コロナ過以降、アメリカ不動産市場は、住宅ローンの金利が低くなったことや、在宅勤務で地方のより広い物件への需要が急増していることから、活況を呈しています。
そんななか、アメリカの不動産投資家に人気の手法として「フリップ」（flip）があります。
フリップとは、中古物件を安く仕入れ、きれいに修繕をして購入時より高い価格で売りに出し、転売利益を稼ぐ投資手法の一つになります。
今回は、アメリカ不動産投資を検討中の方に向けて、投資手法の一つ「フリップ」の特徴と、対象となる物件、費用や必要な能力について解説します。
ぜひご参考までにご覧ください。
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弊社へのお問い合わせはこちらアメリカ不動産の投資手法「フリップ」とは？
フリップとは、古くからアメリカで活用される不動産投資手法の一つです。
その投資手法とは、中古物件を安く購入し修繕工事できれいにリモデルをして、高い価格で売ることで利益を上げる方法になります。
新築物件が好まれる日本と違って、アメリカの中古市場は安定しています。
たとえば、日本では、建物の築年数が30～40年経過すると、資産価値がほぼゼロになってしまいますよね。
それに比べて、アメリカでは、築30～40年はほぼ新古物件であり、むしろ価格が上がっていく場合もあります。
そのため、中古物件をリモデルして高値で販売する「フリップ」という投資手法がアメリカの投資家に人気なのです。
中古物件でも高く売れる点が、アメリカ不動産投資の最大の魅力と言えるでしょう。
そのほか、フリップが投資手法として人気がある理由は以下の2つです。
●短期的に高額な利益が見込める
●個人でもフリップをおこなえる
フリップは賃貸物件の収益と異なり、購入した物件を短期間できれいに修繕して売却することから、短期的に高額な利益を上げることが期待できます。
実際にアメリカ不動産でフリップをした投資家の話を聞くと、最短3か月で修繕工事を終わらせて高値で売却できた事例もあります。
とくに、現在のアメリカ市場は住宅の需要が高まっていますので、比較的売れやすいと言えるでしょう。
また個人でもフリップをおこなえる点も人気の理由として挙げられます。
日本では、宅地建物取引業法により、資格を持たない個人や法人は「フリップ」にあたる投資手法をおこなうことができません。
一方でアメリカではそのような法的制限はないため、個人でもできる投資法としてテレビなどでも取り上げられ、広く知られています。
個人でも参入できる投資手法であることから「アメリカでフリップマーケットは大きい市場である」と言われていますよ。
アメリカ不動産の投資手法「フリップ」の対象物件とは？
フリップの特徴と魅力がわかったところで「対象となり得る物件とはどのような物件か？」も気になりますよね。
利益を出すには、当然以下の2つに当てはまる物件を探す必要があります。
●安い価格で購入
●修繕費用が安く済む
ここでは、上記2つに当てはまるような物件を選ぶ際に、投資家が見るポイントについてそれぞれ解説します。
安い価格で購入
安い価格の物件を見る際は「なぜ安く売りに出されているのか」が投資家として気になるところでしょう。
たとえば人気がない地域や、建物が住むに堪えないほど劣化していて修繕に多額の費用がかかりそうな物件については避けたほうが良いです。
具体的には以下の3点に目を向けましょう。
●建物の骨組み部分がしっかりとしている
●屋根の状態が良好である
●立地が良い
安い価格でも、骨組みや屋根などの建物の構造がしっかりしていれば、修繕にさほど費用がかからないことや建物として長持ちすることが見込まれ、狙い目です。
また、物件を購入する際には立地も重要になります。
どんなに良い物件でも、人気がないエリアでは高く売ることはできないため、気をつけましょう。
修繕費用が安く済む
高値で売って利益を出すには、もちろん経費を抑える必要があります。
修繕費用が安く済む物件とは、以下のような3つの特徴があります。
●エアコンや温水器が10年以内
●電気系統や配管は現代規格
●屋内のリフォームをする程度に収まる修繕
エアコンや温水器などは交換費用が高くつくため、今のままでも使える状態かどうかを見たほうが良いでしょう。
また、お風呂やトイレなどの水回りも交換費用が高いため要チェックです。
電気系統や配管は現代規格のものが使用されていれば、さほど修繕に費用がかからないでしょう。
ペンキ塗りやカーペット交換など、屋内のリフォームをする程度であれば修繕費用が安く抑えられますよ。
アメリカ不動産の投資手法「フリップ」にかける費用と必要な能力とは？
フリップの対象となる物件がわかったところで、では「具体的にどのくらいの費用をかければ利益が出せるのか」についても気になるところでしょう。
また「フリップで投資を成功させるにはどのような能力が必要か」も投資家として知りたいところかと思います。
ここでは、フリップで利益を出すためにかけても良い費用の目安や、必要とされる能力について解説します。
ポイントは以下の3つです。
●儲けの目安は10％～20％
●工事の知識
●交渉力
それぞれについて詳しくご説明します。
儲けの目安は10％～20％
アメリカ不動産投資でフリップをしたときの平均的な利益は、投資する金額の10％～20％と言われています。
たとえば、5,000万円の物件を購入した場合、利益の目安は500万円～1000万円となります。
そのため物件を購入する際は、購入するエリアの優良物件の価格×75％を計算します。
例：5,000万円×75％＝3,750万円
そこから、修繕にかかる目安の費用を差し引きます。
例：3,750万円-修繕費50万円＝3,700万円
上の例で言うと、利益を出すために物件の購入にかける費用は3,700万円が目安です。
ただし、修繕は多くの場合、予算を上回る傾向にあります。
修繕費用は最低でも20％増しで見ておいた方が良いでしょう。
工事の知識
上記の点を踏まえると、修繕費用がどれくらいかかるかの工事の知識も必要となります。
工事の知識で主に必要なのは、修繕が必要な部分とそうでない部分を見極めることや、工事業者に騙されないために工事にかかる費用の相場観を持つことです。
ちなみに、以下の項目は地域によって相場が大体決まっています。
●屋根の張替え工事
●フロアタイルの張替え工事
●ペンキ塗り工事
相場が決まっている工事に関しては、事前に調べることで修繕価格も見積もりやすいでしょう。
交渉力
物件を安い価格で購入するには、交渉力も必要となってきます。
現在のアメリカ不動産市場は、冒頭でも述べたとおり、住宅購入の需要が急増していることから売り出し価格も高くなっています。
そのため、良い物件を見極めるのはもちろんのこと、できるだけ安く購入するためには、うまく交渉する必要があります。
とはいえ、アメリカ不動産投資に慣れていなければ、どのように交渉して良いかわからず、むずかしいところでしょう。
不動産投資はチャンスをつかむことが最も大切となります。
チャンスをつかむには「アメリカ不動産投資に詳しく経験がある不動産エージェント」と手を取り合うのが成功の秘訣です。
弊社にも、アメリカ不動産投資に詳しい専属エージェントがおりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
まとめ
今回は、アメリカ不動産投資を検討中の方に向けて、投資手法の一つである「フリップ」について解説しました。
フリップは、うまくいけば短期的に高額な利益を出すことのできる、魅力的で人気の投資手法です。
一方で、利益が期待できる対象物件を見極める能力や、工事の知識なども必要です。
今回の記事を参考に、ぜひアメリカ不動産投資をご検討ください。
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