通常、マンションは築年数が古くなるにつれて資産価値が低下していきます。
ところが、いくつかのポイントを押さえることによって、将来的に値崩れを起こしにくいマンションを見つけることが可能です。
今回は、不動産投資を検討している方へ向けて、そういった資産価値が下がりにくいマンションの特徴とその見分け方について解説していきます。
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資産価値が下がりにくいマンションについて、まずは建物に着目した特徴を3点ご紹介します。
占有面積が50m2〜70m2程度である
部屋の広さにより需要は異なるため、どの面積帯を選択するかがとても重要です。
占有面積が50m2〜70m2程度の部屋は2LDK〜3LDKと大きめの間取りとなっており、ファミリー層から単身者まであらゆる層の需要に対応できます。
また、今後は少子高齢化や単身者層の増加で40m2前後の部屋の人気が高まる可能性もありますので、併せて動向を追ってみると良いでしょう。
10〜20年程度の築年数である
資産価値が下がりにくいマンションを選ぶ際は、築10〜20年程度の中古マンションがおすすめです。
なかには新築物件を購入して不動産投資を始める方もいますが、とても危険です。
たしかに新築物件は一番価値が高いということは間違いなく、周辺の中古マンション市場価格より高値で取引されています。
しかし、これは新築マンションであるがゆえに消費者からの人気が高く、さらにはデベロッパーの利益が上乗せされているためです。
また「新築プレミアム」といって、新築マンションは初めの5年間で大幅な値下がりが起こると言われています。
エリアなどの条件によっても左右されるため一概にお伝えすることはできませんが、新築から中古になった瞬間に資産価値が大きく減少することが多いのです。
物件管理が充実している
良好な管理体制が敷かれているかどうかは、資産価値を維持するうえでとても重要なポイントです。
マンションは築年数が経つにつれて、壁や排水管などあらゆる所で経年劣化や老朽化を引き起こすようになります。
これらが資産価値の低下へとつながるため、定期点検による欠陥の早期発見や、修繕工事が必要不可欠です。
このような修繕工事に対応するため、投資用不動産の購入時に管理費や修繕積立金が徴収されることがあります。
経費は少ないほうが利回りが良くなるため、なんとか安く抑えたい部分ではあります。
しかし、管理費や修繕積立金が安いということは、その分物件管理に費やす予算が少ないということになりますので、十分なメンテナンスを施すことができない可能性があります。
これらの金額はあらかじめ指定されているケースがほとんどですが、十分な管理がされているか否かを判断する１つのポイントです。
また、不動産の購入を検討する際は事前に内見をおこないます。
そこでは、室内だけでなくエントランスホールやラウンジなどの共有スペースも必ず確認するようにしましょう。
部屋の中は、入居者がいる場合は管理会社の目が届きにくくなるため、管理の充実度を判断することは困難です。
管理人が常駐しているか、共有スペースの清掃やメンテナンスが丁寧におこなわれているかも重要な確認すべきポイントです。
資産価値が下がりにくいマンションにおける周辺環境の特徴
資産価値が下がりにくいマンションについて、続いては周辺環境に着目した特徴を3点ご紹介します。
交通の利便性が優れている
交通アクセスが良いエリアのマンションは資産価値が落ちにくいです。
とくに都心部においては、電車で通勤通学をする方がとても多いため、駅から徒歩10分圏内のマンションは非常におすすめです。
また、複数路線の電車が走っており、快速や急行電車が止まる主要駅が最寄となるエリアはさらに需要が高くなります。
一方で、最近ではリモートワークの浸透により地方へ移住する方も増えてきています。
地方でのマンション購入を検討される際も同様ですが、駅から徒歩10分圏内で、なるべくその都市のターミナル駅に近いエリアで物件を探すようにしましょう。
人口が増加している
不動産投資をおこなう際は、人口が増加しているエリアでの物件購入をおすすめします。
人口が増えていれば、その分供給に対して需要が上回り、マンションの資産価値が落ちにくくなるためです。
しかし、ニュースでもよく報道されているように、日本は人口減少が続いており2050年には1億人を下回るという予測も出ています。
たしかに、大幅な人口増加が見込めるエリアを探すことは困難ではありますが、未だ人口減少の打撃を受けていないエリアがあることも事実です。
不動産を購入する前に、必ずそのエリアの人口推移は確認するようにしましょう。
治安が良い
安心安全な暮らしは誰もが望んでいるものです。
そのため、犯罪が少なく治安が良いエリアは需要が高く、結果としてマンションの資産価値も下がりにくくなります。
残念ながら、絶対に安全であると言い切れるエリアは日本中どこを探してもありません。
しかし、犯罪発生率が低いエリアであったり、先ほど述べた管理人が常駐しているマンションであれば、比較的安全であるということができます。
将来性が投資用マンションの資産価値に与える影響
これまで、資産価値が下がりにくい投資用マンションの特徴について、建物と周辺環境の観点から解説してきました。
最後は、これら以外の観点から、資産価値が下がりにくいマンションの特徴をご紹介します。
将来性がある
これまで述べてきた特徴は、あくまで今現在の建物や周辺状況を加味した内容でした。
しかし不動産投資においては、今後長年にわたって不動産を所有することになり、その間に周辺環境も大きく変化することが予想されます。
そしてその周辺環境の変化が、マンションの資産価値に影響を及ぼすこともあるでしょう。
つまり、不動産投資は将来的に周辺環境にどのような変化が起こり、どのような影響があるのかを予測しながら取り組まなければなりません。
将来性とは、たとえば以下の内容です。
●大規模な再開発事業により新駅が完成し、交通の便が改善される
●ショッピングセンターが建てられ、生活の利便性が上がる
これらは、当該エリアおよびその周辺のマンションの資産価値向上に大きく影響します。
このような再開発事業計画はインターネット上でも公開されていることが多いので、事前に確認してみましょう。
独自性がある
他のマンションにはない独自性を持っていることは、資産価値を維持することに繋がります。
たとえば、マンションの目の前に公園があり四季の移ろいを楽しむことができたり、建物周辺に著名な観光スポットがあるといった場合です。
そこでしか味わうことのできない体験を提供できるマンションは価値が高く、一般消費者からの需要も多く集めています。
眺望や日当たりが良い
眺望や日当たりが良いマンションに住みたいという方もかなり多くいるのではないでしょうか。
先ほどの独自性の話とも繋がりますが、なかには富士山や東京タワーを見ることができる部屋もあります。
せっかく高層階で暮らすのであれば、景色の良い部屋を選びたいですよね。
こういったマンションは、稀少性があるため資産価値が下がりにくいマンションということが言えます。
まとめ
これまで、資産価値が下がりにくい投資用マンションの特徴を解説してきました。
ぜひこれらのポイントを参考にしながら、資産価値が下がりにくいマンションを購入してください。
また、不動産投資においては「自分が消費者ならどういったマンションに住みたいか」という視点を持つことが一番重要です。
そうすれば自ずと、資産価値が下がりにくいマンションに出会うことができるでしょう。
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