今、不動産投資をおこなう対象として「コンパクトマンション」が注目されています。
コンパクトマンションはどのようなマンションなのか、なぜ不動産投資の対象として人気を集めているのでしょうか。
今回の記事では、コンパクトマンションの特徴やターゲット、コンパクトマンションが増加した背景や、投資目線でのメリット・デメリットについてご紹介します。
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コンパクトという言葉は、一般的に小さなものを表すときに用いられることが多い言葉です。
コンパクトマンションと聞くと、小さな間取りのマンションをイメージしますが、ワンルームマンションとはなにが違うのでしょうか。
コンパクトマンションの定義
コンパクトマンションの定義は、明確に決められているわけではありません。
しかし、主に単身者やDINKs向けに設計された、30㎡～50㎡前後の小規模マンションをコンパクトマンションと呼ぶことが多いです。
ファミリーマンションほど広くはありませんが、ワンルームマンションよりも面積や間取りにゆとりがある設計になっています。
また、立地が良かったり、物件の付加価値となる設備・サービスが充実していたりするため、投資用に購入を考えている方にも人気が出てきています。
コンパクトマンションがターゲットとする居住者
コンパクトマンションがターゲットとする居住者は、主に単身者やDINKsです。
単身者やDINKsは、交通の利便性を重要視することも多く、都市部にある好立地のコンパクトマンションは非常に人気があります。
30㎡～50㎡というサイズは単身者やDINKsにとってもちょうど良いだけでなく、設備やサービスが整っていることも多いため、暮らしやすいといわれています。
不動産投資用「コンパクトマンション」が増加した背景
少し前までは、分譲マンションというと50㎡以上ある3LDK以上のファミリーマンションが主流でしたが、2000年頃コンパクトマンションのブームが起こりました。
コンパクトマンションが増加した背景には、政策面や融資面、そして社会でのニーズという大きなトレンドがあります。
ここからは、それぞれの背景について詳しくご説明します。
政策面の背景
1900年代後半から2000年代にかけて、東京都心部をはじめとした大都市への転入超過が続きました。
この頃、単身者の増加と晩婚化、バブル崩壊後による地価や低金利などの要因も重なり、ワンルームマンションが急増しています。
単身居住者は住民票を移動しないケースが多く、住民税の収入に繋がらないなどの問題点が挙げられるようになりました。
その結果、東京23区ではそれぞれ条例などで、最低限の専有面積（多くの区で25㎡以上）を定めること、一定数以上の専有面積の広い部屋を併設することを定めました。
これにより、ワンルームマンションを建設するときには、一定以上の割合で広い部屋を設けないと建てられない決まりになっています。
融資面の背景
30㎡以下のワンルームマンションは、セカンドハウスという位置づけのため、住宅ローン対象外となっていることがほとんどです。
融資する場合は、2割以上の頭金を入れることなどが条件となっています。
ワンルームを購入して居住するつもりでも、セカンドハウス用ローンや不動産投資ローンとなってしまうと、融資金額や金利などの条件が変わり、購入できなくなる可能性も出てきます。
しかし、単身者やDINKsにとって50㎡以上ある3LDK以上の部屋は大きすぎます。
結果として、住宅ローンが使えて広さもちょうど良い、30㎡～50㎡前後のコンパクトマンションが求められました。
社会でのニーズ
以前は、家族を持って一戸建てやファミリーマンションを購入するのが一般的でした。
しかし、独身を選ぶ方やDINKsなど生活観も多様化してきており、一世帯あたりの家族数は下がってきています。
ファミリーマンションへのニーズが少なくなる一方で、小規模の部屋がフィットする層が増加中です。
このような背景から、2000年頃コンパクトマンションが注目されました。
その後、2014年に供給量が下がりますが、2015年以降から増え始め2020年新型コロナウイルスの影響により人々の暮らし方が変わったこともあり、近年再びコンパクトマンションの人気が高まっています。
そのため、コンパクトマンションは、居住用としても投資用の対象としても、人気がある物件なのです。
投資目線でのコンパクトマンションのメリット・デメリット
コンパクトマンションの立地は、駅から近いことや買い物に便利といった場所であることが多いです。
間取りや設備・サービスが充実しており、快適な環境が多いなど、入居者からみても暮らしやすい物件です。
では、投資目線でのコンパクトマンションは魅力的なのでしょうか。
メリット・デメリットを整理していきます。
投資目線でのコンパクトマンションのメリット
コンパクトマンションの大きなメリットは、今後も根強いニーズがあることでしょう。
コンパクトマンションで暮らしたいと考えるのは、単身者やDINKs、ひとり親世帯、老後を迎えるにあたって好立地に引っ越したいシニア層、などが挙げられます。
最近のシニア層のなかには、郊外の一戸建てを売却し、医療機関や公共機能が整い、設備・サービスの充実した都市部への引っ越しを考える方も多いようです。
とくに60代～70代の方は、アクティブな暮らしと健康面での安心さが両立できるコンパクトマンションへの関心が深まっています。
今後の人口動態統計からも、シニア層の独身世帯は増加傾向にありますので、コンパクトマンションの需要はますます高まることが期待できます。
投資目線でのコンパクトマンションのデメリット
コンパクトマンションは、都市部や駅近などに立地しているため、建てられる土地が限られています。
土地が真四角な整形地ではないこともあり、単純に平米単価で考えたときに割高に感じる可能性もあります。
また、住宅は面積によって入居者が決まってきますが、立地と面積が合っていないと、入居者探しに困ることも。
専有面積が30㎡～50㎡前後のコンパクトマンションは、30㎡程度の場合は子どもがいるファミリー層では住むのが難しく、50㎡程度の場合は単身者には大きすぎると感じる方もいます。
ひとくちに立地といっても、単身者に人気の立地、ファミリーに人気の立地がありますので、立地と住宅の面積をマッチさせることが重要です。
そうでないと、入居者集めや売却時の購入者探しで苦労してしまうかもしれません。
まとめ
コンパクトマンションは、ワンルームマンションとファミリーマンションの中間に位置する、専有面積30㎡～50㎡前後の小規模マンションです。
単身者やDINKsなどの居住者をターゲットとして設計されています。
駅から近く、医療機関や商業施設などの便利な施設が集まる好立地に建てられることが多いこと、設備・サービスが充実していながらもファミリーマンションよりもリーズナブルな価格で購入できることが特徴です。
そういった立地の良さや充実した設備・サービスなどの魅力から資産価値が落ちにくく、入居者を集めやすい物件とされています。
そのため、居住用だけでなく不動産投資の対象としても人気を集めているのです。
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