海外不動産投資における利回りとは？狙い目な国をご紹介！

▼ 海外不動産投資における利回りとは
▼ 利回りでみる海外不動産投資の現在の状況とは
▼ 海外不動産投資が狙い目の国は？
▼ まとめ

最近では、海外不動産を取り扱う日本の会社が増えていることもあり、日本にいながら海外不動産投資に取り組むことが可能になってきました。
しかし気軽に現地を訪れることができないため、投資を実行するか否かの判断はとても困難です。
そこで今回は海外不動産への投資を検討している方へ向けて、気になる利回りや狙い目な国をご紹介します。
ぜひ、参考にしてみてください。

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海外不動産投資における利回りとは

不動産投資をおこなうにあたって、もっとも重要な指標となるのが利回りです。
利回りとは、投資金額に対して収益がどれくらいの割合になるのかを示した数値になります。
これは日本であろうと海外であろうと概念は変わらず、また、不動産に限らず投資全体において使用されます。
そして利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
それぞれ解説していきます。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を購入した物件金額で割ることで算出されます。
たとえば、年間500万円の家賃収入が見込める不動産を1億円で購入したとします。
その場合は「500万円÷1億円」で、表面利回りは5%です。
不動産価格が高くなればなるほど、この表面利回りは低くなります。
つまり、新築物件や築浅物件は相対的に利回りが低くなり、築年数が経過するとともに利回りは上昇していきます。
もちろん、その他の要因によっても表面利回りが変動する可能性があるため一概にはいえませんが、このような傾向があります。

実質利回り

表面利回りは投資判断をするうえで重要な指標ではあるものの、これだけで実行有無を決めてしまうことは危険です。
なぜなら、不動産を管理していくうえで必要な経費を考慮していないからです。
この必要経費を考慮した利回りを、実質利回りといいます。
実質利回りは、年間の家賃収入から修繕費用や固定資産税などの経費を差し引いた収益を物件金額で割って算出します。
修繕費用や固定資産税などの経費は、国や地域、物件によって大きく異なります。
必ず実質利回りまで算出したうえで投資判断をおこないましょう。

利回りでみる海外不動産投資の現在の状況とは

海外不動産投資をするうえで重要な利回りの概念を理解できたところで、ここからは海外の不動産投資について各国の現在の状況を解説していきます。
ここでは、大きく発展途上国とアメリカ合衆国に分けてご紹介します。

発展途上国における不動産投資

近年、発展途上国における不動産投資が人気を集めています。
発展途上国は先進国と比較して安い金額で不動産を購入することができ、その分表面利回りは高くなります。
そして、今後経済が発展していくに従って不動産価格が上昇していくことが期待できます。
つまり、インカムゲインのみならずキャピタルゲインも狙えることになります。
また、人口増加を続けていることや、人件費が安いことも注目を集めている要因です。
世界各国の企業は安価な人件費で雇用するため、発展途上国へ進出してきます。
それに人口増加も併せると不動産の需要が伸びていき、結果的に不動産価格の上昇を引き起こします。
とくにフィリピンやマレーシアは典型的な事例です。
このように、将来性のあるマーケットにおいて比較的安い金額で不動産を購入できることはとても魅力的です。

アメリカ合衆国における不動産投資

アメリカ合衆国も不動産投資先として非常に注目を集めています。
アメリカ合衆国は、発展途上国に劣らないほど人口増加を続けており、昨今のコロナ禍においても不動産の売買取引価格は年々上昇しています。
しかし、アメリカ合衆国のなかでも州によって不動産投資に適しているか否かは異なります。
たとえば、ニューヨーク州はあまりおすすめできません。
なぜなら、物価や不動産価格の上昇が激しすぎて、そこでの生活が困難になった人々が他州へ流出しているためです。
不動産投資を始めるにあたり初期費用も高額になり、とくに海外不動産投資初心者には敷居が高すぎるため避けた方が良いでしょう。
一方で、テキサス州やダラス州は高い利回りを確保できることもあり、おすすめです。
アメリカ合衆国のなかではマイナーな州にはなりますが、ニューヨーク州などからの人口流入が多いエリアです。
また最近は、州による税制優遇などの影響で大手企業がこれらの州に移転するケースが増えています。
先ほども述べたとおり、人口や企業数の増加によって不動産の需要が増し、不動産価格のさらなる上昇が期待されます。
また、カリフォルニア州もおすすめです。
実はカリフォルニア州においては、近年人口が減少しています。
ニューヨーク州と同様、物価や不動産価格の高騰によりそこで生活できない人が増えているためです。
ただし、カリフォルニア州はサンタモニカやロサンゼルスといった知名度が抜群に高いエリアです。
また、海辺の都市であることを理由に、とくに富裕層からの需要は今もなお伸び続けています。
すでに不動産価格が高騰してはいるものの、検討してみる価値はある州です。

海外不動産投資が狙い目の国は？

途上発展国やアメリカ合衆国における不動産投資についてご紹介しましたが、結局海外不動産投資においてどういった点に着目して国を選定すれば良いのでしょうか。
これから利回り以外に重視すべきポイントを解説します。

外国人でも投資が可能か

そもそも外国人が土地や建物を所有することを許可していない国や地域もあります。
法律で禁止されていてはどうすることもできないため、必ず事前に確認しておきましょう。
また、海外不動産を購入時にローンを利用することがあるかと思いますが、海外の金融機関で融資を受けて物件を購入することは非常に困難です。
とくにアメリカ合衆国はこれに該当します。
日本国内でも、海外不動産向けに融資を提供する金融機関はありますが、まだまだ一般的ではありません。

為替リスクを考慮する

海外不動産投資は、家賃収入をその国の通貨で受け取ることになります。
資産分散という観点では、他国の通貨も併せて持つことは非常に有効でしょう。
しかし、円としての評価額が下がるリスクは考慮しておかなければなりません。
そのため、単に不動産価格が上昇するか否かだけでなく、その国の経済情勢の動向も注視しましょう。

その国の税制や慣習を理解する

当然ながら、国によって税制や不動産に対する慣習が大きく異なります。
アメリカ合衆国の不動産を具体例としてご説明します。
アメリカ合衆国では、中古不動産が多く、土地よりも建物の価値の方が高いことが特徴です。
日本は対照的に、新築不動産が多く土地の方が価値が高いため全く異なります。
ではこれがどのように影響するかというと、日本で税を申告する際の減価償却費用の金額が異なってきます。
不動産を購入すると、それを減価償却費用として計上することができます。
ただし、不動産購入価格の全額を計上できるわけではなく、建物部分に該当する金額のみ計上することが許されます。
先ほど、日本の不動産は土地の価値の方が高く、アメリカ合衆国の不動産は建物の価値の方が高いとお伝えしました。
つまり、アメリカ合衆国の不動産を購入することによって、より多額の減価償却費用の計上が可能となります。
これは個人あるいは法人による購入や不動産の築年数によって計上方法が異なるため注意が必要ですが、このような慣習に目を向けてみることも非常に大切です。