築古物件（ボロ物件・古家物件）でも、高利回りで不動産投資ができるチャンスがあります。
そのためには、メリットやリスクをよく理解して戦略を練る必要があります。
今回は、築古物件で不動産投資を検討されている方に向けて、そのメリット・デメリットやリスク、成功するための戦略やポイントについて解説します。
不動産投資を高利回りで運用したい方は、ぜひご覧ください。
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不動産投資でもっとも重要なのは、物件の選定です。
築古物件は、別名ボロ物件や古家物件とも呼ばれ、不動産投資をするにあたっては、投資家に人気の物件でもあります。
不動産投資で築古物件を選ぶメリットは、主に3つあります。
価格が安くて利回りが高い
築古物件は価格が安く、不動産投資の初心者でも手を出しやすい物件であるのが特徴です。
とくに地方であれば、数十万円単位で購入できる物件も多く、ローンを組まなくても購入できる場合もあります。
ローンを組まずに安い価格で購入できる分、高い利回りで運用をすることができ、きれいな状態に整えて貸し出すことができれば、10～20％の利回りも夢ではありません。
また、上手くリノベーションをすれば、物件を手放す際にも高い売却益を生む可能性も秘めています。
投資資金を早く回収できる
前述のとおり、ローンを組まずに安い価格で購入した場合、3～5年程度で投資した資金を回収できます。
築年数が経過していても、水回りをきれいにしたり、しっかりしたセキュリティの物件であれば、入居者も途切れることなく運用できるでしょう。
高利回りかつ空き室率も低い状態で運用することに成功すれば、結果的に、新築物件よりも格段に早く投資元本を回収して利益を出すことができるのです。
また、築古物件の運用で出た利益でほかの物件も買い進めれば、早いスピードで不動産投資の規模を拡大していけるところも大きなメリットと言えるでしょう。
賃料の変化が少なく収益性が可視化しやすい
築古物件は、最低限の賃料になっているので、リノベーションで上がることはあっても、これ以上賃料が下がることはありません。
そのため、新築物件と比べて、収益のシミュレーションがしやすい点がメリットとなります。
オーナーチェンジをする場合でも、収益性が明確なほうが市場に出しやすいでしょう。
不動産投資で高利回りの築古物件を選ぶ際のリスク
不動産投資で築古物件を選ぶ場合、物件を見極める目が必要になります。
物件選びを誤ると、まったく利益を出せずに赤字になってしまう可能性もあります。
そのおもなデメリットとリスクは以下の3つです。
売却がしにくい
再建築不可の物件を選んでしまった場合、法規制によってリノベーションができる範囲が限られるため、手放したいときに売却がしにくい傾向にあります。
また、築古物件はいつ大きな補修費がかかるかわからないといったリスクもあるため、買主から避けられるといったこともあります。
ただし、入居者がいる場合は、オーナーチェンジ物件として売りに出すと、収益が見込めるため売却しやすくなります。
入居者が住み続けられる環境か、リノベーションも可能な物件かは選ぶ際の重要なポイントとなるでしょう。
物件の評価額が低い
築古物件は、その古さから建物自体に価値はつかず、ほぼ土地の値段のみで売りに出されます。
そのため、物件に対する評価額が低く、購入の際にローンを組みたいと思っても、ローンが組みにくいといったデメリットがあります。
ただし、日本政策金融公庫の支店によっては、違法物件でなければローンを組める可能性もあります。
違法物件とは、再建築不可の物件や不動産登記がされていない物件のことを言います。
ローンを利用して不動産投資をしたい方は、再建築が可能な物件かどうかも念頭に置いて選ぶことをおすすめします。
手間暇がかかる
築古物件の投資運用でもっとも気がかりなのは、修繕に関する部分でしょう。
ボロボロの物件であれば人が住める状態に修繕する必要があるため、物件によっては修繕費用が高くつくといったデメリットもあります。
また、入居者を集めるのも労力がかかります。
物件自体を安くで購入できたとしても、入居者がいなければ当然のことながら赤字になってしまいます。
そのため、周辺の賃貸相場や需要を調べて、入居者を集める工夫が必要になってくるでしょう。
築古物件で不動産投資をする際に高利回りを生み成功するための戦略とは
築古物件を投資運用するメリットやリスクがわかったところで、続いては具体的な戦略や投資を成功させるポイントについて解説します。
おもな戦略は下記の3つです。
投資資金の短期回収を狙う
築古物件の投資を成功させるためには、短期的に投資資金を回収することが重要なポイントです。
築古物件は、前述のとおり、借主が住み続けてくれる間は高利回りで運用ができます。
しかし、古い物件のため、近い将来に解体や再建築をおこなう必要性が出てくるかもしれません。
この場合、再建築の費用がかかるため、高利回りといったメリットが失われてしまいます。
そのためにも、築古物件で不動産投資をおこなう場合は、何年で投資資金を回収することができるかを事前にきちんと調べてから購入することが大切です。
付加価値をつける
積極的にリノベーションや修繕をおこなうことで付加価値をつけて、魅力ある物件にするといった手もあります。
築古物件であっても、立地が良ければ、人気のある物件に生まれ変わる可能性を秘めています。
コツとしては、ターゲットのニーズにあった付加価値をつけることです。
たとえば、ファミリー層を狙うのであれば、水回りなどの生活設備を新しくするなど、ニーズにあった修繕をおこなうことが重要です。
ただし、修繕をおこなうと費用も当然かかりますので、どの部分をどの範囲まで修繕するのか、修繕することで本当にニーズが高まるのかをよく検討してからおこなう必要があるでしょう。
出口戦略を立てる
デメリットでも述べたとおり、築古物件は売却が難しい物件です。
そのため、物件を手放す場合の出口戦略もしっかりと立てておく必要があります。
出口戦略を考える際のポイントは2つです。
●再建築のできる物件か
●更地にしても利用価値があるか
再建築ができない物件であれば、修繕して付加価値をつけることができないため、早期に投資資金の回収ができる物件ではない限り、利益をあげることは難しくなります。
また、再建築ができる物件であったとしても更地として利用できない土地の場合は、建物を解体せざるを得なくなったときに、新築物件を建てなければ収入が得られないという状況になってしまいます。
そのため、建物を解体後も青空駐車場などの更地として利用価値がある土地かどうかも戦略を立てるうえで重要なポイントです。
まとめ
不動産投資をするなら高利回りの物件を選びたいですよね。
今回は、高利回りで運用することが可能な築古物件について解説しました。
築古物件は、安く購入することで高い利回りを得ることができ、短期的に投資資金を回収できるといったメリットがあります。
一方で、物件を慎重に選ぶ必要性があり、見誤ると赤字になってしまうといったリスクもあります。
そのため、本記事でご紹介した内容をぜひ参考にしていただき、十分に戦略を練ったうえで、不動産投資にチャレンジしてみてください。
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