昨今の日本では景気低迷や人口減少が続いていることから、国内よりも海外のコンドミニアム投資を検討している方が多くなってきています。
たしかに海外には今後不動産価格の値上がりが期待される国も多くありますが、情報が少なく手を出しづらいことも事実です。
そこで今回は、海外のコンドミニアム投資の特徴とメリットやリスクについて解説していきます。
海外不動産投資を始めたいが悩んでいるという方はぜひ参考にしてみてください。
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コンドミニアムとは、日本でいう分譲マンションやアパートのことを指します。
日本のワンルームマンション投資のように、賃貸物件として他者に入居してもらって家賃収入を得ていきます。
また、不動産の資産価値が上がればそれを売却してキャピタルゲインを得る投資家もいます。
海外と日本のコンドミニアムの違い
実は海外と日本ではコンドミニアムの定義がやや異なります。
海外におけるコンドミニアムとは先ほど述べたとおりです。
一方で、日本のコンドミニアムはホテルのような宿泊施設を指し、洗濯機やキッチンなど生活に必要な設備が取り付けられています。
北海道や沖縄県などの別荘地にもコンドミニアムが見られます。
外国人でもコンドミニアムを購入できる国
海外においては、国によって外国人が不動産を購入することに対して何かしらの規制が設けられていることがあります。
誰でも、どこの国でも自由に不動産を購入できるわけではないので注意が必要です。
たとえば、日本では外国人であっても土地や建物を購入することが可能です。
他にも、アメリカやイギリスなどの欧米諸国やマレーシアも同様に異国の人が土地や建物を所有することが認められています。
一方で、インドネシアやカンボジアをはじめとした多くの東南アジアにおいては、土地の購入は認められておらず、コンドミニアムの所有のみ許されています。
またロシアもこれらの国々と同様です。
海外のコンドミニアムを購入する方法
気軽に現地へ行くことが難しかったり、言語の壁があるため海外のコンドミニアムを購入することは容易ではないでしょう。
また実際に購入できたとしても、その後入居者を探したり物件のメンテナンスをしてくれる管理会社も必要です。
そのため、基本的には日本国内で海外物件を取り扱っている不動産会社に依頼して紹介してもらうようにしましょう。
たとえばアメリカにおいては、不動産の購入過程が日本のものとはやや異なります。
とくに海外不動産の知見が無い方は不動産会社に頼ることをおすすめします。
海外のコンドミニアム投資のメリットとは
それでは、海外でコンドミニアム投資をおこなうことにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
人口増加が期待される地域に投資できる
冒頭でも述べたとおり、日本では人口減少や少子高齢化が進んでいます。
2050年には日本の人口が1億人を切るのではないかという予測もあります。
不動産投資でより良い成果を出すためには、その地域の人口増加や経済成長が非常に重要なポイントとなります。
人口が増えることによってそのエリアの不動産の需要が増し、結果として不動産価格の上昇も見込めます。
その点を踏まえると、今後も人口増加が期待される東南アジアなどでコンドミニアム投資をおこなうことは、理に適っているといえるでしょう。
安い価格で不動産を購入できる
とくに新興国においては、比較的安い金額で不動産を購入することが可能です。
一部の東南アジアの国々ではすでに不動産価格の高騰が始まっていますが、それでも日本国内の不動産よりは安価です。
不動産投資における収益性を示す指標として利回りというものがあります。
これによって、購入した金額に対してどれくらいの割合で収益を得られているかがわかります。
高利回りを維持するためには、賃貸収入を増やすことも必要ですが、どれだけ安い金額でコンドミニアムを購入できるかが重要です。
また、安い金額でのコンドミニアム購入に成功すると、将来不動産を売却した時にキャピタルゲインも得やすくなります。
もちろん金額が安ければ良いというわけではないですが、成長性や賃貸需要が見込めるエリアであればぜひ購入をおすすめします。
節税対策になる
海外のコンドミニアムを購入することが、節税対策にもなる点は大きなメリットです。
たとえば、アメリカでは非常に高い節税効果が期待できます。
税申告の際に減価償却という概念があることをご存じでしょうか。
減価償却とは、年数が経過するごとに価値が下がっていく資産について、その資産の取得費を定められた年数で按分して費用計上するという方法です。
不動産の取得費において、減価償却が適用されるのは建物価格に対してのみであり、土地価格に対しては適用されません。
日本の不動産は、建物より土地価格が高くなるため、減価償却できる金額はわずかとなります。
一方アメリカの不動産は、日本と違って土地より建物価格の割合が高いという特徴があります。
つまり、アメリカ不動産を購入するとより多くの金額を減価償却費として計上できるようになり、節税効果が期待されるのです。
海外のコンドミニアム投資のデメリットやリスクとは
日本より海外のコンドミニアム投資が優れている点をご紹介してきましたが、当然デメリットやリスクもあります。
不動産業者の見極めが困難
先ほどもご説明しましたが、海外不動産に馴染みの無い方が現地のコンドミニアムを購入することは、トラブルに巻き込まれる等の危険が伴います。
また、日本から海外の不動産会社へ連絡を取ることは可能ですが、その会社が信頼できるか否かの判断は難しいでしょう。
そのため、海外のコンドミニアム販売で実績のある日本の不動産会社へ相談することをおすすめします。
投資ローンを組むことが困難
ローンを利用して海外のコンドミニアム投資を始めたいという方も多くいるのではないでしょうか。
しかし、日本居住者が海外の金融機関から融資を受けることは困難です。
なかには、投資ローンを利用できるのは現地居住者のみで外国人に対しては提供していないということも多々あります。
つまり、コンドミニアムを購入する際の手出し金額が多くなる可能性があるのです。
完成しないリスク
海外のコンドミニアム投資において、竣工前に安く物件を購入し、完成後に売却して利益を得る方法があります。
この場合、デベロッパーは完成前に物件を販売して建設資金を集めることになりますが、もしここでデベロッパーが資金繰りに失敗すると物件は完成されません。
日本においても同様ではありますが、国内の新築マンションは完成後の引き渡し時点で購入金額を支払うことが一般的です。
ところが海外のコンドミニアムは、契約時点から支払い義務が発生します。
つまり、賃貸収入が無いにも関わらず出費だけ嵩むことになるため、あらかじめ資金を蓄えておく必要があるのです。
また、工期が伸びることも珍しくありません。
新築のコンドミニアムを購入することには、大きなリスクが伴います。
まとめ
今回は、海外のコンドミニアム投資の特徴と、取り組むことのメリットやリスクを解説しました。
国内不動産と比較しても、海外のコンドミニアム投資は大きな可能性を秘めています。
もちろん、それなりのリスクが伴う投資ではあることは十分認識しておく必要はあります。
実績のある不動産会社に相談するなどして、できるだけリスクを軽減して取り組んでいきましょう。
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