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不動産売却時の専任媒介契約とは?その特徴とおすすめなケースを解説!

カテゴリ:不動産の基礎知識

不動産売却時の専任媒介契約とは?その特徴とおすすめなケースを解説!

不動産を売却する際は、仲介業者へ売却の依頼をおこなって媒介契約を締結します。
ただし、媒介契約には3種類存在するため、その選択に悩む方も多いのではないしょうか?
何もわからないまま媒介契約を締結して後悔することは避けたいですよね。
そこで今回は、媒介契約の一つである専任媒介契約について、その特徴とどういった方におすすめなのか、メリットとデメリットを交えて解説していきます。


専任媒介契約の特徴とは?

専任媒介契約の特徴とは?

そもそも、不動産の売却時に仲介業者と締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」そして今回解説する「専任媒介契約」の3種類が存在します。
「一般媒介契約」は3種類の中で制約がもっとも緩く、反対に「専属専任媒介契約」は制約がもっとも厳しい契約です。
「専任媒介契約」は中間的な制約ですが、具体的にどういった特徴があるのでしょうか。

契約できる不動産会社は1社まで

専任媒介契約の締結が許される不動産会社は1社までと決まっており、複数の会社と取引をおこなうことは禁止されています。
専任媒介契約期間中に、他の不動産会社へ売却活動の依頼をおこなうと契約違反となってしまいますので注意しましょう。

自分で買手を見つけることができる

専任媒介契約を締結したからといって、必ずしも不動産会社を通して売買取引をおこなう必要はありません。
自分で買手を見つけて直接取引をおこなうことが許されており、これを「自己発見取引」といいます。
自己発見取引には、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要が無くなることや価格交渉などをスムーズにおこなうことができるといったメリットがあります。

2週間に1回の報告義務が発生する

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売主に対して2週間に1回以上の営業活動報告をしなければなりません。
文書や電子メールなどを通して問い合わせ件数や内件数といった引き合い状況を報告してもらえるため、定期的にその物件が売れそうなのかどうか把握することが可能です。

レインズへの情報登録義務がある

レインズとは「不動産流通情報システム」の略称で、加盟している不動産会社のみが利用できるサイトです。
専任媒介契約では、契約締結後7日以内に依頼された物件の情報をレインズのデーターベースに登録することが義務づけられております。
レインズには全国各地の物件情報が掲載されており、より多くの不動産仲介業者へ物件の宣伝や広告をおこなうことができるため、問い合わせ数の増加などが期待できます。

契約期間の上限は3か月

専任媒介契約を締結する際は、3か月以内の契約期間を設定します。
もし契約期間内で売却が成立しなかった場合は、そのまま契約更新をしたり、あるいは他の不動産会社との媒介契約に切り替えることも可能となります。
また、あくまで上限期間が3か月と定められているだけですので、1か月など短期間の契約でも問題ありません。
媒介契約期間内であっても途中解約することは可能ですが、それまでの営業販促費用などが請求される可能性があるため注意が必要です。

専任媒介契約で売却することのメリットとは?

専任媒介契約で売却することのメリットとは?

専任媒介契約の特徴を知ることができたところで、次はメリットとデメリットを解説していきます。
まず、専任媒介契約のメリットは主に3つあります。

窓口を一本化できる

売却活動において、窓口を専任媒介契約を結んだ不動産会社1社にまとめることができるため、やりとりが楽になります。
一般媒介契約の場合、いくつかの不動産会社と連絡を取り合う必要があるため、多くの時間と手間が発生します。
すべてのやりとりを1社が取りまとめてくれることはとても便利です。

買主が早く見つかりやすい

専任媒介契約を選択することで、比較的早く買主が見つかりやすくなります。
不動産仲介業者は、売買契約を成立させたことで発生する仲介手数料を主な収益源としています。
専任媒介契約においては、1社にしか売却依頼をおこなうことができないので、専任された1社は買主を見つけさえすれば確実に仲介手数料を受け取ることができます。
そのため専任された不動産会社は能動的かつ精力的に売却活動をおこない、結果的に早く売買契約が成立する可能性も高くなるのです。

各社のサービスを受けることができる

不動産会社は売却の窓口を任せてもらえるよう、さまざまなサービスを提供していることがあります。
たとえば、ハウスクリーニング費用や水回りの修繕費用を不動産会社が負担するといった内容です。
また最近は、買取保証というサービスも注目を集めています。
これは、一定期間内に物件の売却ができなかった場合に、不動産会社がそのまま物件を買い取るという内容です。
これらのサービスは、不動産会社によって提供している内容が大きく異なりますので、専任媒介契約を締結する前に確認しておくことをおすすめします。
それでは次に2つのデメリットをご紹介します。

不動産会社の力量に左右される

不動産会社の力量次第で、望みどおりの条件で売却できないこともあります。
というのも、専任媒介契約においては1社のみが営業活動をおこなうことになります。
つまり、その不動産会社、さらには担当営業マンの手腕次第で納得のいく売却ができるか否かが決定してしまうのです。
たとえば、問い合わせ数や内件数が極端に少なかったり、内件数は多いのに成約まで至らないケースは専任の不動産会社に何らかの問題があると考えたほうが良いでしょう。

売却を検討していることが周囲にバレる可能性がある

先ほども述べたように、専任媒介契約を結ぶと、7日以内にレインズという情報システムに物件情報が掲載されます。
レインズは、登録済みの不動産会社の社員であれば誰でも閲覧が可能なため、売却しようとしていることが近隣住民や知人へバレてしまうことが起こり得るのです。
周囲にバレることは避けたいという方は、媒介契約について今一度検討し直す必要があります。

専任媒介契約による売却がおすすめな方とは?

専任媒介契約による売却がおすすめな方とは?

ここまで、専任媒介契約のメリットとデメリットを交えながらその特徴について解説してきました。
専任媒介契約には多くのメリットがあります。
しかし当然デメリットも存在するため、結局専任媒介契約を結ぶべきか否かの判断ができないという方もいるのではないでしょうか。
そこで最後に、専任媒介契約はどのような方がおすすめであるのかについて解説します。

早期に売却したい方

とにかく早く物件を売却したい方は専任媒介契約がおすすめです。
専任の不動産会社は、レインズを利用して精力的に営業活動をおこなってくれます。
その分早期に買主を発見できる可能性も高まるため、専任媒介契約を選択しましょう。

郊外の不動産を売却したい方

都心部や人気エリアの不動産であれば、問い合わせが多く寄せられて、より高い金額での売却が期待できます。
しかし郊外かつ条件の悪い不動産の場合、売却に苦戦するケースがかなり多いです。
このような不動産の売却を検討されている方は、専任媒介契約を締結した1社に精力的に営業活動をおこなってもらったほうが、良い条件で売却できる可能性は高まります。

売却の手間を減らしたい方

複数の不動産会社と都度やりとりすることが面倒な方は、専任媒介契約を選択しましょう。
不動産会社ごとに異なった営業活動報告があがってくると、販売状況を管理するのにも手間がかかります。
やはり、やりとりの窓口を一本化して負担を軽減できることは大きな魅力の一つです。

まとめ

今回は、専任媒介契約のメリットやデメリットを含めた特徴と、当契約がおすすめな方について解説しました。
専任媒介契約は、1社の不動産会社による精力的な営業活動や手厚いサポートを得ることが可能です。
事前に各媒介契約の特徴を把握し、自分の状況や物件に適した媒介契約を選択して、納得のいく売却を目指しましょう。

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