築年数が戸建て物件の売却価格に与える影響は？高く売却するためのコツもご紹介

戸建て物件は、さまざまな要因によって売却価格が変動します。
たとえば、エリアや建物面積、駅からの距離がその一部です。
なかでも売却価格に大きな影響を与えるのが、築年数です。
今回は築年数の経過によって、戸建て物件の売却価格がどのように変化していくのかについて解説していきます。

築年数が10年経過するまでの売却価格の推移

初めに、築年数が5年と10年経過した場合の売却価格の推移をそれぞれみていきます。

築年数5年経過

まずは築5年時点の売却価格です。
築年数が5年経過した時点で、物件価格は新築時から約30%下落します。
5年というとまだまだ築浅とはなりますが、中古物件に変わりありません。
誰かが一度でも入居すると中古物件となり、その瞬間に価値が大きく下がるのです。
これは、日本人が新築物件を好む傾向にあることが大きく影響していると考えられます。

築年数10年経過

築年数が10年経過すると、一般的に新築時の50%程度まで価格が下落すると言われています。
1年違うだけでも物件価格は下落するため、この段階で売却を検討されている方はなるべくはやく実行に移すことをおすすめします。

戸建て物件はマンションよりも資産価値の下落スピードが早い

一般的に、戸建て物件はマンションよりも資産価値の下落スピードが早いといわれています。
それは戸建ての物件は木造建築のものが多く、老朽化が進みやすいという特徴があるためです。
たとえば、雨風で湿度変化して木材が腐敗したり、シロアリなどの害虫による被害が多いです。
一方でマンションは、鉄筋コンクリート造のものが多くなります。
鉄筋コンクリートは錆び付きが進行することで老朽化していきますが、そのスピードは木造のそれと比較すると緩やかです。
このように、木造と鉄筋コンクリートなどの構造の違いによって、資産価値の変動が左右されるのです。

築10年までの期間がもっとも資産価値の下落が激しい

築5年、10年が経過した時点の不動産価格についてお伝えしましたが、この期間の資産価値の下落がもっとも激しくなります。
理由は二点あります。
一点目は、先ほども述べたとおり、日本人が新築物件を好む傾向にあるためです。
二点目は、新築と中古で不動産価格の決まり方が異なるためです。
新築不動産の価格を決定する際は、単なる市場価格ではなく、用地取得や建築に携わったデベロッパーの利益が上乗せされます。
そのため、通常の市場価格よりも1～2割程度高くなっていることが多いのです。
一方で、中古不動産はおおむね市場価格に近い数値がそのまま取引価格となります。
つまり、新築であるがために市場価格よりも高かった金額が、中古物件に変わった途端に市場価格が反映されることになるので、さらに資産価値の下落が激しくなってしまうのです。

築年数が20年以上経過した時の売却価格の推移

築年数が10～20年経過

築10年経過すると、それ以降は資産価値の下落が穏やかになります。
築15年経過時点での不動産価格は新築時の30%程度、20年が経過した時点では20%程度まで下落します。
築20年が経過してしまうと、建物の価値はほとんど残っていません。

築22年で建物の価値はゼロになる

木造の戸建て物件は、築22年で建物の価値がゼロになるといわれています。
これは、法定耐用年数が22年と設定されているからです。
法定耐用年数とは、その資産が価値を持ち続けることのできる期間を指します。
たとえば、不動産の価値は建物によるものと土地によるものに分けることができます。
建物は経年によって老朽化していきますが、土地は何年経っても老朽化することはありません。
そういった資産価値の変動を明確かつ平等に示すために、この法定耐用年数が設定されています。
ただし、この法定耐用年数はあくまで会計処理上で扱われる数字であって、法定耐用年数を超えたからといってその資産が使用できなくなるわけではありません。
また参考として、会計処理をおこなううえで重要な「減価償却」についても解説しておきます。
減価償却とは、資産の取得費用を法定耐用年数に応じて配分し、経費として計上することをいいます。
木造の戸建て物件の場合の法定耐用年数は22年です。
よって、その建物の費用を22年にわたって一定額ずつ経費計上することが可能です。
税務申告をするうえで重要ですので、ぜひ覚えておいてください。

築22年を超えた物件はどうなるのか

繰り返しになりますが、築22年を経過したからといってその物件に住めなくなるわけではありません。
あくまで税務上での資産価値がゼロとなるだけです。
とはいえ、築年数がここまで経過すると建物の老朽化もかなり進んできます。
そういったなかで、少しでも高い金額で売却するためにはどのようなコツが必要なのでしょうか。

築年数20年以上の戸建てを高く売却するためのコツ

築年数が20年を超えた物件であっても、コツを押さえればある程度高値で売却することは可能です。
ここでは高値で売却するために取り組みたいコツを三点ご紹介します。

リフォームをおこなう

かなりの築年数が経過してしまった物件に対しては、リフォームが有効的です。
リフォームをおこなうことによって、見栄えを整えることができ、古さを感じさせない物件に仕上げることができます。
しかし、リフォームにはいくつかの注意点があります。
一つ目は、必ずしもリフォーム費用を上乗せした価格で売却できるとは限らないということです。
必要以上にリフォームをおこなって、その費用を売却によって回収できなければ無駄な出費にもなりかねません。
二つ目は、買い手が自身の好みに合わせたリフォームをすることを楽しみにしている場合もあることです。
自分で施したデザインが万人受けするとは限りませんし、物件の価値上昇に繋がるかも定かではありません。
リフォームをおこなう際は、普通に生活していくうえで支障となり得る箇所の修復など、必要最低限にとどめておくことをおすすめします。

周辺の相場観を把握する

売却を考えている不動産の周辺相場を把握しておくことは非常に大切です。
インターネットで検索をすれば、容易に相場価格を調査することができます。
買い手は、いくつかの物件を候補に挙げ、それぞれの条件を比較検討して物件を決定します。
あまりにも市場価格から外れた売り出し金額を設定していると、売却までの期間が著しく伸びてしまう恐れがあります。
不動産価格の上昇が見込めるほどの付加価値があれば別ですが、そうでない場合は市場に合った価格設定をおこないましょう。

インスペクションをおこなう

インスペクションとは、資格を持つ建築士や住宅診断士が建物の状況調査をおこなうことを指します。
これにより、品質や劣化度合いを客観的に証明することができます。
またインスペクションによる調査書があれば、一般の方では知りえない建物構造の具合について把握できるため、買い手も安心して物件購入がしやすくなります。
インスペクションの費用は5～10万円程度が相場です。
決して安い金額ではないですが、後々建物に問題が見つかってトラブルが発生することを避けるためにも、中古物件を売却する際は是非活用しましょう。

まとめ

今回は築年数が戸建て物件の売却価格に与える影響について解説しました。
築年数が20年を超える物件は建物価値がほぼゼロとなりますが、売却をすることは可能です。
ただし、老朽化はある程度進んでいることが予想されるため、リフォームなど工夫して市場に出す必要があります。
市場価格がどれくらいなのか、どういったデザインが好まれているのかなど、調査をおこなったうえで戦略的に売却活動に取り組みましょう。