近年話題のFIREとは？不動産投資でFIREするメリットや注意点を解説！

不動産投資におけるFIREとは何か？

FIREとは、「Financial Independence, Retire Early」の略で、「経済的に自立して早期退職を果たすこと」を意味します。
ご自身の支出よりも株や不動産などの投資で得た収入が上回り、会社の給料とは別に十分に生活できる収入を得ている状態を指します。
もともとアメリカで始まったFIREムーブメントですが、リタイアメントプランの1つとして、日本でも注目が高まっています。
自由に自分らしい生き方を目指す方が増えて、日本でも株や不動産投資などの投資をおこなって給料とは別の収入を得ている方も多くなってきています。

FIRE達成の「4％ルール」とは

FIREを達成する1つの目安として、4%ルールといったものがあります。
4%ルールとは、年間支出の25倍の資産を築けば、年間4%の運用益で生活費をまかなうことができるといったFIREで重要な考え方です。
たとえば、年間支出が250万円の場合は、その25倍である6,250万円の資産を築いて年利4%で運用すれば、理論上でいけばFIREは実現可能です。
4%といった数字は、アメリカのS&P株の成長率7%から、アメリカのインフレ率3%を差し引いたものです。
インフレが起こると現金の価値が減少するため、インフレ率を差し引いて計算します。
ただし、日本のインフレ率は2%を目標としてはいるものの、思うように上昇せずに現状1%にも達していない状況が続いています。
日本はアメリカよりも資産が目減りする割合が低くなるので、1年間の支出を総資金の5%～6%で計算できるでしょう。
したがって、4%ルールを日本に置き換えると年間支出の25倍ではなく、17～20倍の資産を築けば日本ではFIREが成り立つ目安となるでしょう。

不動産投資でFIREを目指すメリットをご紹介

FIREを達成するためには、毎月の支出をまかなえるだけの継続的な収入が必要です。
不動産投資でのFIREだからこそのメリットを3つ解説していきます。

レバレッジ効果が高い

1つ目のメリットは、レバレッジ効果が高いことです。
不動産投資は金融機関からローンを借りておこなうことができます。
自己資金と合わせると、自己資金だけでは手の届かなかった物件を購入することができるので、レバレッジ効果が高いといえます。
たとえば、自己資金200万円を運用した場合で計算してみましょう。
自己資金200万円で利回り5%の株を購入したとすると、年間の収益は10万円です。
これが不動産投資となると、自己資金200万円＋金融機関からローン800万円を借り入れて1,000万円の不動産を購入して利回り5%だとすると、年間の収益は200万円になります。
自己資金だけで投資をおこなう場合と比較すると単純に20倍になります。
不動産投資は、固定資産税・都市計画税などの税金や修繕費用などさまざまなコストもかかるので単純に上記の計算とおりではありませんが、他の投資と比べてもレバレッジ効果が高いといえるでしょう。
FIREを達成するために金融機関でローンを組める投資は、不動産投資だけなのでこちらも大きなメリットです。

手間がかからない

2つ目のメリットは、手間がかからないことです。
不動産に投資をした後の賃貸運用に関しては、管理会社に依頼することができます。
そのため、会社員として働いている方でも本業と並行して資産運用が可能です。
たとえば、株やFXなどの投資は毎日値動きを確認したり、短期での購入・売却の判断をしたりする必要があるでしょう。
一方で、不動産投資であれば最初の購入判断を間違わなければ、その後は比較的安定的に運用ができます。
管理会社に依頼すれば、入居付けやクレーム対応、退去後精算などは管理会社がしてくれますので、特に手間がかからず、毎月、安定に家賃収入が入ってきます。
不動産投資は、経済的自立と時間的な自由を得ることができるのもメリットでしょう。

経済影響を受けにくい

3つ目のメリットは、経済的な影響を受けにくいことです。
不動産投資は、景気や世の動向の影響を受けにくい投資といえます。
株やFXなどは短期間で大きな利益を出すこともできますが、反対に経済影響を受けて急落し損失を出してしまうといった特徴のある投資です。
景気が悪かったり、企業の業績が悪化したりすると、そのまま影響を受けてしまいます。
その点、不動産は経済影響を受けにくく、安定した家賃収入が入ってきます。
新型コロナウイルスの流行により株やFXなどは影響を受けましたが、不動産投資に関しては大きな打撃を受けることなく運用できたので、あらためてリスクの低い投資と感じた方も多いでしょう。

不動産投資でFIREを目指すときの注意点をご紹介

良い点があれば、反対に注意すべき点もあります。
この章では、不動産投資でFIREを目指す際に気を付けるべき注意点について解説していきます。

最初の物件選びは慎重におこなう

1つ目の注意点は、最初の物件選びは慎重におこなうことです。
不動産投資をするにあたって最初の物件は非常に重要となってきます。
最初の物件選びを誤ってしまうと、金融機関によっては今後のローンを貸し出すことができなくなって、その結果2つ目、3つ目と購入できなくなるおそれがあるからです。
FIREを実現するためには、不動産を1つだけでなく何棟も購入していく必要があるので、しっかりと情報収集してから最初の物件を購入するようにしましょう。

綿密な計画を立てる必要がある

2つ目の注意点は、綿密な計画を立てる必要があることです。
不動産を購入する前に、綿密な計画を立てなければ失敗する可能性が高まります。
不動産投資でFIRE達成するために、考えるべきことがいくつもあります。

●いつまでに、どれくらいのキャッシュフローを得たいのか
●そのためには何棟購入する必要があるのか
●物件を購入するエリア
●構造
●築年数
●理想の利回り

あいまいな計画ではいつまで経っても購入できません。
不動産を購入する前に綿密な計画を立てておくと、目標に向かって行動しやすくなり、不動産会社も物件の提案がしやすくなります。
また、金融機関から融資を受ける際にも話がしやすくなるといったメリットもあるので、必ず計画を立てておくことをおすすめします。

空室になると予定していた収入が入ってこない

3つ目の注意点は、空室になると予定していた収入が入ってこないことです。
不動産投資の注意点として、空室リスクがあります。
空室がでてしまうのは仕方ありませんが、想定していた空室期間よりも長期化してしまうと、損失が膨らんでいき予定していた収入が減少してしまいます。
空室が重なりキャッシュフローが減少した場合、最悪のケースとして所有者の手出しで赤字を補填するといった可能性もあります。
ただし、リフォームやリノベーションなどの空室対策をおこなって入居者のニーズに合った部屋に仕上げると、成約しやすくなるので空室に対する解決策はあるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資がFIREを達成するうえで役立つのか知りたい方向けに、不動産投資でFIREするメリットや注意点について解説してきました。
近年、FIREに関するメディアや書籍も増えており、ますます注目を集めています。
FIREを達成するには不動産投資は有効的な手段となるので、これからFIREを目指して資産形成・資産運用を検討されている方は、株やFXだけでなく不動産投資も活用することをおすすめします。