不動産投資を始めるなら郊外？都心？郊外の物件への投資について解説

▼ 不動産投資における「郊外」の定義
▼ 不動産投資で郊外の物件に投資するメリット
▼ 不動産投資で郊外の物件に投資するデメリット
▼ まとめ

いざ不動産投資を始めようと思ったものの、郊外と都心どちらのエリアの不動産を購入するべきか悩んでいる方がいらっしゃるのではないでしょうか。
郊外と都心で不動産投資における特徴が異なるため、しっかりと把握したうえで判断することが重要です。
そこで今回は、郊外の不動産投資に焦点を当てて、そのメリットやデメリットを解説します。
これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてみてください。

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不動産投資における「郊外」の定義

そもそも「郊外」の定義とはどのようなものなのでしょうか。

郊外との境目

一般的に「郊外」のイメージというと「通勤電車の乗車時間が30分以上かかる」、東京郊外については「国道16号線が郊外の境目」というものでしょう。
しかし、実は郊外という言葉には明確な定義がありません。
辞書などで調べても、「都市に隣接した地域」と抽象的に記載されているのみです。
一方で「都心」の定義はどうでしょうか。
こちらも辞書などで調べてみると、「多数の人口が比較的狭い区域に集中し、その地方の政治・経済・文化の中心となっている地域」と表記されています。
大きなお金を動かす不動産投資において、あるエリアが郊外であるのか都心であるのかを考える際に、辞書の定義は少々抽象的であるため、これだけでは判断することが難しいですね。

都心から25km地点が目安になる

そこで観点を変えて、マンション市場における郊外と都心の分岐点を探すという考え方があります。
マンション市場で見れば、築年数や建物設備の充実度のほかに、ある駅を境に不動産価格や世帯年収が大きく変化することがよくあります。
マンション市場の郊外と都心の分岐点に関する調査によると、首都圏の主要13路線については、都心から25km前後、急行などの電車に乗って30分前後の地点が分岐点であるといえるようです。

路線ごとの具体例

具体的にどのような駅が郊外との分岐点になるのか、いくつか例をご紹介します。

●中央線（中野〜高尾）
立川駅までは新築マンションの価格が高く借家年収も400万円台ですが、それ以降は不動産価格が大きく下落します。
つまり、立川駅以降は郊外であると考えることができます。

●小田急線（新宿〜本厚木・片瀬江ノ島）
急行電車が停車する駅か否かによっても差があるため、明確にお伝えすることが難しい路線です。
新築マンション価格でいうと、生田駅を境にそれ以降の急行電車が停車する駅以外の駅周辺は単価が低くなります。
また中古マンションにおいては、向ヶ丘遊園駅以降は単価が下がります。
町田駅や相模大野駅などを除くと、向ヶ丘遊園駅以降が郊外であるという判断ができるでしょう。

●東急東横線・みなとみらい線（渋谷〜元町中華街）
東急東横線においては、ほとんどの駅で不動産価格が高く、借家年収も一定水準を上回っています。
そのため、本沿線上には郊外が存在しません。

不動産投資で郊外の物件に投資するメリット

それでは、郊外の不動産投資をおこなうことのメリットを解説していきます。

不動産価格が安い

郊外は、都心と比べて不動産の価格が安いことが一番のメリットです。
不動産投資を始めるにあたって、不動産の仕入れ価格をどれだけ抑えることができるかが、今後の運用状況に大きく影響します。
安く不動産を購入することができれば、その分高い利回りを得ることが期待されます。
不動産投資初心者にとっても、比較的手をつけやすい価格帯です。

競争率が低い

二つ目のメリットは、他の投資家との競争が少ないということです。
都心の不動産は供給数が少ないため、投資家同士で物件の取り合いとなることも少なくありません。
その点、郊外の多くは住宅街となっているため、狙った物件を購入することはそれほど難しくはないでしょう。

大きく伸びる可能性がある

三つ目のメリットは、開発などによって将来的にそのエリアや不動産の価値が大きく上がる可能性があることです。
都心においてはそれほど更地が残されていないため、開発自体が見込まれなかったり、開発をおこなうときは今ある建物を取り壊して新たに建築するといった時間がかかったりします。
しかし郊外であれば、都心よりも開発余地が残されており、比較的新しい娯楽施設や商業施設を建てやすい状況下にあります。
新しい施設ができたり路線が開通したりしてそのエリアの利便性が上がり、人が集まることで需要が上がることも考えられます。

コロナ禍で需要が大きく上昇している

昨今のコロナウイルスも大きな影響を与えています。
コロナウイルスによって働き方が変化し、最近では在宅ワークやリモートワークが流行しています。
これによって毎日出社する必要がなくなった人のなかで、住まいを郊外に移そうという動きが強まっています。
今後も需要が高まり、賃料や不動産価格も上昇していく可能性は十分にあるでしょう。

不動産投資で郊外の物件に投資するデメリット

一方で、郊外の不動産投資にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

客付けが不安である

一つ目のデメリットは、客付けに不安がある点です。
コロナウイルスによるリモートワークの流行なども後押ししているとはいえ、都心の不動産よりも賃貸需要が低いことが一般的です。
不動産投資は入居者からの賃料がおもな収入となるため、空室期間が長引くとその分大きな損失となります。
郊外の不動産であっても、駅からの距離が近い物件や、都心の主要駅へのアクセスが良い駅周辺の物件を選ぶなど、リスクを最小限に抑えましょう。

賃料相場が安い

賃料相場が低くなることもデメリットです。
都心と郊外で同じの広さの物件を比較すると、都心の物件のほうが賃料が高く設定されていることが多くあります。
それでも郊外の不動産を安く購入できれば、ある程度の利回りは確保できるかもしれません。
しかし郊外において高額な賃料を得ることはとても難しく、都市の不動産に投資をする場合に比べてキャッシュフローがあまり回らない点は注意が必要です。

修繕費用が多くかかる可能性がある

家賃10万円の物件を具体例として比較してみましょう。
たとえば、東京の都心部の物件で家賃10万円であれば、間取りとしては1DK〜2Kといったお部屋が2つほどの物件が多くあります。
一方、郊外に行けば、同じ家賃10万円であっても2LDK以上とお部屋の数が多かったり、間取りは同じでも専有面積が広い物件を探すことも難しくないでしょう。
そのとき、お部屋の数が多いほうや広いほうが、修繕にかかる費用が高額となる可能性が高くなります。
つまり、同じ家賃収入を得ていたとしても、経費を加味すると郊外の広い物件のほうが不利となってしまうことが考えられるのです。

人口減少が加速している

日本全体で進行している人口減少ですが、都心部に比べて郊外のほうがとくに加速している傾向があります。
人口減少が進んで需要が落ち込むと、不動産価格や賃料も低くなります。
前述の客付けが不安であるという点にもつながりますが、空室期間が長引く、場合によっては賃料を下げて入居募集をする状況におちいる可能性があります。