入居者が賃貸物件から退去する際は原状回復が必要ですが、貸主の方が費用を負担しなければならない場合もあります。
少しでも貸主の負担を軽減したい場合は、原状回復に関する特約をつけておくのがおすすめです。
今回は、原状回復に関する特約とは何か、特約が有効になる基準や無効になる場合についてご紹介します。
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貸主の負担を軽減するための原状回復特約とは
原状回復特約とは、退去時の原状回復にかかる負担を物件の入居者に負ってもらうための特約です。
賃貸借契約を結ぶ際、あらかじめ契約書に原状回復の費用負担割合を「貸主側は少なく、入居者側は多く」記しておきます。
本来、原状回復は、経年劣化などによる自然な劣化や損耗に関しては貸主の方が費用を負担するのが原則です。
しかし、貸主と入居者の間で合意があれば、この負担の割合を変更できるのです。
なお、特約が認められるためには「特約を設ける必要性がある」「暴利的でない」「入居者が特約の内容を理解している」の3つの要項を満たす必要があります。
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原状回復特約が有効になる基準
原状回復特約が認められるための3つの要項が満たされているかは、さらに4つの基準によって判断されます。
まず、実際に入居者が負担する費用がどこからどこまでなのか、具体的かつ明確になっていなければなりません。
具体的な設備の名前を挙げ「ここからここまでは入居者の負担」と明示する必要があります。
また、負担する金額は退去時に予測できるように契約の時点で決めておかなければなりません。
さらに、入居者側は本来負担しなくて良いお金であることを認識したうえで特約に合意している必要があります。
そして、記載された入居者側の負担額に正当性があるかも重要な基準です。
これらの内容は、原状回復特約を契約書に盛り込む際に記述・説明すべき内容として国土交通省のガイドラインに定められています。
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原状回復特約が無効になる場合
契約書に記載した原状回復特約が無効になるのは、入居者が退去時に負担する範囲が明確になっていない場合です。
どこからどこまでの設備を入居者が負担するのか明確に記載されていないと、特約は無効になります。
また、契約書に負担する金額が明示されていない場合も無効になってしまうため注意が必要です。
その設備ごとにいくらの金額を負担するのか、合計はいくらになりそうかなどを記載しておきましょう。
ただし、記載された金額が家賃の月額の4倍以上になるとこれも認められない場合が多いです。
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まとめ
原状回復特約とは、退去時の原状回復にかかる費用の負担割合を決めて契約書に記載した特約です。
有効と認められるためには、負担の範囲や金額が明確になっており、入居者が本来必要でないお金であると認識したうえで正当性のある金額でなければなりません。
これらの基準を満たしていない場合や、金額が高すぎる場合は無効になる可能性があります。
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