長期優良住宅とは？基準やメリット・デメリットについて解説！

▼ 長期優良住宅の基準や特徴とは？
▼ 長期優良住宅を選ぶメリットとは
▼ 長期優良住宅を選ぶデメリットと注意点とは
▼ まとめ

新しく住宅の購入を検討している方は、長期優良住宅という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
長期優良住宅制度は税制優遇などを受けられますが、具体的な基準や内容まで知っている方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅を購入する際に知っておきたい長期優良住宅について、その制度を利用することのメリットやデメリットを解説します。

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長期優良住宅の基準や特徴とは？

長期優良住宅とは、平成21年に始まった「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、長く安心して快適に暮らせる家として認定を受けた住宅のことをいいます。
長期優良住宅の認定を受けるための基準として、東京都住宅政策本部によって以下の項目が設けられています。

●長期に使用するための構造及び設備を有していること
●居住環境等への配慮をおこなっていること
●一定面積以上の住戸面積を有していること
●維持保全の期間、方法を定めていること

これらの基準については、後ほどもう少し詳しくご説明します。

長期優良住宅制度の目的

従来、日本においては建物を造っては壊すということが繰り返しおこなわれてきました。
そのようなスクラップ&ビルド型の社会から、ストック活用型の社会へ変換していこうというのが長期優良住宅制度の目的です。
ストック活用型とは、「良いものを造って、きちんと手入れをして長く大切に使う」という意味です。
国土交通省のホームページにも同様の内容が記載されています。
長期優良住宅に認定された住宅を購入すれば、よりよい社会づくりに貢献しながら、税制優遇措置や補助金を受けられるといったメリットがあるため、社会にとっても買主にとってもうれしい制度と言えますね。

長期優良住宅の認定基準

先ほど長期優良住宅について4点の認定基準を記載しましたが、実はさらに細かい項目にわかれており、それぞれに等級や基準値が設定されています。
ここでは、例としておもな項目を3つご紹介します。

バリアフリー性
将来的にバリアフリーに対応したリフォームをおこなうことができるかどうかが基準です。

省エネルギー性
断熱性能に優れており、かつ省エネルギー設計であることがポイントです。
断熱等性能等級4が基準値として定められています。

維持管理・更新の容易性
構造躯体と比較して耐用年数が短い設備について、点検やメンテナンスがしやすい状態か否かを問う項目です。
維持管理対策等級3や更新対策等級3が基準値として設定されています。
難しい用語が並んでいますが、こうした基準を満たした住宅が暮らしやすい住まいになるということです。

長期優良住宅を選ぶメリットとは

それでは、長期優良住宅を選択することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは3つのメリットをご紹介します。

フラット35Sの金利優遇を受けられる

一つ目のメリットは、フラット35Sの利用によって住宅ローンの金利を下げることができる点です。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出している、最長で35年間固定金利の住宅ローンです。
そしてフラット35を申請している人が長期優良住宅を取得する際は、フラット35Sの金利Aプランが適用されます。
これにより、最初の10年間は借入金利を0.25%引き下げることができるのです。
また、長期優良住宅はフラット50も利用可能となります。
これはローン返済期間が50年となり、将来住宅を売却する際に購入者へローンを引き継ぐことができるものです。
こちらも併せて検討してみると良いでしょう。

補助金が支給される場合がある

長期優良住宅を建築すると、地域型住宅グリーン化事業の一環として住戸一戸あたり最大110万円の補助金が支給されます。
地域型住宅グリーン化事業とは、木造住宅の関連事業者がグループを作り、耐久性や省エネルギー性能に優れた木造住宅の建築を促進していく事業です。
このグループは、地域の中小工務店を中心に構成されています。
補助金受給は、国土交通省の採択を受けた当グループに所属する施工事業者に依頼して建築された長期優良住宅のみが対象です。
中小工務店ならどこでも良いというわけではないのでご注意ください。

地震保険料の割引対象となる

長期優良住宅の認定を受けて必要書類を提出することにより、地震保険料の割引を受けることができます。
住宅性能証明書や認定通知書などが代表的な必要書類にあたります。
また、割引率は建物の耐震・免震性能によって異なります。
免震建築物や耐震等級3の建築物で、保険始期が2014年7月1日以降の地震保険であれば50%の割引を受けることが可能です。
地震保険へ加入するときには忘れずに割引の申請をおこないましょう。

住宅ローン控除の特例措置を受けられる

長期優良住宅の認定を受けると、住宅ローン控除対象額が一般住宅の4,000万円から5,000万円まで引き上げられます。
住宅ローン減税制度によって、年末時点の住宅ローン残債額の0.7%が13年間にわたって控除されます。
この場合、13年間で最大455万円の控除を受けることが可能です。

長期優良住宅を選ぶデメリットと注意点とは

長期優良住宅にはメリットがある一方で、デメリットもあります。

申請に時間と費用がかかる

まず、一般的な住宅と比べて長期優良住宅は着工までに時間がかかります。
登録住宅性能評価機関による調査や、所管行政庁へ申請して認定を得る必要があるためです。
くわえて、建築費用や申請費用は、長期優良住宅ではない一般的な住宅を建てるのに比べて高額になります。
すでに述べたとおり、長期優良住宅の認定を受けるためには複数の項目で指定された基準をクリアしなければなりません。
その分の材料費や、工事期間の長期化にともなう人件費も増えるでしょう。
また、長期優良住宅の申請・審査費用だけでも一般的に20〜30万円程度は必要になります。

認定マンションが少ない

戸建と比較して、長期優良住宅の認定を受けているマンションはまだまだ少ないです。
そのため、認定を受けているマンションは人気が高く、市場に出てもすぐに売り切れてしまいます。
物件情報はこまめに確認しておくことをおすすめします。

細かなメンテナンスが必要である

長期優良住宅の認定を受けると、指定された維持保全計画に則ってメンテナンスをおこなっていかなければなりません。
仮に適切なメンテナンスを怠っていることが判明した場合、優遇を受けていた税金や補助金の返還を求められることもあります。
また、注意点として常にメンテナンスの記録を残しておく必要があります。
所管行政庁がメンテナンスの状況調査に来た際に、このメンテナンスの記録を提示できないと罰金を課せられることがあります。

増築やリフォーム時には認定を受ける必要がある

住宅建築後の注意点として、増築やリフォームをおこなう際には再度、所管行政庁の計画変更認定が必要となります。
当然、増築やリフォームの内容も長期優良住宅の基準に合ったものでなくてはなりません。
また、住宅を売却したり相続したりする際も同様に所轄行政庁の承認が必要です。
その承認を受けた後、維持保全計画が次の所有者へ引き継がれることになります。