東南アジアは経済成長や人口増加を続けている国が多いのが特徴で、そのなかでもフィリピンでの不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。
フィリピンで不動産投資をする場合、外国人への規制があったり、日本とは異なる不動産投資のリスクがあったりするので注意が必要です。
今回は、フィリピンでの不動産投資の規制やメリット、投資するリスクについて解説していきます。
フィリピンでの不動産投資に興味がある方はぜひ、参考にしてください。
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海外の不動産投資の場合、国内の不動産投資とは異なる点がいくつもあります。
日本の不動産の場合は、外国人が土地や建物などの不動産を購入するときに規制はありませんが、海外の場合、外国人に対して規制を設けている国も少なくないです。
フィリピンも外国人の不動産購入に規制を設けており、外国人の個人による土地の所有が認められておりません。
土地と建物は別々で登記できないので、個人の外国人は一戸建ても所有できません。
その一方で、法人であれば外国資本が入っていてもフィリピンの土地の所有を認められています。
ただし、資本比率の規制が入っているので、フィリピン人による株式保有が6割以上であることが条件として定められています。
そのため、フィリピンで不動産投資をするためだけに法人を設立するハードルは高く、現実的ではありません。
また、外国人規制から逃れて土地を購入するためにフィリピン人の名義を借りて不動産を購入するといったやり方は刑事罰が科されるので、注意が必要です。
したがって、土地を所有することができない日本人がフィリピンで不動産投資をする場合は、コンドミニアムかタウンハウスなどの集合住宅となります。
補足しておくと、コンドミニアムは分譲マンション、タウンハウスは長屋といったイメージです。
コンドミニアムやタウンハウスであれば規制はないので、日本人のような外国人でもフィリピンで不動産投資をおこなうことが可能です。
フィリピン不動産投資のメリットをご紹介
フィリピンで不動産投資をする際には、コンドミニアムかタウンハウスとなることを解説しましたが、ここではフィリピンで不動産投資をするメリットについて3つ解説していきます。
●経済成長率が高く物件の値上がり期待が大きい
●人口増加に伴う住宅需要の拡大を見込める
●物件価格が比較的安い
1つずつ見ていきましょう。
経済成長率が高く物件の値上がり期待が大きい
フィリピンで不動産投資をするメリットの1つ目は、経済成長率が高く物件の値上がり期待が大きいことです。
インカムゲインはもちろんのこと、キャピタルゲインを狙える不動産投資市場なのがフィリピンです。
日本の場合、今後人口が減少していく一方で経済成長も見込まれませんが、フィリピンは経済成長率も高く、人口増加も続けているので、物件価格も含めて全体的に物価が上がっていくことが予想されています。
経済成長を続けている国の多い東南アジアのなかでも、フィリピンはとくにGDPの成長率が高い国として知られています。
人口増加に伴う住宅需要の拡大を見込める
フィリピンで不動産投資をするメリットの2つ目は、人口増加に伴う住宅需要の拡大を見込めることです。
フィリピンの人口は2014年に1億人を超えました。
国連等の推計によりますと、2030年には1億1,000万人、2040年には1億2,000万人、2050年には1億2,700万人とり、 2091年まで人口が増加し続けると予測がされています。
日本の人口は減少を続いていて空き家の問題などがあるのに対して、フィリピンは人口が増え続けているため、それに伴い住宅需要の拡大が見込めます。
そのなかでも、フィリピンの首都マニラは、国内外からの人口流入によって人口が増え続けており、国連の予測では2035年には約1,860万人にまで人口が増加するといわれているのです。
フィリピンの人口構成を見ると、高度経済成長期に入り始めた1950年頃の日本と同じで、高齢層よりも若年層が圧倒的に多い正三角形のピラミッド型となっています。
年齢の中央値が2020年予測値で24.1歳と若いことも特徴で、高度経済成長を実現しやすい人口ボーナス期が2062年頃まで続くといった国連の予測があります。
若い労働力が経済を活性化し経済も発展を続け、人口増加に伴って今後も住宅需要が拡大していくので、不動産投資をおこなう上では非常に明るい材料が揃った国の1つです。
そのため、インカムゲインもキャピタルゲインも狙える市場といえるでしょう。
物件価格が比較的安い
フィリピンで不動産投資をするメリットの3つ目は、物件価格が比較的安いことです。
経済成長を続けているとはいえ、まだまだ物件価格や物価が安いのもフィリピンの特徴です。
フィリピンのマニラ首都圏であるマカティの高級コンドミニアムは、東京都心の最高級マンションと比較すると物件価格は約1/4程度で購入することができます。
フィリピンのコンドミニアムは、東京都心の物件と比べると大幅に安く購入できるのも大きなメリットといえるでしょう。
フィリピン不動産投資のリスクをご紹介
フィリピン不動産投資で今後利益を拡大できるメリットもあれば、その一方で、注意すべきリスクも存在します。
そこで、この章ではフィリピンでの不動産投資のリスクについて2つ解説していきます。
●プレビルドのコンドミニアムには竣工リスクもある
●物件のクオリティが低いリスク
1つずつ見ていきましょう。
プレビルドのコンドミニアムには竣工リスクもある
フィリピン不動産投資のリスクの1つ目は、プレビルドのコンドミニアムには竣工リスクがあることです。
フィリピンで不動産投資をする場合、新築のコンドミニアムが主な投資対象となります。
中古物件もあるのですが、情報プラットフォームが整備されておらず、エージェントが個々に物件情報を握っているため、海外からフィリピンの中古物件情報を得ることは非常に困難だからです。
プレビルドといって建設途中のコンドミニアムが販売されるのですが、日本と違って完成が遅れることもあり、さらには工事が途中で中断されるといったこともあるのです。
そうなっても支払い済みの購入費用も返還されないケースもあるので、竣工リスクを極力避けるためには日本企業が参加している物件を選ぶことがリスク対策となりえるでしょう。
物件のクオリティが低いリスク
フィリピン不動産投資のリスクの2つ目は、物件のクオリティが低いリスクがあることです。
フィリピンを含む新興国の物件はクオリティが低い物件があるのも事実です。
フィリピンなどの東南アジアの建設現場には周辺諸国から出稼ぎにきた労働者も多くいます。
もちろんすべての物件のクオリティが低いわけではありませんが、職人の質が低いため新築でコンドミニアムを投資用として購入したとしても賃貸に貸し出せないようなケースも存在します。
クオリティの低い物件を掴まないためにも、大手デベロッパーの物件を選ぶほうが物件のクオリティを確保でき、リスクを抑えることができるでしょう。
まとめ
今回は、フィリピンでの不動産投資の規制やメリット、投資するリスクについて解説しました。
フィリピンでの不動産投資は、経済成長を続けたり、人口が増加したりといった不動産投資家には追い風といった状況ではありますが、フィリピンならではの規制やリスクがあるので注意が必要です。
フィリピンは日本国内とは異なる不動産市場となりますので、投資をする際はリスクとリターンをよく考えておこなうようにしましょう。
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