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アメリカ不動産の購入時に組める住宅ローンの種類や特徴とは?

カテゴリ:海外不動産

アメリカ不動産の購入時に組める住宅ローンの種類や特徴とは?

アメリカ不動産を購入する際に、いろいろな種類の住宅ローンがあって、どれが良いのかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
日本の住宅ローンの種類とは異なるので、疑問に感じやすいポイントの1つです。
そこで今回は、アメリカ不動産で欠かせない住宅ローンの種類や特徴について解説していきます。
アメリカの住宅ローンについて知りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。


アメリカの住宅ローンの種類①コンベンショナルローン

アメリカの住宅ローンの種類①コンベンショナルローン

コンベンショナルローンは、アメリカ不動産でもっとも一般的な住宅ローンです。
金融機関や民間のローン会社が提供するローンで、自宅購入だけでなく、アメリカ不動産の投資物件やセカンドホームなどにも適用されています。
のちほど解説するFHAローンやVAローンと違って、政府機関による債務保証がないタイプのローンです。
そのため、一般的に利息は少し高めに設定されています。
コンベンショナルローンでは、頭金を10-20%程度入れるのが一般的です。
コンベンショナルローンの頭金が20%以下の場合は、抵当保険のPrivate Mortgage Insurance (PMI)を毎月払う必要があります。
ただし、融資比率が78%以下に達するとPMIはなくなります。

コンベンショナルローンは3種類ある

アメリカ不動産でもっとも一般的なコンベンショナルローンには、3つの種類のローンがあります。

●コンフォーミングローン
●ノンコンフィーミングローン
●ポートフォリオローン


それぞれローンの種類について解説していきます。

コンフォーミングローン

コンベンショナルローン1つ目の種類は、コンフォーミングローンです。
コンフォーミングローンは、政府支援企業の一機関である連邦住宅抵当公庫(通称ファニーメイ)や連邦住宅金融抵当公庫(通称フレディマック)の審査・運用基準に準じた住宅ローンのことです。
融資限度額や頭金の割合、収入における負債の比率(DTI)、クレジットスコアのグレードなどがこのガイドラインに従って審査されます。
融資機関は、収入における負債の比率(DTI)が低いほどリスクの小さい融資先とジャッジします。
融資するローンの金額は、連邦住宅抵当公庫(通称ファニーメイ)や連邦住宅金融抵当公庫(通称フレディマック)の規定する限度額以下と定められているのです。
アメリカ不動産の場合は、物件の価値に対して住宅ローンの融資をおこないます。
対象物件の地域や対象物件内の居住世帯単位の数によって、融資限度額が設定されています。

ノンコンフィーミングローン

コンベンショナルローン2つ目の種類は、ノンコンフィーミングローンです。
アメリカ不動産を購入する際に、住宅ローンの融資額が連邦住宅抵当公庫や連邦住宅金融抵当公庫の規定するガイドラインを超えるとノンコンフィーミングローンと呼ばれます。
また、融資額が大きいことからジャンボローン(Jumbo Loans)とも呼んでいます。
住宅ローンの金額が大きくなる分、審査基準が厳しくなった、金利が高くなったりする傾向があります。
審査基準のみならず、金利やローンのオプションなども異なってくることも覚えておきましょう。

ポートフォリオローン

コンベンショナルローン3つ目の種類は、ポートフォリオローンです。
ポートフォリオローンは、連邦住宅抵当公庫や連邦住宅金融抵当公庫の規定するガイドラインとは関係なく、金融機関の独自のルールで貸し付けるローンです。
当然ながら金融機関としては、リスクを負いたくありません。
ポートフォリオローンの融資に関しては、より高い基準を設定しています。
より高い頭金の提示を求めたり、より厳しい財産検査を要求したりすることができます。

アメリカの住宅ローンの種類②FHAローンとVAローン

アメリカの住宅ローンの種類②FHAローンとVAローン

ここでは、FHAローン(Federal Housing Administration Loans)とVAローン(Veterans Administration Loans)の特徴を解説していきます。

FHAローン(Federal Housing Administration Loans)

FHAローンは、政府機関である連邦住宅局(FHA)の債務保証がついている種類のローンです。
アメリカ不動産を購入して住宅ローンを組むときに、FHAローンなら政府機関が保証しているのでローン取得条件に満たない方でも、住宅ローンを組むことが可能になります。
上記で解説しましたコンベンショナルローンは10-20%以上の頭金を必要としますが、FHAローンは購入金額の3.5%からと少ない頭金でローンを組むことができます。
その代わりに、MIP(Mortgage Insurance Premium)やMMI (Mutual Mortgage Insurance)といった保険の加入を義務付けられます。
FHAローンは、月々の支払は問題ないが、最初にまとまった10-20%程度の頭金の用意ができない方におすすめの住宅ローンといえるでしょう。

VAローン(Veterans Administration Loans)

VAローンは、アメリカの米国退役軍人省(U.S. Department of Veterans Affairs)の債務保証がついているローンです。
さきほどのFHAローン同様に政府に保証されているローンとなっています。
アメリカのマリーン、ネイビー、アーミーなどに所属している方とその家族のみを対象としている住宅ローンです。
退役軍人や予備役の方も使える種類の住宅ローンとなっています。
VAローンは、頭金なしで住宅ローンを組むことができます。
そのため、MIP(Mortgage Insurance Premium)やMMI (Mutual Mortgage Insurance)といったローン保険の加入も必要ありません。
アメリカ不動産を購入して、ローンを組む際に非常に大きなメリットのある種類の住宅ローンです。

アメリカの住宅ローンの種類③バルーンモーゲージとリバースモーゲージ

アメリカの住宅ローンの種類③バルーンモーゲージとリバースモーゲージ

この章では、バルーン・モーゲージとリバース・モーゲージの特徴についてそれぞれ解説していきます。

バルーン・モーゲージ

バルーン・モーゲージとは、設定したローン返済期間を基準として金利を支払い、返済期間が終了したときに、残金を一括で支払う返済方式です。
バルーン・モーゲージは、ローン返済期間中の金利が低いことが特徴です。
バルーン・モーゲージは短期ローンという種類の住宅ローンで、通常5-7年程度で組んで、返済期間が終了したら残金をまとめて支払います。
バルーン・モーゲージは、アメリカ不動産で築古物件を改装して高値で転売するときなどに使われますが、転売できなかった場合は大きなリスクにもなります。

リバース・モーゲージ

リバース・モーゲージはアメリカ不動産を購入するときだけでなく、日本でも取り扱いのある住宅ローンです。
アメリカ不動産で使われるリバース・モーゲージは、62才以上のシニア向けのローンです。
62才以上のシニアの方が自宅を担保に生活資金などの融資を受けますが、亡くなるまで返済の必要がなく、亡くなったときに担保となっていた自宅を処分して、ローンを返済する仕組みです。
いわば、62才以上のシニアを対象とした貸付制度といえるでしょう。
ただし、リバース・モーゲージではローンを組んだ方が過去12か月間自宅を不在にしたり、固定資産税や保険費用などの支払いが滞ってしまったりすると、早期に残高の一括返済を求められることがあります。

まとめ

今回は、アメリカで利用される住宅ローンの種類や特徴について解説してきました。
アメリカ不動産を購入する際に、どのような住宅ローンの種類があるのかを十分に理解することが大切です。
頭金や属性、年齢など、さまざまな条件で使える住宅ローンが異なってきます。
自分が利用できるローンの種類を知って、それぞれの特徴や違いを把握してから検討してみてください。

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