不動産投資を始める上で、「新築マンションにするか、中古マンションにするか」を悩まれる方は多いのではないでしょうか。
今回は新築マンション投資に注目して、メリット・デメリットを解説し、それを踏まえて失敗しないために押さえておきたいポイントや注意点をお伝えします。
新築マンション投資の参考にお役立てください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら新築マンション投資のメリット
まず新築マンションとは、これまで誰も入居したことがなく、マンションが建てられてから1年未満である物件を指します。
新築マンションの定義をご理解いただいた上で、不動産投資をする際に新築マンションを選ぶメリットを解説していきます。
新築マンション投資のメリット①入居者を見つけやすい
日本では新築物件の人気が高く、古くて家賃が安い物件より多少家賃が高くても新築が好まれる傾向があります。
新築マンションにはキッチンやお風呂、防犯・防災の環境面などに最新設備を導入しているものが多いです。
設備や仕様が新しく魅力的な物件は、入居者が決まりやすく高い入居率の維持が期待できます。
空室で赤字になるリスクが低いことは、大きなメリットと言えます。
新築マンション投資のメリット②金融機関の融資審査に有利である
不動産投資で物件を取得する際に多くの方はローンを使いますが、新築マンションは金融機関からの担保評価が高いため、融資を受けやすいメリットがあります。
金融機関の融資審査では、債務者の年齢や健康状態、勤続年数や年収とともに物件の担保評価も大きなチェックポイントです。
万が一、債務者が不動産投資ローンの返済ができなくなった場合、築古で資産価値が低い物件とは違い、築浅マンションは資金回収がしやすいのです。
また残存耐用年数が長く、賃貸経営の安定性が高く評価される傾向があることも理由のひとつです。
好条件で融資審査にとおれば、少ない自己資金で投資を始められることや投資拡大が可能です。
融資審査に落ちてしまうとそもそも物件が購入できないため、新築の選択はマンション投資においてメリットがあります。
新築マンション投資のメリット③メンテナンス費用が最小限で済む
新築マンション投資は、修繕などのメンテナンス費用が抑えられるといったメリットがあります。
中古マンション投資の場合、物件によっては大掛かりな修繕を必要とする場合がありますが、新築マンションであれば向こう10年ほどは大規模な修繕が発生する可能性は低いでしょう。
ただし、万が一のときに備えてゆとりある資金計画を立てることが大切です。
新築マンション投資のデメリット
次に新築マンション投資のデメリットを解説します。
メリットとあわせて理解しておきましょう。
新築マンション投資のデメリット①月々のローン返済額が高くなる
新築マンションは中古マンションと比較して、取得価格が高いため月々の返済額が高額になります。
新築マンションは金融機関から融資を受けやすいメリットはありますが、ローンの支払い額は借入額に応じて多くなります。
収支シミュレーションを高い入居率で設定すると、入居率が予想より低くなった場合に、キャッシュフローがマイナスになるリスクがあるため注意しましょう。
借入金額は、空室になった場合や万が一、修繕コストなどが発生した場合でも、支払いが可能な範囲内で設定することが大切です。
新築マンション投資のデメリット②利回りが低くなる
新築マンション投資は、中古マンション投資に比べて利回りが低くなることが定説です。
利回りとは、投資金額に対して得られる収益の割合を意味し、年間家賃収入を不動産購入価格で割って算出します。
たとえば、家賃8万円の物件を2,000万円で購入した場合の利回りは、96万円（8万円×12か月）÷2,000万円で算出された4.8%になります。
新築マンションは取得価格が高くなる傾向があるため、利回りは低くなる傾向があります。
利回りが低いと、空室が発生したり予想外の支出が発生したりするとキャッシュフローが赤字になる可能性が高いことや、純粋に利益が少ないことがデメリットに挙げられます。
新築マンション投資のデメリット③資産価値の下落スピードが早い
新築マンションの価格の内訳には新築プレミアムによって上乗せされた金額が入っています。
よって、新築から中古になった途端に資産価値が下がってしまいます。
また、家賃の下落スピードが早いこともデメリットとして覚えておきたい事実です。
初めて貸し出すときは新築物件として高めに家賃を設定できますが、入居者が入れ替わったときや、誰も入居していなくても建築から1年経ったときには中古物件と扱われます。
設備や仕様が最新で比較的きれいな物件であっても、家賃を周辺の相場に合わせる必要がでてくるかもしれません。
新築マンション投資をおこなう場合は、近隣物件の相場を調査して将来の家賃動向を把握して収支計画を立てましょう。
新築マンション投資のポイントと注意点
新築マンション投資のメリットとデメリットを踏まえた上で、次に新築マンション投資のポイントと注意点をお伝えします。
新築マンション投資のポイントと注意点①徹底した情報収集
新築マンション投資に限らず、不動産投資に失敗しない重要なポイントは、事前に徹底した情報収集をおこなうことです。
以下の3つのポイントをおさえて情報収集しましょう。
入居者ターゲットの賃貸需要
物件エリアの年齢層や世帯構成は、注目すべきポイントです。
単身者が多いエリアにファミリー向けのマンションを購入すると入居者が獲得しにくく、反対にファミリー世帯が多いエリアにワンルームマンションはニーズが見込めません。
需要を把握してエリアにあったマンションを選びましょう。
各自治体が、年齢別人口数を公開しているので、ホームページなどで確認しましょう。
周辺マンションの家賃相場や賃貸需要
新築マンションは過去の運営実績がないため、周辺の家賃設定や賃貸需要を投資動向の参考にしましょう。
投資予定のマンションと、間取りや立地条件、構造などが似ている物件の動向は、収支シミュレーションに役立つでしょう。
想定される支出
新築マンション投資する際に、今後発生する支出について情報収集することは大切なポイントです。
築年数が経過すると建物は老朽化し、維持修繕費が年々上がっていきます。
設備の修繕や使用期間を終えて交換する必要もでてくるでしょう。
新築マンション投資で失敗しないためには、年数が経つほどに家賃収入が減り、維持費などのコストがかかることを念頭に物件を選び、赤字を防ぐ収支計画を立てましょう。
新築マンション投資のポイントと注意点②新築にこだわりすぎない
新築マンション投資はメリットが多く、新築マンションで不動産投資を始めようと準備する方が多いかもしれませんが、新築にこだわりすぎるのは注意です。
さまざまな物件についても情報収集して特徴を比較しましょう。
投資は目先の利益ではなく、10年、20年後を見据えて計画することが必要です。
ご自身の年齢やライフスタイル、投資プランに合った物件を選ぶことが大切です。
まとめ
新築マンション投資は、入居率が高いことや修繕などに投じる資金や労力が比較的少ないため、安定して運営できるメリットがあります。
しかし、新築マンションのメリットは一時的なもので、年月が経つにつれ維持費にコストがかかることや家賃を低く設定するタイミングがくるデメリットがあります。
ご自身の投資プランに合っているかを慎重に判断することや、事前にしっかり情報収集することがポイントです。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
