日本ではあまり聞きなれない「セラーファイナンス」という言葉ですが、その仕組みについてご存じでしょうか？
セラーファイナンスとは、不動産を購入する際に、買主が売主からお金を借りて売買代金にあてる取引のことです。
アメリカの不動産投資においてはよくある資金調達法の一つですが、まだ利用したことのない方はメリットやリスクが気になるところですよね。
今回はアメリカ不動産投資を検討中の方に向けて「セラーファイナンス」の仕組みや利用するメリット、リスクについて解説します。
ぜひ、ご参考までにご覧ください。
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セラーファイナンスとは、不動産取引の際に、売主が金融機関の代わりに、買主に不動産の購入資金を貸して売買をする取引のことを言います。
買主は、売主とローンを組む形で不動産を取得することができるのです。
たとえば、以下のようなケースに該当する買主が利用します。
●金融機関での審査が通らず住宅ローンが組めない
●不動産投資をしたいが自己資金が足りない
不動産の購入資金については、頭金のみを借りる場合と、全額借りる場合があります。
売主から購入資金を借りると言っても、実際に現金のやり取りをおこなうわけではありません。
買主側のイメージとしては、不動産の購入代金を売主に分割払いするという仕組みになります。
売買契約を交わした翌月から、買主が売主に、毎月借りた資金を返済します。
売主からすると、買主から毎月少しずつ利息とともに売却代金を支払ってもらうことになるわけです。
ちなみに、返済方法の一つとして「バルーンペイメント」という方法があります。
バルーンペイメントとは、借り入れ期間中は毎月利息のみを支払い、満期時に残額を一括返済する返済方法です。
日本では「元本一括返済」や「期限一括返済」などと言い、ご存じの方も多いでしょう。
アメリカ不動産市場では、セラーファイナンスでローンを組んで不動産を購入し、バルーンペイメントで返済するのも、ごく一般的な手法になりますよ。
まとめると、セラーファイナンスの特徴は以下の3つです。
●金融機関でローンが組めない買主が利用
●売主から融資を受けて不動産を購入
●借りた資金は毎月売主に返済
アメリカ不動産をセラーファイナンスで購入：メリットとは？
セラーファイナンスの特徴や仕組みがわかったところで、続いて気になるのは、利用するメリットですよね。
ここでは「買主からみたメリット」と「売主からみたメリット」をご紹介いたします。
買主からみた4つのメリット
買主からみたセラーファイナンスを利用するメリットは以下の4つです。
●手元に資金がなくても購入可能
●審査が緩い
●コストが安い
●スピーディな取引
前章でも述べたとおり、最大のメリットは「頭金が用意できない」「信用スコアが低くて金融機関からお金を借りることができない」という方でも不動産を購入できる点でしょう。
本来であれば、不動産を購入する際は金融機関で住宅ローンを組むのが一般的ですよね。
セラーファイナンスは、住宅ローンの審査に通らない方でも、売主との交渉で不動産を購入できます。
そのため、売主の判断で融資を受けることになり、金融機関に比べて審査も緩いと言えるでしょう。
さらに、セラーファイナンスは、クロージングコストが金融機関と比べると安いです。
クロージングコストとは、売買代金の決済時にかかる物件価格以外の諸費用のことを言います。
金融機関で住宅ローンを組んだ場合は、個人信用調査費用や不動産鑑定費用などがクロージングコストとしてかかります。
しかし、セラーファイナンスの場合は一般の売主が融資元のため、不動産鑑定が不要で、審査も金融機関と比べると簡易的でしょう。
以上のことから、クロージングコストが安くなるわけですね。
また、金融機関を介さないことで手続きが簡単になり、スピーディに取引ができます。
金融機関でローンを組んで不動産を購入した場合は、契約成立から所有権の譲渡まで約30日～45日ほどかかります。
それに比べてセラーファイナンスだと、通常は1週間以内で取引できますよ。
売主からみた2つのメリット
売主からみたセラーファイナンスをするメリットは以下の2つです。
●希望額で売ることができる
●利息による収益
基本的に、セラーファイナンスが可能な物件は、市場価格よりも割高で売ることができます。
そのため、売主からすると、希望する金額で売れる可能性が高くなるわけです。
また、買主に融資をすることで、利息による利益も期待できます。
さらに、金融機関よりも利息を高めに設定したり、ローンの返済期間も自由に決めたりすることができるため、計画的に資産形成ができるでしょう。
売却代金をすぐに受け取ることができない代わりに、長期的には大きな収入が期待できる点がメリットです。
アメリカ不動産をセラーファイナンスで購入：リスクとは？
セラーファイナンスを利用するメリットがわかったところで、不動産投資をするうえでは、リスクも気になるところでしょう。
ここでも、買主と売主の双方の観点からみたリスクをご紹介します。
買主からみた3つのリスク
買主からみたセラーファイナンスを利用するうえでのリスクは以下の3つです。
●金利が高い
●市場価格よりも割高
●調査費用は自己負担
セラーファイナンスは、金融機関の融資よりも金利が高い傾向にあります。
金利が高く設定される理由は、売主にとって、金融機関の審査に落ちるような信用スコアの低い買主にお金を貸すことは「貸し倒れリスク」があるからです。
金利が高いということは、買主にとっては、長期的にみるとコストが膨らみリスクと言えます。
また、前章の売主からみたメリットでも解説しましたが、セラーファイナンスが可能な物件は市場価格よりも割高の傾向にあります。
さらに、不動産の調査費用なども買主が負担するケースが多いです。
結果的に、通常の取引よりも買主側に多くのコストがかかるというリスクがあるでしょう。
売主からみた2つのリスク
売主からみたセラーファイナンスのリスクは以下の2つです。
●債務不履行リスク
●思わぬ出費がかかる可能性
お金を貸す側からすると、もっとも気がかりなのは債務不履行リスクでしょう。
もちろん、売主の方も金融機関のように専門家に依頼して買主の審査をおこないます。
そこでしっかりと、返済能力があるか確認することができれば、債務不履行リスクを抑えることはできるでしょう。
もし仮に、買主が返済できずに貸し倒れになってしまった場合は、弁護士を雇ったり裁判をしたりなどの思わぬ出費が発生する可能性があります。
買主が債務不履行になれば、売却した家を取り戻すことはできますが、余計な手間や出費がかかるという点は大きなリスクと言えるでしょう。
まとめ
今回はアメリカ不動産投資を検討中の方に向けて「セラーファイナンス」の仕組みや利用するメリット、リスクについて解説いたしました。
セラーファイナンスは、売主から融資を受けて不動産を購入する取引手法のことです。
買主にとっては「簡易的な審査で融資が受けられる」「スピーディに取引できる」といったメリットがあります。
一方で、「金利が高い」「調査費用の負担」などのリスクがあります。
売主にとっては「希望額で売却できる」「利息による利益が得られる」などのメリットがある反面、債務不履行などのリスクがあります。
以上の事から、セラーファイナンスをおこなうときは、専門家に相談しながら慎重に進めるとよいでしょう。
弊社には、アメリカ不動産投資の専門エージェントがおりますので、ご興味がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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