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マンション投資を始めるとき、とくに気になるのは毎月いくら家賃収入を得られるかという、いわゆる「利回り」の高さでしょう。
しかし、利回りが高くても、売却するときに損失を出してしまっては、投資が成功したとはいえません。
不動産は、市況や需要によって価値が変動するものであり、売却するタイミングによって得られるリターンは変わってきます。
投資用マンションを高く売るためには、損をしないタイミングを見極め、計画的に売却することが重要です。
今回の記事では、投資用マンションの売却をするタイミングについてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちらそもそも投資用マンションを売却する理想的なタイミングは？
「せっかく購入した投資用マンションを売却するなら、少しでも高く売りたい」と思う方は大勢いるでしょう。
安く買って高く売る、というのは商売の基本であり、不動産投資においてもその考え方は変わりません。
そんな投資用マンションを、売却するための「理想的」なタイミングはいつなのでしょうか？
マンションの購入金額を売却金額が超えるとき
マンションの購入金額を売却金額が超えるときは、投資として理想的なタイミングだといえます。
たとえば、1,000万円で購入した物件を1,500万円で売却できれば、500万円の利益です。
しかし、あくまでも理想のタイミングで、実際には保有している期間が長くなるほど売却金額は下がる傾向にあります。
路線価が上がっているとき
路線価が上がっているときは、売却による利益を出せる可能性が高まるため、理想的な売却タイミングのひとつです。
日本の全国平均の路線価は、2016年から上昇傾向にありましたが、2021年の全国平均は前年を0.5％下回り、下落しています。
路線価とは、土地の公的価格のひとつで、国税庁が定めている相続税評価額を指し、一年に一度その土地の実情を加味して発表されます。
マンション売却のタイミングを見極めるためには、こういった路線価などの公的な指標や、所有しているマンションのある地域の実勢価格をしっかり調べておくことが必要です。
低金利のとき
2013年4月にアベノミクスの一環としておこなわれた金融緩和以降、住宅ローン・投資用ローンともに超低金利が続いています。
コロナ禍で不景気が続く現在の状態では、金利が引き上げられることもしばらくないと考えて良いでしょう。
低金利は、不動産購入においては絶好のタイミングです。
この機会にマンションの購入を考えている方も多いので、売却するのであれば低金利のうちに行動しましょう。
累計家賃収入と売却金額の合計が購入金額を超えるとき
累計家賃収入と売却金額の合計が、購入金額を超えるときにマンションを売却することは、投資として合理的だといえるでしょう。
たとえば、1,000万円で購入したマンションに毎年50万円の収益があり、5年後に850万円で売却した場合、850万円＋250万円（50万円×5年）＝1,100万円と、利益がでます。
しかし、売却後の税金なども考慮する必要があるので、注意が必要です。
物件の状況に合わせたタイミングで投資用マンションを売却するのも手！
当然、購入したマンションを価値が上昇したタイミングで売ることで、大きな売却益を得ることができます。
しかし、売却のタイミングは、不動産価格が上昇した場合だけに限られていません。
大規模修繕で多額の費用が発生するときや、物件の資産価値が下降傾向になるときを見計らい、売却するのもひとつのタイミングです。
大規模修繕の前
大規模修繕のために、修繕積立金が積み立てられていますが、それをきっかけに修繕積立金が値上げされるケースも多いです。
また、工事費用相場の値上がりにより、修繕積立金だけでは足りず一時徴収金を請求されるケースも珍しくありません。
さらに、ほかのオーナーの合意が得られずに大規模修繕自体ができないとなると、必要な修繕ができず、資産価値の低い物件になることも考えられます。
修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施は、負担を大きくするだけでなく、大規模修繕を行えない場合も資産価値が落ちるので、大規模修繕前は売却のタイミングだといえます。
築年数20年を超える前
投資用マンションは、築年数によって資産価値が大きく変わります。
築20年を超えると評価額が高くても、ローンを組める期間は15〜25年ほど。
ローンを組める期間が短いと、月々のローン返済額も大きくなるので、売却するためには一定以上の利回りが必要です。
さらに築35年を超えると、評価額は厳しく、短期間・高金利のローンになり、一部の金融機関ではローンを組むことすら難しくなります。
投資用マンションは、一般的にローンで購入するため、よほど利回りの高い物件でなければ売却は困難でしょう。
そのため、築年数20年を超える前に売却するほうがリスクが低いといえます。
入居状況をみながら投資用マンションの売却タイミングを図ろう！
不動産投資は、入居者ありきの投資です。
投資用マンションを売却するときには、物件の入居状況もみながらタイミングを図りましょう。
現在の入居者の有無や、引っ越しシーズンかどうかでも、売却すべきタイミングかどうか変わってきます。
入居者がいるとき
マンションを売却するとき、入居者がいるときは「オーナーチェンジ物件」として扱われます。
オーナーチェンジ物件は入居者を探す必要がなく、購入したときから家賃収入が得られるので、投資家からのニーズが高い物件です。
もちろん、居住用物件としては販売できませんが、単身向けワンルームマンションの購入者は投資家が多いため、入居者がいるほうが売却のタイミングとしては有利だといえるでしょう。
物件が空室のとき
物件が空室であれば、投資用としてだけでなく、マイホームとして購入検討する方にも販売できるので、売却活動が幅広くなります。
また、築年数が浅いほど高く売却できる可能性があるので、空室が出たときに家賃を下げて入居者を集めるよりも、物件がまだ新しいときに売却するほうが得になることがあります。
マンションの空室率が高くなってきたとき
マンションの空室率が高くなる原因は、マンションそのものの経年劣化、その地域の過疎化、交通機関の変更など、いろいろとあります。
空室対策のためにリフォーム・リノベーションは費用がかかりますし、それでいて必ず入居者が決まる保証はありません。
そのため、空室期間が長くなってきたのであれば、売却のタイミングのひとつだといえます。
引っ越しシーズンの直前
春と秋は引っ越しシーズンです。
この時期は、不動産の需要が高く、多少強気の価格設定でも売れやすい時期だと言われています。
マンション売却までの平均期間は3～6か月程度。
この引っ越しシーズンの少し前から準備を始めることで、たくさんの購入希望者の目に触れやすくなります。
目に触れることで問い合わせが増えれば、購入を検討している方に「急がないと買われてしまう」という心理が働きやすくなるため、値引き交渉などなく売却できる可能性も高いです。
まとめ
不動産は、節税効果や賃貸収入が得られる利回りが重視されがちですが、売却時に損失を出してしまっては、投資が成功したとはいえません。
投資用マンションを売却するときには、市況や需要など、さまざまな要素から判断し、タイミングを見極める必要があります。
また、売却には費用や時間がかかるため、それも考慮して売却に向けて動きましょう。
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