せっかく土地を持っているけど、利用していない部分があったり管理に苦労している方もいるのではないでしょうか。
そんな時には「分筆」を利用することにより、所有している土地の一部を売却することをおすすめします。
ここでは、一部の土地を売却したい方に向けて、分筆の概要や手順について解説していきます。
「分筆」による売却のメリットやデメリットも併せてお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。
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分筆とは、登記上で一つの土地を複数の土地に分ける手続きのことをいいます。
「筆を分ける」と書いて分筆ですが、一見土地とは全く関係の無いように見えます。
しかし、そもそも土地を一個、二個と数えることは誤りであり、正しくは一筆、二筆と数えます。
よって、分筆は一筆の土地を複数に分けることが由来となっているのです。
分筆はさまざまな理由でおこなわれます。
たとえば、基本的に土地一筆につき一つの建物しか建てることができませんが、分筆をおこなうことにより、同じ場所に複数の建物を建築することも可能となります。
その他にも、分筆によって複数の土地にすることで、土地の一部を売却したり複数の相続人が相続することもできるようになります。
また、よく分筆と比較されるのが分割です。
土地を分けるという点では一緒ですが、違いを一言で述べると「分けた土地それぞれ登記する必要があるか否か」です。
分筆をおこなう際は登記手続きが必要となるため、分けたあとのそれぞれの土地に所有者が割り当てられます。
一方で、分割は登記変更をおこないません。
あくまで、便宜上土地を分けているだけです。
先ほど、一筆の土地に複数の建物を建てたい時に分筆手続きをおこなうことがある旨を伝えいたしました。
しかし、もし単に複数の建物を建てることのみを目的としているのであれば、この分割手続きだけで十分です。
闇雲に分筆をおこなうと、その分登記費用がかさんだり管理も煩雑になります。
ただし、将来的に分けた土地やそこに建てられた建物を売却する可能性があるのであれば、所有権移転が伴います。
そのような場合は、あらかじめ分筆をおこなっておくと、後々スムーズに売却取引を進めることができるでしょう。
分筆を利用して土地の一部を売却する際の手順
それでは、実際に分筆をおこなうことになった際の手順はどのようになるのでしょうか。
①事前調査
まずは初めに、分筆を予定している土地の登記簿謄本や公図、確定測量図などを集めましょう。
公図は法務局へ行けば誰でも取得可能ですが、現況と異なっていることも少なくないため、確定測量図があるとより安心できます。
なお、各資料につき500円前後の取得費用がかかりますので注意が必要です。
②境界確定測量
境界確定測量とは、隣接している土地との境界線を確定させることを指します。
また、この境界確定測量は土地家屋調査士という専門家に依頼します。
後々権利問題に発展し得る内容ですので、高度な専門知識を持った方による対応が必要となります。
③分筆案の作成
境界確定測量が完了したら、土地の分筆方法を記した分筆案の作成に入ります。
分筆案とはいっても、行政の方や隣接地の所有者への説明資料となりますので、丁寧に作成される必要があります。
この分筆案も、土地家屋調査士に依頼して作成してもらうことができます。
費用がかかったとしても、作成を依頼することをおすすめします。
④立ち会い
分筆手続きを進めていくうえで、当然隣接した土地の所有者の合意を得ることが必要となります。
先ほどの分筆案を基に行政の方や隣接地所有者と現地調査をおこない、境界線について認識に相違が無いかを確認します。
⑤境界標の設置
隣接地所有者の合意を得ることができたら、境界線を示す杭や境界標を設置します。
以前は木杭や石杭を利用していましたが、近頃は鉄製プレートを地面に打ち込むことが多くなってきました。
⑥土地分筆登記
最後に土地の分筆における登記手続きをおこないます。
登記申請時には以下の書類が必要となります。
●境界確認書
●登記申請書
●測量図
境界確認書は、分筆案を基におこなった立ち会い時に、隣接地の所有者から合意を得たことを証明する書類になります。
登記申請書及び測量図は、土地家屋調査士に依頼して作成してもらうことが可能です。
また、分筆を登記する際に登録免許税というものが発生します。
登録免許税自体は、分筆後に残る筆数×1,000円とそこまで高額ではありません。
ただし、土地家屋調査士への依頼料として通常20〜30万円程度かかります。
あくまで相場であり、依頼する内容によって異なるため、必ず事前に確認することをおすすめします。
分筆手続きに要する時間
測量をおこなう前に、すでに境界確定がなされているかによって大きく異なります。
あらかじめ境界確定が完了していれば、早ければ10日程度で分筆手続きが終了します。
しかし、もし本格的な境界確定測量が必要であった場合は3か月以上かかることも多々あります。
分筆により土地の一部を売却することのメリット・デメリット
分筆によって土地の一部を売却することのメリットやデメリット、注意点を解説していきます。
メリット
各土地で地目を設定できる
基本的に、土地は登記した地目の用途にしか利用することができません。
しかし、分筆をおこなうことによって各土地に地目を設定して、それぞれ異なった用途で利用することが可能となります。
たとえば不要な一部は売却して、一方は宅地として住宅を建てられるようになったりします。
共有名義が解消される
土地一筆に対して、所有者が複数いることを共有名義といいます。
共有名義である場合、その土地を売却しようと考えた際に他の所有者からも合意を得なければなりません。
分筆によって各土地に所有者を割り振り共有名義を解消すれば、各々の意思で売却するなり別の用途で利用するなりの判断ができるようになります。
節税につながる可能性がある
土地にかかる固定資産税や相続税は、土地の評価額に応じて金額決定します。
分筆をおこなう過程で土地の評価額に変動があった場合、それに応じてかかる税金が安くなる可能性があります。
デメリット
建物の増改築がしづらくなる
分筆することによって、一筆あたりの土地面積は小さくなります。
そうなると、建ぺい率などが影響して建築できる建物の規模が制限される可能性があります。
建物の建築を目的とした分筆である場合は、事前に綿密な調査が必要です。
費用や手間がかかる
すでにお伝えしましたが、土地家屋調査士への依頼料や登記手続き費用が発生します。
場合によっては長期間に及ぶ調査や手続きが必要となるため、その分手間暇がかかる点もデメリットです。
注意点
最後に、分割して土地の一部だけ売却する際の注意点を一つお伝えします。
それは、土地が接道義務を満たしているかどうかを必ず確認しておくことです。
接道義務とは、「土地の上に建物を建てる場合、幅4m以上の道路に2m以上接道していないといけない」という内容です。
この接道義務を満たしていない土地の売却は、非常に困難になりますので注意してください。
まとめ
今回は、土地の一部を売却するために知っておきたい分筆について解説しました。
それなりの手間暇と費用はかかりますが、今ある土地を複数に分けてそれぞれ異なった用途で利用できる点は大きなメリットです。
有効活用できていない土地を所有している方は、接道義務などに関する注意点に気を付けながらぜひ分筆を検討してみてください。
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