「不動産投資に挑戦したいけど、何から始めたらいいかわからない」と迷うことはありませんか？
とくに、アパートやマンション経営の場合は、物件の種類が豊富で迷う方も多いです。
それに比べて、空き地になっている土地を駐車場として経営すると決めて物件探しをする場合は、種類が限られるため、選びやすいでしょう。
今回は、不動産投資の目的で土地を購入し、駐車場経営をおこなう場合の仕組みや、メリット・デメリットを解説いたします。
ぜひ不動産投資を始めるにあたってのご参考にしていただければ幸いです。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産投資で土地を駐車場に！駐車場経営のメリットとは？
最初に、不動産投資で土地を購入し、駐車場経営をする場合のメリットについて解説いたします。
駐車場経営の主なメリットは3つあります。
初期費用が安い
アパート経営やマンション経営をする場合、建物を建築して投資するとなると、初期費用に莫大な金額がかかります。
すでにある賃貸物件を購入するにしても、高い金額を支払うことになるでしょう。
それに比べて、空き地を平面の駐車場にするだけであれば、基本的に初期費用は多くはかかりません。
もちろん、土地の整地やアスファルト舗装をする場合は費用がかかりますが、賃貸物件の建築や購入に比べれば安い費用ですみ、すぐに始めることができるのも利点と言えるでしょう。
狭小地でも大丈夫
土地の購入を検討しているが、狭いがゆえに建物を建築することができず困っている方にも、駐車場経営はおすすめです。
住宅に向かないような狭小地や変形地でも、自動車を駐車するだけのスペースがあれば十分です。
また、アパート経営やマンション経営などと違って、建築の制限がある地域かどうかや、生活するうえで便利な場所にあるかどうかも調べずにすみます。
駅から距離のある場所でも気にすることなく、高い需要が見込めるでしょう。
災害リスクが低い
日本は自然災害が多く、不動産投資を始めるにあたっては、災害リスクも気になるところです。
賃貸物件の場合、地震などで建物に被害があった場合は修繕費用に莫大な金額がかかる恐れがあります。
それに比べて駐車場の場合は、自然災害があったとしても、アスファルトやコンクリートの舗装をおこなえばすぐに経営を再開しやすいため、災害リスクは低いと言えます。
災害リスクが低いと考えると、不動産投資の初心者でも始めやすいでしょう。
不動産投資で土地を駐車場に！駐車場経営のデメリットとは？
不動産投資を始めるにあたって、デメリットも気になるところです。
駐車場経営においては、主に2つのデメリットがあります。
税金負担について
不動産投資と言えば、税金を気にする方も多いでしょう。
駐車場経営の場合、土地に建物を建築する場合と異なり、税制上のメリットがないところがつらいところです。
具体的には、固定資産税や相続税などの税金を計算する際に、住宅用地の場合は特例で税金を軽減することができますが、駐車場にはその特例がありません。
そのため、固定資産税は更地として評価額が決まり、住宅用地と比べて税金が高くなります。
相続税に関しても同様です。
マンションやアパート経営に比べて、税金の優遇がない点がデメリットと言えるでしょう。
収益性について
不動産投資でもっとも気になるのは、やはり利回り面でしょう。
賃貸経営などの建物の場合、階数に応じて縦の空間も活用して経営できるため、土地の利用効率が良いです。
それに比べて、平面駐車場は使える範囲が地面のみで狭いため、収益性が低くなってしまいます。
利回り面もしっかりと計算したうえで、始めたほうがよろしいでしょう。
不動産投資で土地を駐車場に！駐車場経営の種類とは？
駐車場には、ご存知のとおり「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類の形式があります。
どちらにしたほうが良いのか迷う方も多いかと思いますので、それぞれの特徴と注意点を解説していきます。
月極駐車場の特徴とは
月極駐車場は、利用者と1か月ごとの契約を結び、毎月の賃料を受け取る方式です。
コインパーキングと比べて、専用の機械の設置が不要な点と、地面の舗装をせずとも始めることができる点が利点でしょう。
経営方式としては、「個人経営方式」、「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」と3種類あります。
個人経営方式は、借主の募集広告から賃料の回収までをすべてご自身でおこなう方法になります。
管理委託方式は、借主の募集広告や賃料の回収、トラブル時の対応などを業者に委託する方法になります。
一括借り上げ方式は、業者と契約して、駐車場経営をその業者にすべてお任せし、駐車場が満車か空きがあるかに関わらずに、毎月一定額の借地料を受け取る方法になります。
管理委託方式と一括借り上げ方式は、業者と契約して管理をお任せする分、業者に支払う手数料がかかり、その分のリターンが減るため、手数料コストも含めて検討すると良いでしょう。
コインパーキングの特徴とは
コインパーキングは、時間制で駐車料金を利用者から受け取る方式です。
月極駐車場と異なり、車の出入りの回数によって収入が左右されます。
また、コインパーキングの場合、専用の機械を設置する必要があるため、ご自身で管理することは難しく、業者に管理や募集を委託することが一般的です。
機械の設置に関しては、自前の費用で設置する方式を「自己経営方式」と呼び、業者におこなってもらう方式を「土地賃貸方式」と言います。
土地賃貸方式の場合、業者に土地を貸して、毎月一定額の借地料を受け取ることになりますので、月極駐車場の「一括借り上げ方式」と同様の方式になります。
コインパーキングは、一時的に駐車したいときに利用をする駐車場のため、駅の近くや繁華街、駐車場のないビルが多い場所などに適しています。
それぞれの注意点
月極駐車場とコインパーキングの特徴がわかったところで、次に気になるのが注意点でしょう。
月極駐車場の注意点は、不正駐車です。
コインパーキングと違って車止めのロック板がないため、空いているスペースに不正駐車をされてしまう被害が多いです。
不正駐車を注意する看板や、防犯カメラの設置などの対策をしておいたほうが良いでしょう。
コインパーキングの注意点は、初期費用と立地です。
専用の機械を設置する必要性があるため、月極駐車場よりも初期費用がかかる点や、収益が見込める場所でなければ機械の管理費用などで赤字になってしまう可能性があります。
事前に、駐車場として利用されやすい場所かどうかを調べることや、支出の計算をしっかりとしておいたほうがよろしいでしょう。
まとめ
不動産投資で土地を駐車場にすることのメリット・デメリットや、駐車場経営の種類と特徴・注意点について解説いたしました。
駐車場経営は、賃貸経営と比べて初期費用や建物のメンテナンス代がかからない点はメリットですが、税金の優遇がない点がデメリットです。
また、狭小地でも駐車場経営ができる点や、災害リスクが低くて手軽に始めやすいといった利点の一方で、リターンが賃貸経営と比べて少ないといった面もあります。
今回は主に、賃貸経営と駐車場経営を比較して、メリット・デメリットを解説いたしました。
立地などの条件によっても、投資対象としてどちらが良いかは異なってくるかと思いますので、ぜひ今回の記事を参考にご検討なさってください。
不動産投資で空き地を駐車場として有効活用し、投資運用に役立てていただければ幸いです。
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