アメリカ不動産を売却する手順は？エージェント選びが重要！

▼ アメリカ不動産の売却の手順〜依頼先探しから売却活動スタートまで〜
▼ アメリカ不動産の売却の手順〜オファーから売買契約書の締結まで〜
▼ アメリカ不動産の売却の手順〜インスペクションの実施から確定申告まで〜
▼ まとめ

現在海外の不動産を所有していたり、海外の不動産投資に興味があったりする方のなかには、アメリカの不動産売却について知りたい方もいらっしゃるでしょう。
アメリカ不動産の売買時に、必ずしも渡米する必要はありません。
また、アメリカの不動産売却には印鑑がいらないため、書類関係はすべてクラウドサインやPDFなどで対応できます。
今回の記事では、そんなアメリカ不動産の売却をスムーズにおこなう為の手順を見ていきましょう。

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アメリカ不動産の売却の手順〜依頼先探しから売却活動スタートまで〜

アメリカ不動産の売却を依頼するエージェントを探す

アメリカ不動産を売却するには、不動産エージェントを選ぶところから始まります。
アメリカには日本人の不動産エージェントがあり、ハワイのオアフ島には日系の不動産会社も多いのです。
ご自身がアメリカでの不動産取引に慣れていなかったり、日本に住んでいたりする場合には、アメリカ人よりも日本人のエージェントほうが言語の壁もなくスムーズに進むでしょう。
不動産エージェントの依頼前には、物件情報を伝えられるよう、あらかじめ物件を購入したときの手続き書類を整理しておくことをおすすめします。
しかし、不動産エージェントは必ずしも必要というわけではありません。
「For Sell By Owner」という形で直接売却をする方法もあり、この場合、手数料を支払わなくて済みます。
ただし、やり取りや書類の確認などをご自身でおこなわなくてはならないため、基本的には不動産のエージェントに依頼するほうがおすすめです。

アメリカ不動産の売り出し価格決定

不動産エージェントを選んだあとに、売却価格を決めるための査定を受けます。
アメリカでは、不動産鑑定士（Appraiser）に依頼して、「アプライザルレポート」という鑑定書を取得するのが一般的です。
アプライザルレポートには、周辺の類似物件の価格などに基づいた鑑定額が記載されています。
アプライザルレポートの取得後に、築年数やリノベーション、ガレージの有無などを考慮し、不動産エージェントと相談して売却価格を設定します。
売り出し時の価格設定はスムーズに不動産売却するために重要で、周辺相場よりも価格が高すぎると売れにくくなり、売却が長期化してしまいます。

物件広告を掲出して売却活動をスタート

売却価格が決定したら、物件広告を掲出して買主を募集します。
物件広告は、不動産エージェントが所属する会社のサイトとMLS（Multiple Listing Service）に掲載されます。
MLSは不動産物件専用サイトで、物件を取り扱う不動産会社に関係なく、すべての物件を閲覧できます。
広告を掲出する点においては、日本とアメリカとで大きな違いはありません。
また、物件を早く売るためには、きれいな写真を多数掲出することも重要です。
不動産エージェントか管理会社に依頼して、写真を撮ってきてもらうとよいでしょう。
売り出し後は、不動産エージェントと定期的にコミュニケーションをとり、問い合わせの有無や内容などについて確認することをおすすめします。

アメリカ不動産の売却の手順〜オファーから売買契約書の締結まで〜

購入希望者からのオファーを受ける

アメリカでは、購入希望者からの物件購入に関する申込みを「オファー」と呼びます。
オファーは書面で提示され、おもに以下のような内容が記載されています。

●物件の購入希望価格
●ローン利用か現金購入か（ローンの場合は借入額も）
●希望の引渡し時期

なお、複数の購入希望者からオファーが入ることもあります。
複数のオファーを受けた場合は、1番条件の良いオファーを選び交渉することが可能です。
売り出し価格は売主の希望価格なので、交渉では購入希望者から希望価格を提示されることもあります。
この希望価格とローン利用の有無をあわせて判断しましょう。
たとえば、現金購入とローンの利用希望のオファーを同時に受け取った場合は、購入希望者がローン審査を通過できなかった場合を考慮して、現金購入のオファーを選ぶほうが安全です。
オファーの選別は、キャンセルのリスクも考慮したうえで検討することが重要になります。

売買契約を締結する

売却条件について合意したら、売買契約の締結をおこないます。
アメリカ不動産の売買では、「エスクロー（Escrow）」という第三者機関、公正な不動産取引を仲介する会社を通じて手続きを進めます。
契約書やお金のやり取りはすべてエスクローを介しておこない、売買契約書にサインしたら、書類はエスクローに送ります。
エスクローは必要書類を受け取ると、以下の内容などについて調査します。

●物件の登記内容に瑕疵がないか
●別の名義人の抵当権がついていないか
●税金の未払金などがないか
●集合住宅の場合は管理費などの未払いがないか

また、エスクローは民間の法人でいくつも存在するので、どこを利用するかは不動産エージェントへ相談してみましょう。
経験豊富な不動産エージェントであれば、特定の会社と提携していることがあります。

アメリカ不動産の売却の手順〜インスペクションの実施から確定申告まで〜

買主によるインスペクションの実施

売買契約の締結後は、買主によるインスペクション（住宅診断）をするのが一般的です。
インスペクションでは、構造躯体の状況やシロアリ被害の有無などについて、専門家による検査がおこなわれます。
アメリカでは「契約不適合責任」のような内容を定めた民法がなく、物件の引渡し後に不具合があっても、事前に確認していない買主の責任とされます。
そのため、万一修繕が必要な箇所が見つかった場合は、売主負担で修繕するか値引きするかの交渉になります。

クロージングと所有権移転登記

インスペクションの終了後、決済残金の入金と所有権移転登記がおこなわれます。
エスクローから「クロージングステートメント」という決済明細書が提出されるので、不動産専門の弁護士（Real estate attorney）とともに内容を確認し、不明な点などがあればこの時点で質問します。
最後に買主と売主との双方がサインを入れたら決済完了です。
物件の売却額から諸経費を差し引いた残額が、銀行口座に振り込まれます。
入金後に所有権移転登記がおこなわれ、「ワランティディード」という登記済証が発行されたら、売却は完了です。

確定申告をする

日本の不動産と同様に、アメリカでも不動産売却をしたら確定申告が必要です。
アメリカ不動産を売却したときには、日本とアメリカとの両国で確定申告します。
外国税額控除の制度があるため、国内・国外とで二重課税されることはありませんが、税還付までに時間がかかることがあります。
また、日本在住の税理士でアメリカの納税にまで対応できる人は多くはないため、確定申告についても不動産エージェントに相談しておくとよいでしょう。
州税は州ごとに税金の種類と税率が異なるので、こちらもあわせて確認することをおすすめします。