居住用物件における減価償却とは？概要や計算方法を解説！

不動産を購入する際の税務処理として、減価償却という言葉がよく出てきます。
耳にする機会は多いものの、詳細まで理解している方は少ないかもしれません。
今回はその減価償却について、概要や計算方法などを解説していきます。
とくにこれから不動産の購入を検討している方は知っていて損はないので、ぜひ最後までご覧ください。

居住用物件における減価償却の概要

居住用物件における減価償却の概要の解説ではありますが、減価償却自体は不動産に関わらずあらゆる場面の税務処理で使用します。

減価償却とは

減価償却とは、不動産や車両などの固定資産を購入した際に使用する勘定科目のことを指します。
固定資産取得時にかかった費用全額をその年に計上せず、特定の年数に応じて配分し、毎年一定額ずつ費用計上するのです。
この減価償却の対象となる資産を減価償却資産とも呼びます。
そもそも、資産は時間の経過とともにその価値が下がっていきます。
この考え方を税務処理に当てはめたと理解すると良いでしょう。

なぜ減価償却をおこなうのか

それではなぜ減価償却をおこなう必要があるのでしょうか。
たとえば、1億円で不動産を購入した場合を想像してみましょう。
減価償却をしなかった場合、不動産を購入した年は1億円のマイナスとなり、売上が立っていても赤字となる可能性があります。
このように資産の購入費用が高額であればあるほど利益に大きく影響し、本来その企業が持っている利益を生み出す力を測ることが困難になります。
減価償却をして毎年の計上額を一定ずつにすることによって、より良いキャッシュフローを生み出しやすくもなります。

減価償却ができる資産

すべての購入物に対して減価償却の考え方を適用できるわけではありません。
基本的に、減価償却ができる資産は以下のどちらかに当てはまるものです。

●時間の経過とともに価値が減少する資産
●ビジネスで使用している資産

また、固定資産は不動産やパソコンなどの有形固定資産と、ソフトウェアや商標権などの無形固定資産に分類することができます。
これらも固定資産の一例として覚えておきましょう。

減価償却ができない資産

減価償却ができない資産は、先ほどの逆です。

●時間が経過しても価値が下がらない資産
●ビジネスで使用していない資産

一番わかりやすい事例が土地です。
土地は年数が経過しても劣化することないため、購入しても減価償却することはできません。

居住物件における減価償却の計算方法

減価償却の概要についてご説明してきましたが、実際にその資産が何年でどれくらい価値が下がるかを測ることは非常に困難です。
そこで減価償却費を算出するために、以下の二つの方法があります。

定額法

定額法とは、固定資産の購入費用を、法定耐用年数に基づいて配分して毎年一定額ずつ費用計上していくことです。
法定耐用年数とは、その固定資産が税務上価値を持ち続けることができる期間を指し、各固定資産について税法でその期間が指定されています。
ここでは話を簡単にするために、法定耐用年数が5年の固定資産を1,000万円で購入したと仮定します。
その場合は、1,000万円÷5年となり、5年間に渡り毎年200万円ずつ経費として計上することになります。
参考程度にですが、定額法における正式な減価償却費の計算方法は少々異なります。
減価償却費（定額法）＝固定資産取得額×定額法の償却率
償却率は、法定耐用年数ごとに数値が指定されています。
上記の例の場合、耐用年数5年の定額法の償却率は0.200です。
したがって、「1,000万×0.200=200万」とも表すことができます。

定率法

減価償却費を算出するもう一つの方法は定率法です。
定率法とは、毎年未償却の額から一定の割合ずつ償却していく方法となります。
減価償却費（定率法）＝未償却残高×定率法の償却率
定率法でも償却率を使用しますが、固定資産取得額に対して乗ずるわけではないので注意してください。
この計算方法だと、法定耐用年数以内に減価償却を終えることができないため、後々償却保証額というものを使って調整をおこないます。
言葉だけでは理解しづらいため、具体例を見ていきます。
先ほどと同様、法定耐用年数5年の固定資産を1,000万円で購入したことを想定します。
定率法においては、法定耐用年数5年の償却率は0.400と決められているため、毎年の償却額は以下のようになります。

●1年目：1,000万×0.400=400万
●2年目：(1,000万-400万)×0.400=240万
●3年目：(1,000万-400万-240万)×0.400=144万
●4年目：(1,000万-400万-240万-144万)×0.400=86.4万

なお、償却保証額は保証率によって算出され、この場合の保証率は0.10800です。
そして、償却保証額は取得原価と保証率をかけて計算するのでここでは108万となり、償却率を使って算出した減価償却費はこれを下回るため、4・5年目の償却額は108万となります。

●4年目：108万
●5年目：108万

減価償却費の算出方法として二つご紹介しましたが、基本的には個人は定額法を利用し、法人は定率法を利用します。
これらの方法を変更したい場合は、それぞれ所轄の税務署へ届出をおこなって承認を得ることが必要です。

居住用物件の減価償却方法

居住用物件における減価償却の計算方法はやや特殊ですが、計算式は至ってシンプルです。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
居住用物件の減価償却費は、経過年数という物件の保有期間を年単位で示した数字を用いて計算をすることが特徴です。
法定耐用年数などの計算は必要なく、その物件の構造だけで償却率が決定します。

居住用物件における減価償却の注意点

最後に居住用物件における減価償却の注意点について解説します。
結論を先にお伝えすると、減価償却費を多く計上することによって、物件売却時の税金が高くなる可能性があります。
そもそも物件を売却する際は、そこで得た利益に対して所得税が課せられます。
この利益のことを譲渡所得といい、計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
取得費とは、土地においては購入費用、建物においては購入費用から減価償却費を引いた価額になります。
譲渡費用は、仲介手数用などの売却時にかかる諸々の手数料を指します。
つまり、居住用物件の保有期間中に減価償却費を多く計上すればするほど、売却することによって得ることのできる譲渡所得が多くなるので、かかる税金が増えるのです。
また、物件の保有期間によって譲渡税の計算方法が以下のように変わることも注意点としてあげられます。

●5年以下の場合（短期譲渡）=譲渡所得×39.63％
●5年を超える場合（長期譲渡）=譲渡所得×20.315％

このように、どれくらいの期間物件を保有して、いつ売却するのかという戦略を立てることがとても重要となります。
どうしても目先の居住用物件の購入時や保有期間中の減価償却費に目が行きがちですが、今後どのように売却していくのかは事前に考えておきましょう。

まとめ

今回は、居住用物件における減価償却の概要について解説してきました。
減価償却は不動産に関わらず、あらゆる場面で利用できる税務処理方法となるので、包括的に学べるとなお良いのではないでしょうか。
居住用物件については、シンプルな計算方法で減価償却費を算出することが可能です。
居住用物件の購入を検討している方は、ぜひあらかじめ減価償却費の計算もしてみてください。