産投資:リスクとは?

店舗や事務所物件への不動産投資:リスクとは?

店舗や事務所物件へ不動産投資するとなると、そのリスクも気になるところでしょう。
結論から言うと、店舗や事務所物件への投資はハイリスク・ハイリターンで初心者向きではありません。
その理由は以下の3つにあります。

●空き室になる可能性が高い
●賃料の変動が大きい
●ノウハウがいる


それぞれを詳しくご説明します。

リスク①空き室になる可能性が高い

店舗や事務所物件は、居住用物件と比べて、空き室になる可能性が高いです。
その理由は、借りる目的が「商業」のため、借主の収益が上がらなければ「移転」や「閉店」ですぐに退去されることもあるからです。
また、借主のビジネスが順調だったとしても、広さや立地を求めて移転されることもあります。
景気が悪ければ、次の借り手がなかなか現れず、空き室期間が長くなる可能性も。
空き室が長引けば、損失につながってしまうため、大きなリスクと言えるでしょう。

リスク②賃料の変動が大きい

通常、店舗や事務所物件は賃料が居住用物件よりも高い傾向にありますが、その賃料は景気に左右され、変動の幅が大きいです。
居住用物件も家賃相場が上下することはありますが、その範囲は物価上昇率に近く、たとえば2年で5%~10%ほどです。
それに対し、店舗や事務所物件の場合は、賃料が需給バランスによって大きく変わる可能性があるのです。
つまり、賃料が大きく下がることもあれば、大きく上がることもあるため、投資する時期の判断がむずかしく、リスクが高いと言えるでしょう。

リスク③ノウハウがいる

店舗や事務所物件は、居住用物件と違って高度なノウハウが必要です。
それは、店舗や事務所物件は前述のとおり、さまざまな物件の種類があり、空き室リスクも高いことから、需要がある立地や景気の動向も入念に調べて物件を選ぶ必要があるからです。
また、借り手の業種や業態によっても求められる設備が異なってくるため、もし特定の業種に合わせた作りとなっていた場合は、一度空き室になってしまうと新たな借り手が入るまでに時間がかかる可能性も。
新たな借り手を募集するのにも、居住用物件と違って条件を柔軟に変えるなどのテクニックが必要となるでしょう。
そのため、不動産投資の初心者にはリスクが高いと言えます。

まとめ

今回は、不動産投資を検討中の方に向けて、店舗や事務所物件の特徴と種類、メリットとリスクをご紹介しました。
店舗や事務所物件は、居住用物件と比べて経費がかからず、保証金が多く取れるなどのメリットがあります。
一方で、賃料の変動が大きく、空き室になる可能性が高いなどのリスクもあります。
そのため、不動産投資に慣れた方に向いている投資物件と言えるでしょう。
この記事を参考に、ぜひ一度ご検討ください。

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