持っている物件を売却するとき、リフォームをするか否かで悩んだ経験のある大家さんも多くいるのではないでしょうか。
たしかにリフォームすることで、より良い物件状態で販売することができます。
しかし、必ずしもリフォームすることが正解とは限りません。
そこで今回は、大家さんが物件の売却時にリフォームすることのメリットと注意点について解説していきます。
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不動産を売却する際にリフォームをおこなうことには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
売却時のリフォームで大家さんが得られるメリット・デメリット
見た目の印象が大きく変わる
1つ目は、見た目を改善できることです。
これはリフォームをおこなうことで享受できる1番のメリットです。
当然ながら、中古不動産は築年数が経過すればするほど劣化が目立つようになります。
リフォームによって、その建物の古さを感じさせない見た目を作り上げることは非常に大切です。
また、不動産の購入を検討している方々の大半は、見た目の綺麗さも重視しています。
より多くの人に検討してもらえるようになれば、それだけ早期に高値で売却できる可能性は高まってきます。
リフォーム費用を住宅ローンで工面できる
2つ目は、不動産購入者がリフォーム費用を住宅ローンで工面できるようになる点です。
たとえば、リフォームがされていない不動産を購入した場合、買主は自費負担でリフォームをすることになります。
その際には買主はリフォームローンを活用することができますが、通常の住宅ローンよりも金利が高くなります。
よって、住宅ローン及びリフォームローンどちらも利用した場合は、ローン返済の負担がとても大きくなるのです。
一方で、リフォーム代が不動産の購入代金に上乗せされていれば、費用全額を住宅ローンで工面することが可能です。
したがって購入者にメリットがある、つまり大家さんとしても比較的高値での売却を期待することはできます。
買主が即日入居できる
3つ目は、買主が不動産購入後すぐに入居を開始できることです。
購入後すぐに住み始めたいという方も一定数いるため、そのような方々に対して比較的短期間で売却できる可能性があります。
とくに転勤などが多くなる春先は、急遽新居を探さなければならなくなった方々による需要が大きくなります。
売却時にリフォームすることのデメリット
続いて３つのデメリットをご紹介します。
リフォームが万人受けするとは限らない
基本的に、リフォームは大家さんの好みのデザインや設計を基におこなわれます。
せっかく大金をかけてリフォームをしても、そのデザインが流行に合わなかったり需要が無かったりすると、逆に売れ残る可能性が高くなってしまいます。
こればかりは、リフォーム後に売却活動をしてみないことには購入検討客の反応がわからないものの、このようなリスクがあるという点ではデメリットとなります。
リフォーム工事期間が長引くほど売却が遅くなる
リフォームの規模にもよりますが、工事が数か月に及ぶことがあります。
基本的にはリフォーム工事中は売却活動をおこなうことができないため、その期間が延びれば延びるほど売却も後ろ倒しとなります。
リフォーム費用ももちろんそうですが、工事期間も併せて考慮する必要があります。
売却価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限らない
上記では、売却価格にリフォーム費用が上乗せされることにより、買主が費用を住宅ローンで工面できるという旨をお伝えしました。
しかし、リフォーム費用は数百万円単位でかかる可能性があります。
住宅ローンに全額充当できるといっても、その数百万円がそのまま上乗せされるとなると、購入を躊躇う方は少なくないでしょう。
また、数百万円が上乗せされることによって対象不動産周辺の市場価格を大きく上回る可能性が高くなり、結果的に売却が困難になることが想定されます。
つまり、リフォーム費用全額をそのまま上乗せした価格では売却できないことも考えられるのです。
大家さんが知っておきたい売却時にリフォームをおこなう際の注意点
大家さんがリフォームをしてから売却することのメリットとデメリットをお伝えしました。
それでは実際にリフォームをおこなう場合は、どのような点に注意して取り組めば良いのでしょうか。
それは、必要最小限のリフォームにとどめることです。
すでにお伝えしていますが、リフォーム費用全額分を売却価格に上乗せできるとは限りません。
もちろん、リフォームによって不動産の価値を向上させて、高値で売却活動をおこなうという考え方も間違いではありません。
しかし、一方で売却に伴う費用をできる限り削減することも大切です。
費用対効果を考えて、なるべく低いコストで価値を最大化できるよう取り組みましょう。
また、なかにはリフォーム自体が不要であるケースもあります。
中古不動産市場において、不動産購入後に自身の費用負担で自身の好みに合ったリフォームをおこなうことを前提としている買主もいます。
とくに、駅近など交通の便に優れているエリアにはこういった方々が集まりやすい傾向があります。
持っている不動産がどのようなエリアに位置しているかも、リフォームを実施するか否かの判断軸の一つとしてみると良いでしょう。
このようなリフォーム前提の方々に対しては、大家さんが事前にリフォームすることは無駄になります。
下手に自分好みに手を加えてコストが嵩まないよう注意が必要です。
売却時はリフォームよりも修繕を中心に取り組む
これまでリフォームについて解説してきましたが、中古不動産を売却する際は少なくとも修繕やハウスクリーニングはおこなうようにしましょう。
修繕とは、具体的にはフローリングの傷の補修や壁紙の張り替えなどを指します。
リフォームは計画する人の好みによって大きく異なります。
一方で修繕は好みや流行が影響することは少なく、生活していく上で問題が発生し得る場所に対しておこないます。
外構や配管部なども一緒に修繕をおこなうことが理想ではありますが、そういった箇所は工事が大規模になりがちです。
費用と工事期間を確認して、どの程度まで修繕すべきか判断しましょう。
事前に丁寧に修繕をしておくことにより、売却成立後に瑕疵が発見されるリスクを軽減しつつ、買主の好みでデザインを決めてもらうことができます。
また、ハウスクリーニングも同様に必須です。
売却活動が始まると、購入検討者による内覧会がおこなわれます。
どんなに丁寧に修繕がおこなわれていてデザイン性に優れている物件であっても、ゴミが落ちていたり埃が溜まっていたりすると印象は悪くなります。
とくに風呂場やお手洗い、キッチンを重要視している方が多いため、そういった箇所は入念にクリーニングをおこないましょう。
この内覧会でどれだけ物件の良いポイントをお見せできるかが、売却活動の成功を左右するといっても過言ではありません。
まとめ
今回は大家さんが売却時にリフォームすることのメリットや注意点について解説しました。
リフォームによって物件の第一印象を上げることができる点は大きなメリットです。
しかし、流行や好みによってその効果は倍増する可能性も半減する可能性もあります。
修繕やハウスクリーニングは確実におこなったうえで、費用対効果の大きいリフォームができるよう取り組んでいきましょう。
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