不動産の売却を検討している方なら、現状渡しという言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
現状渡しとは、リフォームや修繕などをせずにそのままの状態で売却する方法です。
今回の記事は、現状渡しの概要やメリット・デメリットについてまとめました。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産を売却するときの現状渡しとは、傷・破損などがあったとしてもリフォームや修繕などをせずに売る方法です。
契約によっては、現状有姿や現状有姿取引ともいいます。
傷・破損の例としては、下記のものがあります。
●壁紙の剥がれ
●外壁にヒビが入っている
●雨漏れしている箇所がある
●浴槽や洗面台が一部欠損がある
●給湯器が壊れていてお湯が使えない
リフォームや修繕をしない現状渡しとはいえども、売却するときは傷や破損があることを買主にしっかりと伝えたうえで契約に進みます。
売主には傷や破損などの物件の状態について知っている内容を買主にきちんと伝えるという告知義務があります。
傷や破損などがあることを知っているのに告知せず契約をした場合は、告知義務違反となって損害賠償請求をされるおそれがあります。
現状渡しの注意点として、リフォームなどをせずそのままの状態で売却するとはいっても、契約不適合責任が免責されるということではないので覚えておきましょう。
契約不適合責任とは
2020年4月に施行された民法改正により従来あった瑕疵担保責任という制度に代わり契約不適合責任という内容が制定されました。
上記で売主が知っている物件の状態のことは買主に告知する必要があるとお伝えしました。
契約不適合責任とは、売主が知っている知らないにかかわらず引き渡す物件が契約内容と適合しない場合に、引き渡し後であったとしても修繕などをおこない契約内容に適合させなければならないといった制度です。
ここで注意しないといけない点は、売主が知らない不具合に関しても責任があるということです。
不動産取引は大きなお金が動くので、現状渡しで引き渡す物件に不具合があると、契約してからも買主に責任追及をされるケースがあります。
そのため、売主は契約不適合責任について、十分に理解しておく必要があります。
契約不適合責任の期間とは
買主を守る制度である契約不適合責任ですが、買主が不具合を知ったときから１年以内に売主に通告する必要があります。
とはいえ、買主が不具合を知ったときから1年という規定は、売主からすると延々と責任を負う可能性があるということにもなります。
そのため、売主と買主双方の承諾があれば、期限を1年より短くすることや免責とするといった特約を契約内容にいれることも可能です。
このような場合は、契約内容が優先して適用されます。
また、シロアリ発生など専門的な調査をしないとわからない欠陥がある場合もあります。
トラブルが起きる可能性を低くするためにも、現状渡しでは、インスペクション（建物状況調査）をおこなってから売却すると良いでしょう。
不動産を売却する際に現状渡しをするメリット
現状渡しによる不動産売却のメリットをご紹介していきます。
売主のメリット
現状渡しによる売主のメリットを2つご紹介します。
1つ目は、手間やコストをかけずに早期売却できることです。
現状渡しではリフォームなどを発注する手間やコストをかけることなく、そのまますぐに売却活動に取り掛かることができます。
リフォームなどをしてから売り出すとなると、業者を探す時間、見積もり、リフォームなどでかかる工事期間などで売り出すまでに時間がかかります。
需要のある物件だとすぐに売れるので、不動産売却を思い立ってから引き渡し・現金化までが早いのはメリットとなるでしょう。
そのため、早期売却したい場合は、現状渡しがおすすめです。
2つ目は、不動産会社の買取なら契約不適合責任が免責される点です。
不動産の売却には2パターンあって、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
仲介によって個人が買主になる場合と違って、不動産会社が直接買い取る場合は売主の契約不適合責任が免責となります。
●物件が古くて買主が見つからない
●室内も相当傷んでいるので、仲介で売れるか心配
●売却してからの契約不適合責任を避けたい
上記のような方は、不動産会社への買取を検討してみても良いでしょう。
買主のメリット
現状渡しによる買主のメリットは、購入費用が安くなることです。
リフォームや修繕などがされてから売り出される中古物件は、かかった費用を売却価格に上乗せして売り出すことが多いです。
しかし、現状渡しの場合はリフォームなどにかかるコストが削減されていて、なおかつ物件自体もきれいな状態ではないことが多いので、安く売り出される傾向があります。
買主がリフォームや修繕をすることを前提として中古物件を探しているのなら、買主にとっても都合が良いでしょう。
不動産を売却する際に現状渡しをするデメリット
続いて、現状渡しによる不動産売却のデメリットをご紹介していきます。
売主のデメリット
1つ目は、現状渡しだと売却価格が相場よりも下がる可能性が高いことです。
買主側でリフォームや修繕をおこなうことを前提として売り出すため、相場で売り出したとしてもリフォームや修繕にかかる費用分の値下げ交渉が入ることが多いです。
不動産取引は大きな金額の買い物なので、値引き交渉があることを念頭におき、値引き限度額を決めておくことをおすすめします。
値引き交渉がなく相場価格で売れたらもちろん良いのですが、明確な値引き限度額を決めておくことで落ち着いて判断することができるでしょう。
2つ目は、契約不適合責任の負担があることです。
現状渡しの売主だけでなく、物件を売却する売主には契約不適合責任があります。
たとえば、急な事情で早めに売りたい場合は、インスペクション（建物状況調査）を受けないで売りだすことがあるかもしれません。
売主が知っている知らないにかかわらず、契約内容に記載のない不具合があった場合、物件を引き渡した後にも売主に責任が発生します。
このような場合、売主も気付いていない不具合が後から見つかる可能性もリスクとしてあるでしょう。
買主のデメリット
一方で、買主のデメリットは修繕費用が高額になる可能性があることです。
現状渡しの中古物件を購入するということは、買主側でリフォームや修繕をおこなうつもりで購入するケースが大半でしょう。
買主の好きなように物件をリフォームできるといった良さもありますが、場合によっては想定していた修繕費用を大幅に越えてしまうといったデメリットもあり得ます。
このような事態を回避するために、購入する前にはインスペクションを受けるようにしましょう。
修繕費用の予想が立てやすくなりますので、後にトラブルが起こるリスクを低くすることができます。
まとめ
今回は、現状渡しによる不動産売却の概要とメリット・デメリットについて解説してきました。
不動産のリフォームや修繕をせずに現状のまま売却する現状渡しは、売主・買主双方にとって良い点と悪い点があります。
早期売却ができる可能性がある一方で、契約不適合責任に問われる可能性もあるといった点を理解しておきましょう。
売却期間や希望する売却価格などをふまえたうえで、現状渡しの不動産売却も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。
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