任意売却物件を購入するメリットとデメリットとは？注意点も理解しよう

マイホームに任意売却物件の購入を検討していませんか？
任意売却物件とは、一般的に売られている物件とは違い、ローン返済が厳しくなってしまったなど、売主のやむを得ない事情で売りに出されている不動産のことです。
相場より割安なので、一戸建てやマンションをできるだけ安く手に入れたい方に向いています。
しかし、大幅な値下げが難しかったり、余計な出費が必要になったりする可能性も。
そのため、任意売却物件の購入を検討するのであれば、理解を深めておく必要があります。
この記事では、任意売却物件のメリット・デメリットや、購入するときの注意点について解説します。

任意売却物件を購入するメリット

任意売却とは、住宅ローンを完済していない状態でも物件を売却できる、売却方法の一つです。
通常、ローンの返済が滞り、返済の資金をつくるために物件を売却したいというケースでは、残債がある場合は物件を売却することはできません。
最終的に競売にかけられてしまいます。
しかし、ローンを組んだ金融機関に売却に関して同意を得て、抵当権を抹消することで、競売にかけられる前に売却することが可能になります。
これが任意売却です。
任意売却で売り出された物件を購入することは、一般的な物件の相場よりも価格が安い傾向にあるなどのメリットがありますが、ほかにもメリットはあるのでしょうか。
ここでは、任意売却物件を購入する4つのメリットをご紹介します。

一般的な物件の相場よりも割安な価格設定

任意売却物件を購入する一番のメリットは、一般的に売られている不動産よりも安く購入できることです。
どの程度安いのかは状況により異なりますが、相場よりも7～8割程度の価格で購入できます。
割安な価格設定になっている理由はさまざまですが、競売を回避するために早期に売却したい、通常の不動産よりもマイナス要素が多い、などの理由がほとんどです。
物件によっては、かなり値下げしていることもあるので、条件の良い物件に出会える可能性もあるでしょう。

リースバックで資産運用できる

任意売却では、ローン返済が厳しくなってしまったなど、やむを得ずマイホームを手放してしまう方が多くいます。
そのため、人によっては住み続けたいと考えているケースもあるでしょう。
任意売却物件を購入した際には、元の所有者から家賃を得る「リースバック」という仕組みを使うことで、不動産収入を得ることができます。
自分自身が住むのではなく、投資用物件として購入するのもおすすめとなります。

住宅ローンを組める

一般的に売られている不動産と同様、任意売却物件でも住宅ローンを組むことができます。
ただし、任意売却は手続きがスムーズに進まないこともあり、時間がかかると競売手続きが始まってしまうケースもあります。
そのため、住宅ローンを組みたい場合は、金融機関の事前審査を受けておくと良いでしょう。

入居までの計画が立てやすい

任意売却は、金融機関や不動産会社と綿密な打ち合わせがされており、いつ売りに出すのか、いつ引き渡しをするのかなど、スケジュールがきちんと決められていることも多いです。
購入する側にとっては、引っ越し時期などのスケジュールを立てやすいでしょう。
また、任意売却物件であっても、通常の不動産売買と同じ流れで購入できます。

任意売却物件を購入するデメリット

前述のとおり任意売却は、一般的に売られている不動産よりも安く購入できるなどのメリットがあります。
一方で、契約を結ぶまでに時間がかかるなどのデメリットも存在します。
任意売却物件の購入を検討するなら、デメリットも把握しておきましょう。
ここからは、任意売却物件を購入する4つのデメリットをご紹介します。

契約を結ぶまでに時間がかかる

任意売却物件のデメリットは、売買契約を結ぶまでに時間がかかることです。
理由は、売却には所有者や不動産会社だけではなく、金融機関などからの承諾も必要だからです。
通常の不動産売買は金融機関からの承諾は不要ですが、任意売却はローンを組んだ金融機関とお金を借りた所有者が、住宅ローンを完済するために売却を進めていくことになります。
それにより、すぐに購入を決めても、条件面などで金融機関側のチェックが必要となるのです。
任意売却で物件を購入するなら、期間に余裕を持っておこなう必要があります。

大幅な値下げ交渉ができない

任意売却物件は、住宅ローンを完済することが目的なので、価格交渉は難しいといえるでしょう。
通常の不動産売買では、値下げ交渉に応えてくれることが多いですが、任意売却物件の価格を決めるのに金融機関の同意が必要なため、少額の価格交渉でも現実的に難しいかもしれません。
そのため、値下げを考えず、売り出し価格どおりに購入することを前提に、資金計画を立てることをおすすめします。

物件によって状態が良くないことがある

できるだけ状態の良い物件を購入したいと考えるのが一般的でしょう。
しかし任意売却物件の場合は、状態が良くない物件が多いことを心得ておく必要があります。
任意売却物件は、ローン返済が難しいという状況から、費用のかかるメンテナンスがされていない場合が多いからです。
そのままの状態では入居できない物件もあるので、リフォーム費用を含めた資金計画が求められます。

物件によって契約不適合責任が免除されている

契約不適合責任とは、物件に欠陥がある場合、売主側がその修繕をおこなったり、万が一なんらかの損害を被ったときに賠償をするという、売主が負う責任のことです。
通常の不動産売買では売主側は契約不適合責任を負いますが、任意売却物件では免責になります。
それゆえに、購入した物件に雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害などがあったとしても、買主が対応しなければなりません。
余計な出費が増えてしまう可能性があるので、購入前にしっかりと欠陥を確認しておきましょう。

任意売却物件を購入するときの注意点

メリット・デメリットの理解して、理解を深めた後、任意売却物件を購入を決めた方もいらっしゃるでしょう。
任意売却物件を購入するとき知っておきたい、注意点やトラブルを3つご紹介します。

手付金を持ち逃げされるケースがある

経済的に余裕のない売主が、手付金を持ち逃げするケースがあります。
リスクを避けるために、手付金は不動産会社などに渡して、金額は控えめにしておくと良いでしょう。
任意売却物件を購入するときには、手付金を売主に直接渡すことは避けてください。

欠陥の見過ごしは自己責任で対応が必要

任意売却物件は、契約不適合責任を適用できないことが多いので、内見や重要事項説明などで問題がないかをしっかり確認することをおすすめします。
購入後に雨漏りや建物の傾きなどの欠陥が見つかっても、修繕にかかった費用を売主に請求できません。
余計な出費が増えてしまったり、すぐに引っ越しすることになったりする可能性もあります。
物件の欠陥を事前に確認できていなかった場合は、自己責任で対応が必要なことを認識しておきましょう。

想定していなかった債務者からの差し押え

売主が住宅ローン以外でも滞納があるときは、想定していなかった債権者から不動産を差し押えられることもあります。
そのため、可能な限り売主の債務状況を確認しておきましょう。
「通常の物件を購入するのではない」ということを頭に入れておき、さまざまなリスクを想定して、早めに対応することをおすすめします。

まとめ

任意売却物件を購入するのであれば、しっかりと理解を深めたうえで検討するようにしましょう。
任意売却物件は、通常の不動産売買と同じ流れで購入でき、相場よりも割安な価格設定がされているというメリットがあります。
しかし、契約を結ぶまでに時間がかかったり、物件によって状態が良くなかったりすることがあります。
そのため、そういったデメリットや注意点も踏まえて、任意売却物件の購入を検討するようにしましょう。