2022年のアメリカ不動産市場とは？市場動向の見込みを解説！

2021年のアメリカ不動産市場の動向と2022年の見込み

2022年のアメリカ不動産市場の見込みを立てる前に、まずは2021年のアメリカ不動産市場の動向を確認していきます。

2021年のアメリカ不動産市場の動向

2021年のアメリカ不動産市場は賃貸・売買ともに大きな盛り上がりを見せました。
テクノロジーを活用した不動産仲介会社Redfinによると、2021年に売りに出された住宅の60%以上が2週間で成約したともいわれています。
住宅ローンが歴史的に見ても低い金利に設定されていることもあり、家を買い替える需要が多くなったのですが、供給数がまったく足りていない状況でした。
売りに出された中古物件が奪い合うように次々に成約していく状況が続き、投資家の出番は少なかった1年となりました。
全米不動産業者協会（NAR）が発表している中古住宅販売件数は2021年を通して、612万戸と、15年ぶりの高水準を記録しています。
買いたい需要は多いのですが、供給数が足りておらず中古物件が買えない方であふれて、結果として新築物件へ多くの方が流れて、新築物件も盛り上がるといった結果です。
2021年のアメリカ不動産市場は、物件価格も家賃も上がっているので、キャピタルゲインを得るにもインカムゲインを得るにも良い1年だったと捉えられています。

2022年のアメリカ不動産市場の見込み

2021年は非常に大きな盛り上がりを見せたアメリカ不動産市場ですが、2022年の見込みはどうなるのでしょうか。
新型コロナウイルスの影響を受けたパンデミックからの復活を目指す2022年は、多くの外国人によるアメリカ不動産投資が見込まれると予想されています。
新型コロナウイルスの影響で約20か月間にわたって厳しいアメリカへの入国制限がされていましたが、2021年11月にアメリカの入国制限が大幅に緩和されました。
これにより外国人渡航者はワクチン接種証明書や陰性証明の提示、連絡先の提供といった措置をとればアメリカに入国できるようになりました。
パンデミック以降、アメリカ不動産市場は過熱していましたが、その一方で外国人投資家による購入金額は減っています。
アメリカ最大の不動産業者団体である全米リアルター協会によると、外国人による不動産投資額はコロナ前の2018年は2,670億ドル、2019年は1,830億ドルの投資がありました。
しかし、2021年の外国人によるアメリカ不動産投資額は約1,070億ドルに下がっています。
パンデミックによる渡航制限があり、投資判断をするために物件を見たくても入国できないといった事情もあったのも原因の1つです。
2022年のアメリカ不動産市場の見込みは、外国人投資家が復活して、2021年以上に盛り上がりを見せるのではないでしょうか。

2022年のアメリカ不動産市場の見込み理由をご紹介

2022年のアメリカ不動産市場の見込み理由をご紹介する前に、住宅取得に際して大切な指標があるので先に解説していきましょう。
年収の何年分で一般的な住宅が取得できるかを示す指標として「Price-To-Income Ratio（PIR）」といった指標があり、PIRで相対的な住宅価格の安さを各国で比較することができます。
PIRは、「住宅価格の中央値 ÷ 年収の中央値」といった計算式で求められます。
たとえば、ある国の住宅価格の中央値が700万円で、年収の中央値が100万円だとした場合のPIRは「PIR＝700万÷100万＝7」となります。
したがって、一般的な世帯年収7年分で一般的な住宅が取得できるといった指標になります。
元Googleのエンジニアが立ち上げたグローバルデータベースサイト「Numbeo」には、住宅価格に関する111ヵ国のデータが集約されています。
2021年の中間データによると、日本のPIRは11.59で、約11年半分の年収で家が買える計算となります。
とはいえ、年収全額を住宅取得にあてるわけではないので実際にローンを組む場合はもっと長い年数になるでしょう。
日本のPIRは111ヵ国中58番目と真ん中あたりに位置しています。
一方で、アメリカのPIRは111ヵ国中109番目と非常に低い数字で年収4年分となっています。
あくまで中央値での比較なので一概にアメリカ不動産はお手頃だとは言い切れないのですが、各国と比べた際の収入に対する住宅価格のバランスは悪くないといえそうです。

2022年のアメリカ不動産市場の見込み理由

2022年は外国人の不動産投資家がアメリカ不動産市場に復活すると見込まれています。
見込みの理由としては以下の3つです。
1つ目の理由は、アメリカ不動産価格の安さです。
上記で解説しましたアメリカのPIRの数値は111ヵ国中で109番目と低い数字で、他国と比べても圧倒的に購入しやすく投資対象として最適です。
たとえば、G7の国々の数値を見てみるとわかりやすいでしょう。
フランス10.04（73位）、イギリス9.47（78位）、ドイツ8.8（82位）、イタリア8.76（84位）、カナダ7.24（98位）、アメリカ4.04（109位）となっています。
他先進国と比べても相対的にアメリカ不動産価格は取得しやすいといえるのではないでしょうか。
2つ目の理由は、2021年に大きな盛り上がりを見せた不動産市場が少し落ち着いていくといった見立てがあるからです。
歴史的低金利もあり過熱した不動産市場でしたが、アメリカ国内で急速に進むインフレを背景に住宅ローンの金利が上昇すると見込まれ、それに伴い需要が減少していくと予想されます。
3つ目の理由は、アメリカ自体の成長性と安定性です。
アメリカは今もなお人口が増え続けており、経済成長を続けています。
賃貸も売買も需要が増え続け、今後も不動産市場は安定的に右肩上がりになると予想されます。
キャピタルゲインもインカムゲインも得やすく、手堅い投資先として外国人の投資家には魅力的に映る市場なのではないでしょうか。

2022年のアメリカ不動産の住宅供給の見通しをご紹介

2021年は住宅供給不足から住宅価格の高騰が続いてきましたが、2022年のアメリカ不動産の住宅供給はどのようになるのでしょうか。
住宅の供給不足問題を解消するためには、新築を建てるしか方法はありません。
新築件数の流れは2006年から一気に減少しましたが、2009年頃から再び増加し2020年のパンデミック期に一旦ストップがかかりました。
住宅供給ペースは徐々に戻りつつありますが、それでもまだまだ住宅が不足しています。
ざっくり計算しても400～500万戸の住宅が不足している状況です。
もし仮に新築の供給数がこれから相当活発になったとしても、最低でも8年は供給不足が続くと予想されます。
住宅供給不足のギャップをうめるには、まだまだ時間がかかるでしょう。
したがって、需要は高いけど住宅供給数の慢性的不足が続くことから、物件価格の昨年比の上昇率は10%前後に落ち着くといった見通しです。
アメリカ不動産投資でこれから投資をしたいと検討している方も、今後の住宅価格の推移や住宅供給数には注意しておく必要がありそうです。

まとめ

今回は2022年のアメリカ不動産の見込みやその理由、住宅供給の見通しについて解説してきました。
投資をするには、「タイミング」と「投資対象」が非常に重要です。
市場成長が見込まれる投資対象に、適切なタイミングで投資をすることで成功を収めることができます。
2022年、アメリカ不動産投資を検討されている方の参考になれば幸いです。