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これから投資を始めたいとお考えの方のなかには、不動産投資に興味のある方もいるでしょう。
しかし、さまざまな理由から躊躇されている方も多いのでは？
●お金持ちでないとできないのでは…？
●専門的な知識や経験がないとできないのでは…？
●デメリットのほうが多そう…
このようなイメージを持つ方もいるはずです。
そこで今回は、不動産投資の仕組みについて解説します。
どのような仕組みで利益を生み出すのか、そしてメリットやリスクについてもご紹介しますので、ぜひ最後までチェックしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産投資の仕組みとは？利益を生み出すインカムゲインやキャピタルゲインとは？
不動産投資と聞くと、かなり難しいイメージを持ってしまう方も多いでしょう。
しかし、近年は年収500～600万円の会社員でも不動産投資ができる時代となってきました。
普通のサラリーマンの方がなぜ気軽に投資ができるのかという理由は、ずばり「ローン」です。
もちろん初期費用が多い方が、後々の返済が楽にはなりますが、銀行などの金融機関から融資を受けて購入する方がほとんどです。
そのため、ローンの審査さえ通ればどなたでもオーナーになることができます。
憧れの不労所得を得ていくことができるだけでなく、少額の資金から大きな利益を狙うことだって夢ではないのです。
不動産投資で利益を生み出す方法は大きく分けて次の2つに分類されます。
●インカムゲイン（＝家賃収入）
●キャピタルゲイン（＝売却益）
インカムゲインとは「家賃収入」のことをいいます。
賃貸物件で利益を出す仕組み
●物件を購入する
●購入した物件を第三者に貸し、毎月の家賃収入を得る
●家賃収入からローンの返済や管理会社の支払い、税金などを差し引いた金額が収益となる
毎月継続的でかつ安定的に収益が見込めることから、不動産投資初心者の方におすすめの方法です。
キャピタルゲインとは「売却益」のことをいいます。
土地、建物などの不動産に限らず、株や為替などのさまざまな資産を売却することで得られる収益のことで、やり方やタイミングによってはかなり大きな収益を得られる方法です。
しかし確実に売却益を得ていくためには豊富な知識や経験が必要なため、初心者の方にはあまりおすすめできません。
仕組みを知ろう！不動産投資をすることの3つのメリットとは？
不動産投資をするメリットはどのようなものがあるのかについてみていきましょう。
安定した収入を得られる
株や為替などのような投資とは異なり、不動産投資は一定の利益を得ることができるため、安定した収入が見通せるのが大きなメリットでしょう。
節税効果が高い
不動産投資をすることで、所得税や相続税などの税金を節税することができます。
不動産の購入にかかった諸々の費用を計上することができるため、所得税を節税する効果が非常に高いのです。
また、相続する際も現金での相続よりも、不動産の相続は相続税が少額で済むというメリットもあります。
年金や生命保険・死亡保険として活用可能です。
不動産投資をおこなうことで、年金や生命保険・死亡保険などに活用することができるのも大きなメリットです。
たとえば、ローン返済が終わった後の家賃収入は、ご自身の年金代わりとなります。
老後も安定した収入を得られるため、現金ではなく不動産という形で資産形成をされる方も非常に多くいます。
またローンを組んで不動産を購入した場合、万が一ローンの返済中に投資家ご本人が死亡した場合はローン残高が0円となります。
残された家族は、継続して家賃収入を得るか、もしくは売却して利益を得るかを選択できるので、生命保険や死亡保険代わりとして不動産投資をされる方も多いのです。
仕組みを知ろう！不動産投資をすることによる3つのリスクとは？
ここからは不動産投資をすることによる3つのリスクについて解説します。
ローンを組むことによる借金の危険性
家や車などどんな商品でもローンで購入するということは、借金を抱えるということです。
そのため、銀行などの金融機関に立て替えてもらった購入費用を毎月返済していく必要があります。
購入した物件に空室もなく、毎月安定した家賃収入が得ることが一番理想的ですが、立地条件や物件の状態によっては、投資がうまくいかずに目指す収益が見込めないケースがあるのも事実です。
極端な場合、収益が0円でもローン返済をしていかなければなりません。
そのため借金によるリスクがあるということを理解しておきましょう。
地震や水害による災害の危険性
日本は、地震や台風などの災害リスクが非常に高い国のひとつです。
火災を防ぐためにオール電化の物件を選んで購入、もしくはリノベーションすることや、地震による被害を最小限に防ぐために土地の地盤調査をするなど、対策は可能です。
しかし、残念ながら自然災害を未然に防ぐことはできません。
そのため、いかなる災害の被害に遭っても安心できるよう、地震や火災に対応する保険への加入が必須です。
その後の修繕費などを補填できるため、必ず加入するようにしましょう。
人口減少による家賃下落や空室による収益減の危険性
日本は少子化の煽りを受け、人口減少が始まっています。
人口減少が起こることで、国内の不動産が供給過多となってしまい、結果として家賃が下落する可能性が高いです。
また、立地や家賃相場を間違えることによって、なかなか空室が埋まらないという事態も起こりかねません。
そのため、不動産を購入する際には、あらかじめしっかりとしたリサーチが必要となります。
そこで購入前に確認しておきたいポイントは以下になります。
●賃料は妥当か
●物件の情報がきちんと認知されているか
●適切な修繕が行われているか
まず一番大切なのが、賃料の妥当性です。
周辺の類似物件と比較することはもちろんのこと、物件の状態を加味して適正な賃料であるかをきちんとリサーチしましょう。
そして、ご自身の物件の情報が認知されているかをリサーチすることも大切です。
インターネットで条件や家賃などで検索をしてヒットしない場合は、仲介業者を回って、所有する物件の営業活動をおこなっていくなど地道な活動が必要となってきます。
さらに、物件の耐用年数にあわせて適切な修繕が行われているかも大切なポイントです。
築年数以上に古く見えてしまう物件には、人は集まりません。壁紙や床など、目立つところに大きな傷がついている場合などは早めに修繕をおこなうようにしましょう。
まとめ
不動産投資で収益を得る仕組みについてご紹介してきました。
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」など収益が出る仕組みについてご紹介しました。
株やビットコイン、為替などの投資とは異なり、安定した収入が見込まれる不動産投資は、初心者の方にも挑戦しやすい分野であることがわかりましたね。
また、節税効果が高いことや老後や死亡後の資金としても活用できることも理解できたかと思います。
一方で、借金や自然災害による被害、そして空室などによる収益減少など、知っておくべきリスクがあることも解説しました。
何も情報がない状態で投資をおこなうのはとても危険です。今回ご紹介した内容を参考にしてもらいながら、ぜひ慎重におこなってください。
本やセミナーを通して正しい知識と情報を得て、より確実に収益を出せるように努力をしていきましょう。
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