「共有名義でマイホーム購入を検討しているけれど、メリットやデメリットは何があるのだろう」と考えたことはないでしょうか？
自宅を購入するときの共有持分の決め方には決まりがあるので、それを知らずに共有持分の割合を設定すると損することがあります。
今回は共有名義で不動産購入を考えている方に向けて、共有名義の概要とメリット、デメリットについて解説していきます。
ぜひ参考にしてください。
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不動産購入で知っておきたい共有名義とは？
不動産を購入した場合、単独名義と共有名義の2種類の登記方法があります。
単独名義とは、1人の名義で登記することです。
たとえば、夫名義で住宅ローンを組んで不動産購入した場合、登記は夫の単独名義になります。
これに対して共有名義とは、土地や建物などの不動産を購入するときに1人の名義ではなく、2人以上の名義で登記することを指します。
夫婦や親子で資金を出し合って1つの不動産を購入する場合に、共有名義で登記されます。
共有名義には、相続により共有持分を取得する場合と不動産購入時に共有持分を取得する2つのケースがあります。
不動産を共有名義で購入する方法
自宅を購入するときに1人ではなく、夫婦や親も含めた共有名義で購入することがあります。
自宅を共有名義で購入するときの共有持分の決め方は、購入金額の割合に応じて決まるのが一般的です。
共有持分の割合は、「共有不動産の持分割合＝出資額÷不動産の購入価格」の計算式で求められます。
たとえば、住宅の購入価格が3,000万円で、夫の出資額が2,000万円、妻の出資額が1,000万円の場合には以下のような持分割合となります。
●夫の持分割合：2,000万円÷3,000万円＝2/3
●妻の持分割合：1,000万円÷3,000万円＝1/3
共有名義で住宅ローンを組む際に、共有持分の割合は自由に決めることができます。
ただし、購入出資額と持分割合を一致させないと贈与税が発生するおそれがあるので、それぞれの出資額と共有持分の割合を一致させるようにしましょう。
不動産購入を共有名義でするメリット
共有名義で不動産購入すると以下のようなメリットがあります。
●購入できる不動産の選択肢が増える
●住宅ローン控除が夫婦それぞれ受けられる
●売却時の控除額が増える
1つずつ具体的に見ていきましょう。
購入できる不動産の選択肢が増える
共有名義で不動産購入する1つ目のメリットは、購入できる不動産の選択肢が増えることです。
一般的に住宅を購入するときは、金融機関で住宅ローンを組んで購入する方が多いでしょう。
住宅ローンの上限は年収によって異なるので、単独名義で住宅ローンを組むよりも共有名義で住宅ローンを組むほうが金融機関から借りられる金額が大きくなります。
金融機関から借りられる金額が大きくなると、購入できる不動産の選択肢が増えるので、1人分の借入金額では手の届かなかった物件が購入しやすくなるといったメリットがあります。
住宅ローン控除を夫婦それぞれ受けられる
共有名義で不動産購入する2つ目のメリットは、住宅ローン控除が夫婦それぞれ受けられることです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入や増改築した際に、要件を満たしていれば、10年間にわたって年末時点でのローン残高の0.7%が、所得税または住民税から控除できる制度です。
控除額は、一般住宅は年間21万円まで、認定住宅は年間35万円までが控除の限度額として定められています。
共働き夫婦が共有で住宅ローンを組んで要件を満たしていれば、一般住宅の場合最大42万円の控除、認定住宅の場合最大70万円の控除が使えます。
共有名義で不動産購入すると、2人とも住宅ローン控除が使えて大きな節税メリットとなるでしょう。
相続税が節税できる
共有名義で不動産購入する3つ目のメリットは、相続税が節税できることです。
たとえば、夫の単独名義で不動産購入をして夫が亡くなった場合、不動産の評価額がそのまま相続税の対象となり課税されます。
その一方で、夫婦の共有名義で不動産購入して夫が亡くなった場合は、夫の共有持分のみ相続税の対象となり、単独名義と比べると相続税評価額を抑えることができるのでその分の相続税が節税できます。
とはいえ、夫婦感の相続については配偶者特別控除があるので、相続税の節税メリットを受けられる方は限られているでしょう。
不動産購入を共有名義でするデメリット
共有名義で不動産を購入するデメリットには以下のようなことが挙げられます。
●夫婦のどちらかが仕事を辞めると負担が増える
●離婚したときが面倒
●売却時に手間がかかる
それでは、デメリットも1つずつ見ていきましょう。
夫婦のどちらかが仕事を辞めると負担が増える
共有名義で不動産購入するデメリットの1つ目は、夫婦のどちらかが仕事を辞めると費用の負担が増えることです。
共働き夫婦2人で住宅ローンを組むと購入できる物件の幅が広がるどのメリットがある一方で、どちらかが仕事を辞めて収入がなくなると住宅ローンの返済負担が増えてしまいます。
2人が働き続ける想定で組んだ住宅ローンを、1人で返済するのは負担が大きいでしょう。
たとえば、不動産購入を夫婦の共有名義で登記した場合、妻が仕事を退職したら夫が1人で住宅ローンを返済することになります。
このような場合、妻から夫への贈与とみなされることがあり、夫に贈与税がかかるおそれがあります。
また、夫婦の共有名義で不動産購入をする場合は、出資額に応じて共有持分の割合を設定しなければいけません。
無視して共有持分を設定すると、夫婦間での贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれがあります。
きちんと手続きをおこなっていれば支払わなくても良い贈与税を支払うことにならないためにも、共有持分の割合は出資額の割合に応じて設定しましょう。
離婚したときが面倒
共有名義で不動産購入するデメリットの2つ目は、離婚したときが面倒なことです。
夢のマイホームを2人で購入したとしても、将来、離婚する可能性はゼロではありません。
万が一、離婚となった場合は以下のポイントに注意しましょう。
●住宅ローンの返済はどうするのか
●誰がその住宅に住み続けるのか
●売却の際は名義人である2人の同意が必要
●登記簿上の名義はどうするのか
離婚すると、財産分与や子どもの養育費など、解決しなければならないことが多くあります。
とくに住宅については、上記のように決めないといけないことが多いので、離婚したときが面倒なのも共有名義のデメリットでしょう。
売却時に手間がかかる
共有名義で不動産購入するデメリットの3つ目は、売却時に手間がかかることです。
複数人で共有持分を取得している場合、不動産を売却するときには共有者全員の同意を得る必要があります。
共有名義人が他界して相続が発生した場合、共有者が複数いると共有持分がどんどん複雑になり、不動産の売却や増改築なども簡単におこなえなくなるデメリットがあります。
ご自身が不動産を売却したいと考えても、所有者のうち1人でも同意しなかった場合は売却することができません。
そうなると同意しない方の共有持分を買い取ってから、売却に進めるなど手間がかかってしまいます。
名義人全員と日頃からコミュニケーションをとれていれば話がしやすいですが、遠方に住んでいたり連絡がつかなかったりすると、予想以上に手間と時間がかかってしまうでしょう。
まとめ
今回は、不動産購入時における共有名義の概要とメリット、デメリットについて解説しました。
共働きの夫婦が増えているので、2人の収入を合算して共有名義で不動産購入をされる方は多いのではないでしょうか。
共有名義のメリットとデメリットをしっかりと比べて、共有名義にすることが向いているのかを話し合ったうえで不動産購入をするようにしましょう。
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