「不動産を早く売って現金化したい」「住みながら自宅を売却したい」と考えたことはありませんか？
リースバックという方法で売買契約を結ぶと「スピーディーに」「住みながら」不動産を売却することができます。
今回は、不動産の売却を検討中の方に向けて、リースバックの仕組みとメリット・デメリットを解説したいと思います。
ぜひ最後までご覧ください。
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弊社へのお問い合わせはこちらリースバックで不動産を売却する仕組みとは？
近年、耳にする機会が多い「リースバック」ですが、その仕組みはご存じでしょうか？
リースバックとは、住んでいる家を売却した後も、買主と「賃貸借契約」を結んで、家賃を支払いながらそのまま自宅に住み続けることができるサービスです。
リースバックの流れは以下のとおりです。
1.売買契約を結んで自宅を売却
2.賃貸借契約を結んで自宅にそのまま住み続ける
3.将来「更新」「買い戻す」「引っ越し」のいずれかを選択
まずは、不動産会社などの、リースバックのサービスを取り扱っている業者と「売買契約」を結んで、ご自宅を売却します。
その後、買主であるリースバック業者と「賃貸借契約」を結んで、家賃を支払いながら家を借りる形で、そのままご自宅に住み続けられます。
住み続けると言っても賃貸借契約は、通常は2年～3年間借りる契約になります。
その定めた期間が到来したら賃貸借契約を「更新」するか、新たな新居に「引っ越しをする」のか、どちらかを選べます。
また、最初の売買契約時に特約をつけていた場合は、ご自宅を「買い戻す」ことも可能です。
リースバックの仕組みがわかったところで、どんな方がこの仕組みを利用しているかも気になるところですよね。
たとえば、次のような理由で利用する方がいらっしゃいます。
●老後資金を確保したい
●離婚後も自宅に住み続けたい
●住宅ローンの支払いが厳しい
近年は高齢化社会にともない、生前の資産整理として、あるいは「年金が不足しているため不動産を売却して現金化したい」という方が増えています。
しかし、新居を探すとなると高齢者にとっては負担が大きいため、ご自宅を売却後もそのまま住み続けられる「リースバック」の利用者が急増しています。
また、新型コロナウイルスによる不況の影響を受けて、失業したり減給したりなどで住宅ローンの支払いが困難になった方が、リースバックを利用して住宅ローンを返済するケースも増えています。
そのほか「今の家に住み続けたいが事業資金も確保したい」などの理由で、まとまった現金が必要という方も利用しており、今後も需要が伸びていく人気の仕組みと言えるでしょう。
リースバックの仕組みで不動産を売却するメリットは？
リースバックの仕組みがわかったところで、続いて気になるのは「利用することでどのようなメリットがあるのか」でしょう。
リースバックを利用するメリットは以下の4つです。
●同じ家に住み続けられる
●所有コストやリスクを減らせる
●近隣に知られずに売却できる
●短期間で不動産を現金化できる
それぞれを以下で詳しくご説明します。
メリット①同じ家に住み続けられる
リースバックの最大のメリットは、「売却後も同じ家に住み続けられる」点でしょう。
通常の不動産売却だと、売却後は当然引っ越しが必要となり、新居を探す手間や費用がかかります。
前述のとおり不動産を売却する理由はさまざまですが「不動産を売却してまとまった現金がほしいが、引っ越したくない」という方にとっては、うれしいメリットですね。
メリット②所有コストやリスクを減らせる
不動産を所有していると、さまざまなコストやリスクがあります。
たとえば不動産所有者には、固定資産税や建物の火災保険料などのコストがかかります。
また、災害時に倒壊・損傷するリスク、土地や建物の資産価値が下落して売りたいときに売れないリスクなどがあげられます。
住宅ローンを変動金利で借りている場合は、金利上昇のリスクもあるでしょう。
そのような所有コストやリスクも、リースバックで売却することで所有者から借主になることで負担が減らせます。
メリット③近隣に知られずに売却できる
売主の方のなかには、近隣に知られずにご自宅を売却したいと言う方もいます。
たとえば「失業してローンの支払いが厳しいが、引っ越したくない」や「子どもの教育費の捻出のためにまとまった資金がほしい」など、売却理由を詮索されたくないこともあるでしょう。
リースバックで売却する場合は、取り扱っている不動産会社と直接取引する場合、物件を公開して買主を探す必要がありません。
そのため、近隣に知られずに売却することができるので、メリットと言えるでしょう。
メリット④短期間で不動産を現金化できる
通常、不動産の売却は、売れるまでに3か月～半年ほどの期間がかかります。
そのため、老後の資金や事業資金の調達のために「まとまった資金が今すぐほしい」と思っても、なかなか売れないと困りますよね。
その点、リースバックは不動産会社が直接買主となり、すぐに不動産の売却ができます。
短期間で不動産を現金化できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
ちなみに、弊社でも不動産の売却のご相談を受付ておりますので、お気軽にお問い合わせください。
リースバックの仕組みで不動産を売却するデメリットは？
リースバックのメリットがわかったところで、デメリットのほうも気になりますよね。
リースバックを利用するデメリットは以下の3つです。
●売却価格が相場よりも安い
●家賃が相場よりも高い
●リフォームができない
それぞれを以下で詳しくご説明します。
デメリット①売却価格が相場よりも安い
取引をする不動産会社にもよりますが、一般的にリースバックで不動産を売却した場合、相場よりも安い価格で売却することになります。
売却価格の目安としては、相場の7～8割程度となるでしょう。
相場よりも安い売却価格になる理由としては、買取をする不動産会社にも「買い取った物件を売主に貸すことで自由にできない」などのリスクがあるからです。
もちろん、物件や立地、条件によっても売却価格は変わってきますので「自分の家がいくらで売れるのか」が気になる方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
デメリット②家賃が相場よりも高い
前述のとおり、リースバックでご自宅を売却したあとは、買主である不動産会社に家賃を支払う形でご自宅に住み続けることになります。
その毎月の家賃の決め方は通常の賃貸住宅と異なり、一般的に売却価格の7～13％で設定されることが多いです。
そのため、ご自宅を高い値段で売却した場合は、家賃も相場より高くなる可能性があります。
とはいえ、賃貸借契約の更新のタイミングで、更新せずに引っ越すことも可能なため、相場の家賃を調べてから検討すると良いでしょう。
デメリット③リフォームができない
リースバック契約をすると、ご自宅の所有権は買主に移り、売主は「借主」となります。
そのため「家が古くなったからリフォームがしたい」「家を建て替えたい」と思っても、自由にすることはできません。
将来的に自宅のリフォームや建て替えを考えているのであれば、リースバックの利用はデメリットとなるでしょう。
まとめ
今回は、ご自宅の売却を検討中の方に向けて、売却方法の一つである「リースバック」の仕組みと、メリット・デメリットをご紹介しました。
リースバックでご自宅を売却すると、短期間で売却できるうえに、そのまま借主としてご自宅に住み続けるというメリットが得られます。
一方で、売却価格が相場よりも安くなる、自由にご自宅のリフォームができなくなるといったデメリットも。
この記事をぜひ参考に、ご自身の状況と照らし合わせてリースバックをご検討ください。
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