不動産投資で駅近物件を選ぶメリットとデメリットは？選び方のポイントも解説

▼ 駅近物件で不動産投資をおこなうことのメリット
▼ 駅近物件で不動産投資をおこなうことのデメリット
▼ 駅近物件を選ぶ際のポイントやコツ
▼ まとめ

不動産投資を始めるときの物件条件として、駅近であることを必須としている方は多くいるのではないでしょうか。
たしかに、不動産投資においては駅近物件が有利であるとはいわれていますが、一方でデメリットもあります。
そこで今回は、駅近物件で不動産投資をおこなうことのメリットやデメリット、物件選びのポイントを解説していきます。

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駅近物件で不動産投資をおこなうことのメリット

まずは駅近物件で不動産投資をおこなうことのメリットを3つお伝えします。

利便性が高い

駅近物件の一番のメリットは利便性の高さです。
これは不動産投資家のみならず、入居者にとっても大きな魅力です。
利便性とは単に駅までの距離だけではありません。
コンビニエンスストアやスーパーマーケット、医療機関が近くにあるかどうかも利便性を示すうえで重要です。
これらの施設が近くにあれば不自由を感じることも無いため、入居者がより長く住んでくれることに繋がります。

空室リスクが少ない

2つ目のメリットは空室リスクが少ないことです。
不動産投資のリスクの一つに空室になり賃料収入が途絶える可能性があるということです。
入居者がいないということは、つまり収入はゼロであることを指します。
もし仮に融資を利用して不動産投資をおこなっていた場合、賃料収入が無いなかで毎月ローンの返済をしなければなりません。
当然キャッシュフローは赤字です。
それほど空室リスクは恐ろしいものですが、駅近物件であれば空室リスクをかなり抑えることができます。
駅近物件は利便性が高く需要も多いです。
一度入居した者が長く住む可能性も高いですし、退去したとしてもすぐに次の入居者を見つけることができるでしょう。

資産価値が高く、売却時に有利

3つ目のメリットは、資産価値が高いため売却時に有利となることです。
不動産投資は入居者からの賃料のほかに物件を売却した時に得る収入があります。
あらかじめ物件を売却するときのことも想定しておくこと、つまり出口戦略を考えておくことが非常に重要です。
不動産は一般的に築年数が経過するほど資産価値は低下し、購入当初と同程度の金額で売却することは困難になっていきます。
ところが駅近物件においては、常に一定の需要を確保できていることが多いため、ある程度資産価値を維持した状態での売却が可能です。
比較的早く、高い金額で売却できることは大きなメリットです。

駅近物件で不動産投資をおこなうことのデメリット

続いて、駅近物件で不動産投資をおこなうことのデメリットを3つお伝えします。

購入価格が高い

1つ目のデメリットは、物件を購入する際の金額が高いことです。
駅近物件は需要が多く資産価値も高いことがメリットであることをお伝えしましたが、その分相場価格より高くなる傾向があります。
不動産投資は、物件の購入価格に対する収入の割合がどれくらいであるのかを算出して良し悪しを決めます。
この算出した数値を利回りといいます。
つまり、購入価格が高くなればなるほどこの利回りは低くなるのです。
購入価格を可能な限り下げることは不動産投資の鉄則であり、相場価格以上での物件購入は賢明とはいいづらいでしょう。

競合物件が多い

2つ目のデメリットは、駅近エリアは競合物件が多い点です。
駅前で似たようなマンションが多く並んでいるのを見たことがあるかもしれません。
駅近はとても需要の高いエリアであるため、多くのデベロッパーが土地を仕入れて新しい物件を建てようと目を光らせています。
似たような物件が増えると差別化が難しくなります。
入居者を確保するために賃料競争に巻き込まれることも考えられ、その場合賃料を下げた分だけ利回りも低下します。
駅近で競合物件を避けることはほぼ不可能ではありますが、差別化のために室内のデザインを変えたり共用施設を充実させたりといった対策をすることは可能です。

環境問題

3つ目のデメリットは環境問題の影響が大きいことです。
たとえば電車の騒音です。
駅から近いと電車が通るたびに音が聞こえ、建物が振動します。
最近では防音窓などもありますが、やはり限度があるため万全な対策とはいえません。
他にも、繁華街が近いと治安が悪かったり深夜まで騒がしいこともあります。
繁華街や飲食店など人が集まるところでは仕方のないことではありますが、こういったデメリットがあることを認識しておくことが大切です。
事前に検討している物件周辺で電車の音を聞いてみたり、夜の繁華街を歩いてみると、ある程度の度合いを確かめることができるのでおすすめです。

駅近物件を選ぶ際のポイントやコツ

それでは、実際に不動産投資として駅近物件を選ぶ際はどのようなポイントがあるのでしょうか。
ここでは物件を選びの5つのポイントやコツを解説します。

開発計画を確認する

まず1つ目のポイントは、事前に開発計画を確認しておくことです。
開発がおこなわれる予定のあるエリアは、今後人口が増加していくことが期待できます。
人口増加に伴って賃貸需要も増し、周辺賃料相場の上昇も考えられます。
このようなエリアで物件を所有していると、後々の売却時にさらに資産価値が上がっている可能性もあるでしょう。
開発計画について、その都市のホームページなどに掲載されていることが多いため、ぜひ確認してみてください。

実際に現地を訪れる

すでにお伝えしましたが、物件を購入する前に実際に自分自身で現地調査をしてみてください。
ネットで調べればあらゆる情報が見つかりますが、百聞は一見にしかずです。
昼間や夜間など時間をずらして行くと違った発見があるかもしれません。

ターミナル駅近くの物件を探す

駅近といっても、どこの駅でも良いわけではありません。
快速や急行電車も停まるようなターミナル駅を中心に物件探しをすることをおすすめします。
ターミナル駅は乗降客数も多いため、その分需要も高いエリアである可能性が高いです。
しかし、ターミナル駅近くの物件は金額が高すぎて手を出せないという方もいるでしょう。
そのような方は、ターミナル駅へのアクセスが良い駅を別途探してみることも一つの手です。
意外と穴場の駅が見つかるかもしれません。

人口が増えているエリアで探す

開発計画に関する話と一部重複しますが、人口が増えているエリアは積極的に候補先に入れましょう。
昨今の日本は、全体的に少子高齢化や人口減少が進んでいます。
そのような状況下でも、人口増加を成し遂げているエリアはとても貴重です。
賃貸需要を示すうえで人口は非常に重要な指標の1つです。

購入金額はなるべく抑える

最後のポイントは、購入金額を抑えることです。
たしかに、ただでさえ相場が高い駅近エリアで安価な物件を探すことは困難です。
しかし、購入金額を抑えることによって利回りを上昇させたり、売却時に利益を出しやすくなります。
必ずしもターミナル駅にこだわる必要は無いので、予算やどの程度の利回りを求めているかによってターゲットにする駅は変えていきましょう。
そのためにも、各駅近物件の相場を自分なりに調べて比較してみると、物件選定の際の良い判断材料になります。